青島二代豪宅，快被沖垮了！

即將到來的金九銀十，對于青島樓市來說，最熱門話題就是：豪宅。

市南、嶗山的新盤，自然都往“豪宅”方向靠攏；李滄、市北、城陽和黃島，也有不少樓盤，拿出四代宅的魄力，爭先恐后打造“區(qū)域標(biāo)桿”。

一瞬間，豪宅四起。

這時(shí)候，你是否有個(gè)疑問：青島以前的豪宅呢？它們的現(xiàn)狀如何？

近30年的時(shí)間（從90年代算起），青島大概歷經(jīng)了3個(gè)階段。

以弄海園，未央花園為代表的第一代豪宅，幾乎都是低密別墅；

以萬里海景，東海路9號(hào)等為代表的第二代豪宅，幾乎都是海景超高層。

以深藍(lán)中心、萊陽路8號(hào)、海信君匯、賀府等為代表第三代豪宅，單價(jià)六位數(shù)，很正常。

一代豪宅，雖房齡最老，但市南嶗山別墅稀缺屬性，決定了它們?nèi)杂写罅孔冯S者。這兩年，弄海園獨(dú)棟別墅陸續(xù)有原地重建的，房主“不差錢”。

三代豪宅，房齡較短，仍然很新，且產(chǎn)品設(shè)計(jì)不落伍，仍被富豪群體追捧，價(jià)格也最高。

這里面，二代豪宅中的超高層，備受市場沖擊。本文展開聊一下，房師傅認(rèn)為很有啟發(fā)意義。

1、2007年，單價(jià)三萬！

聊青島二代豪宅，東海路9號(hào)、萬麗海景一定榜上有名。

這倆盤，代表了2007—2010年，市南金邊海岸的“黃金時(shí)代”。

那時(shí)候，好多金融機(jī)構(gòu)扎堆香港中路，市政府、五四廣場，赫赫有名；香港西路，靠近八大關(guān)，美如畫。

2007年、2008年，樓市低迷期，仍舊阻擋不了東海路9號(hào)的熱銷。

案名雖然是“9號(hào)”，實(shí)際上準(zhǔn)確位置是：東海西路15號(hào)乙。

開發(fā)商是青島陽光新地置業(yè)。當(dāng)時(shí)拿出的殺手锏，震撼眾人，主要是：全套家電配置，智能家居，可定制；智能化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；一對一私人助理式物業(yè)服務(wù)……

小區(qū)一二層就是會(huì)所，設(shè)有健身房，室內(nèi)恒溫游泳池，咖啡廳；三層是空中花園，為業(yè)主免費(fèi)開放……這兩年流行的社區(qū)會(huì)所，在2007年，已經(jīng)被東海路9號(hào)拿來做宣傳了。

物業(yè)費(fèi)10.3元，英式管家服務(wù)，每周入戶做一次保潔和清洗……就這一點(diǎn)，四代宅有能做到的嗎？

除此之外，開發(fā)商還在防噪音、防紫外線等細(xì)節(jié)做了提升。

再看首開價(jià)格：三萬！

在2007年，什么概念？市南、市北、嶗山好多小區(qū)還沒過萬元線；東李還有不少舊村，2008年綠城才首開……

誰能想到，近20年后，東海路9號(hào)的物業(yè)和會(huì)所服務(wù)，仍然不落伍，但戶型、產(chǎn)品細(xì)節(jié)被市場暴擊了。

兩棟塔樓，56層高層，綠化率低，容積率高；低區(qū)一層6戶，高區(qū)一層3戶，部分房源朝向不好；

最小面積148，最大350平，套二戶型為主，套三套四復(fù)式都有。

（180平的套二，這戶型……）

160多平的套二，放在今天，就是負(fù)分存在了。更尷尬的是，戶型極不規(guī)則，完全和主流市場割裂開了。

再看成交價(jià)格。161平510萬；165平510萬；277平900萬……

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)20年，仿佛又回到了起點(diǎn)。

2、售樓電話：8888888

萬麗海景和東海路9號(hào)，是一個(gè)板塊的“鄰居”。只不過，萬麗海景稍晚一點(diǎn)，2009年首開。

當(dāng)時(shí)某媒體的標(biāo)題是：青島最高均價(jià)豪宅締造6.3億開盤熱銷傳奇。

最高均價(jià)就是喊給隔壁東海路9號(hào)聽的……必須壓鄰居一頭。

那時(shí)候，報(bào)紙上、香港路廣告牌等眾多醒目地方，都能看到“88888888”，極其囂張的售樓電話。

三座帆形塔樓，涵蓋住宅及酒店式公寓業(yè)態(tài)，主力戶型包括套一至套四，54—566平，均為平層，精裝修；

外立面采用漸變玻璃幕墻，配備大金中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、智能化安防設(shè)施及泳池、健身房等私人會(huì)所；270°環(huán)海景觀……

再看看當(dāng)年的宣傳文案：“青島的珍藏，僅此”、“百年閱海豪宅”、“青島1號(hào)CLUB”

