樓市終于掀桌子！北京脫掉“五環外限購”，深圳何時出牌？

這個夏天，樓市政策終于直接掀桌子！

8月8日晚，北京住建委一紙文件震動全國：

京籍及社保滿2年的非京籍家庭，在五環外買房不再限套數。

但是，對于在北京沒有社保的人，還是無法購買的。

政策一出，開發商連夜掛出“降價促銷”的海報。

對于剛過去的首個周末，此次政策調整，將對于北京五環外熱點板塊、部分樓盤有短期提振效果。

當北京忙著給五環外“解腰帶”時，深圳的購房群此前就流傳著各種“小作文”：

“深圳即將全域放開限購”、“首付要降到1成”、“增值稅取消”……狼來了喊了半年，市場卻連眼皮都懶得抬一下。

深圳樓市，到底需要一劑什么猛藥？

為何是北京先“搶跑”深圳會跟嗎？

從目前現行北上廣深，四個一線城市的樓市限購政策來看，北京仍舊是相對偏嚴。

北京這次松綁，表面是放開手腳，實則精準拿捏了七寸。

從上海克而瑞的數據分析來看，五環外的新房成交長年占比全市高達80%，二手房也占到51%，堪稱北京“去化”主戰場。

不難理解，因為價格便宜，就像前幾年深圳的龍崗、光明等片區。

但這都是過去式。

近幾年隨著市場的下行，五環內價格優勢出現，成交占比上升。同時庫存爆表，超900萬平方米、去化周期超26個月，明顯高于北京平均水平及其他環線去化周期。

就像現在9折的龍華可以隨便挑，誰還會買光明、龍崗？

“打蛇打七寸”，北京這回是精準出擊，為五環外打響“去庫存”戰役！

而北京先“搶跑”，大眾關注度，又給到深圳了。

深圳限購：遮羞布還在，但已千瘡百孔

相比北京的“大刀闊斧”，深圳的放松堪稱“迂回曲折”：

社保門檻砍半：非深戶社保要求從5年降至1年，外圍區域徹底取消社保限制，但是仍有套數限制，非深戶符合規定最多2套；

豪宅線隱身：去年11月，深圳取消“非普宅”認定，滿2年免增值稅，140㎡及以下住宅交易稅費大降；

公積金加杠桿：家庭貸款上限從90萬跳漲至最高231萬，二套首付比例統一降至20%。

然而，今年樓市的“小陽春”只撐到4月。

3月深圳二手房成交破6000套，開發商趁機漲價，中洲迎璽三房總價上調20萬；但到了4月，新房認購量環比暴跌近40%，多個網紅熱盤加推去化率逐步下滑，折扣優惠回收后，房價逐步回調，也成了“壓垮駱駝的稻草”。

由此帶來的是新房去化周期的持續拉長。

至7月底，據深圳住建局數據，全市一手預售住宅庫存量為27902套，相較6月底增加2241套。

按近12個月3314套/月去化速度計算，去化周期為8.4個月；按近6個月2096套/月計算，去化周期為13.3個月。

加上深圳現售新房約30%的庫存，按此算，深圳去化周期實際會更長一些。

如此來看，深圳也面臨著與北京五環外一樣的情況，脫嗎？

“小作文”滿天飛

市場卻患上“政策麻木癥”

每當市場陷入低迷，正是“小作文”傳得最兇的時刻。

房產從業人員調侃：靠小作文續命的日子，還要過多久？

最近深圳地產圈熱傳的是“7月版小作文”，三部曲堪稱經典：

1.全面放開限購；

2.取消增值稅；

3.首付降到1成。

可惜這次連中介的朋友圈都懶得轉發，畢竟現在小作文都能“按月份命名”了，“3月版小作文”剛被打臉、LPR下調預言成真，但“7月版”限購放松卻放了鴿子。

3月版小作文，供娛樂。

市場麻木背后，是殘酷的現實。

深圳需要什么政策？答案可能是“脫光”！

當遮羞布已成負擔，深圳或許該學學北京“五環外脫光”的勇氣。當前政策工具箱里，還有幾張牌能打？

首當其沖，限購“體面退場”，核心區保留社保要求但縮短至半年，非核心區徹底放開；針對人才、多孩家庭“定向松綁”，釋放真實居住需求。

第二張牌：稅費“割肉讓利”。

目前深圳未滿2年的增值稅計價方式“過戶價/(1+5%)x5%”，還是比較高的，非首套140㎡以上的戶型成交稅費，是2%以上；

第三張牌：金融“風險可控的加