“左眼繁華，右眼靜謐”——這一句房師傅印象最深刻。指的是香港路金融街和旁邊的八大關(guān)。

二十年前，香港路確實(shí)是青島富人密集居住區(qū)，山景、海景資源俱佳。

等到2013年，萬麗海景交付之后，開發(fā)商甚至不著急賣了，真當(dāng)“恒產(chǎn)”了。

現(xiàn)在，二手房市場，挺“打臉”的。

60平套一，兩萬多一平?，F(xiàn)在復(fù)盤一下，市南浮山灣壹號(hào)作品，竟然還搞50、60平的套一，有點(diǎn)恍惚。

120多平的套二，中間樓層，能賣到四萬多一平。

價(jià)格堅(jiān)挺的，還得屬300多平的套四，四開間朝南，三南臥，戶型比較方正，不至于落伍太多。

327平，1795萬……這個(gè)成交價(jià)，還算對得住當(dāng)年高價(jià)豪宅的稱號(hào)。

有人150萬住套一，有人兩千萬住大平層，萬麗海景挺魔幻的。

2025年，沒人再認(rèn)為萬麗海景是“青島1號(hào)CLUB”了吧？

3、首次高喊產(chǎn)品力！

2009年、2010年，嶗山石老人板塊，香港東路與松嶺路交匯處，上實(shí)海上海高調(diào)亮相。

那時(shí)候，比海景、比地段，海上海顯然遜于東海西路“雙雄”。彼時(shí)，金家?guī)X金融區(qū)還沒啟動(dòng)。

上實(shí)集團(tuán)在高人指點(diǎn)下，大打“產(chǎn)品力”這張牌。從當(dāng)時(shí)市場反應(yīng)看，這可是另辟蹊徑，太犀利了，豪宅還可以這么搞？

山東第一家“3A三星”綠色節(jié)能住宅、270度落地景窗；5棟板樓，28—30層，253戶；錯(cuò)位排布（好似五指山）、地勢高、采光視野好；46%綠化率，景觀綠化設(shè)計(jì)秒殺市南“雙雄”。

再看戶型：178—1000平，以大平層和復(fù)式為主，搭配獨(dú)立衣帽間、洗衣房、保姆間、儲(chǔ)藏室等。

值得一提的是，上實(shí)搞了“保姆電梯”。對，當(dāng)時(shí)是這么稱呼的?，F(xiàn)在很多大平層豪宅，自稱：雙電梯分離入戶。

實(shí)際效果一樣。就是，保姆通過單獨(dú)家政電梯入戶，直達(dá)保姆房和家政區(qū)，與業(yè)主的私人空間進(jìn)行徹底區(qū)隔。

和市南豪宅一樣，上實(shí)也是精裝交付。首開價(jià)格：26000元/平。

直到今天，上實(shí)海上海的戶型都有不少亮點(diǎn)。比如，400—1000平的復(fù)式挑空客廳，頂樓露臺(tái)，堪稱“空中別墅”。

目前，海上海不少房源依舊是俯瞰石老人沙灘，視野極佳。

不過，用今天的眼光再看，這個(gè)盤也有遺憾。比如，后期服務(wù)不太給力，這一點(diǎn)確實(shí)不如市南“雙雄”，配套的會(huì)所，功能沒有發(fā)揮出來。

從物業(yè)費(fèi)也能看出一些端倪——3元/平。這個(gè)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)在和豪宅定位不搭邊。

最后看一下海上海近期成交價(jià)。低價(jià)有3.9萬一平的，也有4.4萬一平的。

230平的，900多萬；328平的，1455萬。

更大戶型、更稀缺的頂層復(fù)式，房源少，成交也少。

有意思的是，這幾年法拍房中，能見到這個(gè)小區(qū)的房源。

4、江山代有人才出！

江山代有才人出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年……

二十年前，市南嶗山海景的稀缺性，吸引了大批高凈值人群，甚至是大批山東各界大佬入住。

東海路9號(hào)、萬麗海景，曾經(jīng)一炮而紅，曾是豪宅天花板一樣的存在；東海西路板塊的后來者，深藍(lán)中心，顯然吸取了前輩們的教訓(xùn)，取長補(bǔ)短，做的產(chǎn)品更加犀利。

隨著經(jīng)濟(jì)重心往嶗山方向走，隨著市南前海空地日漸消失，嶗山前海豪宅逐漸成了市場主流。這兩年，上實(shí)海上海，也經(jīng)受不住時(shí)間的風(fēng)霜了。

說句難聽的，嶗山豪宅太卷了……

2025年，環(huán)繞在海上海三公里范圍內(nèi)的新建豪宅，真是一家比一家“狠”。王家村一二期，都將是四代宅產(chǎn)品；

黃金海岸·芬迪公寓CASA(瀾樾府)據(jù)說單價(jià)六位數(shù)，290平起；

蔚藍(lán)海岸二期，魯信出品，350平和500平為主，還有少量700平到1000平不等的大平層（單套過億元）。

這時(shí)候，再看海信麥島豪宅群，天璽、天悅，產(chǎn)品不錯(cuò)，物業(yè)服務(wù)好，相比價(jià)格相對很友好了。

等到下一個(gè)周期，2035、2040年，現(xiàn)在的頂流豪宅，會(huì)不會(huì)也被拍在沙灘上？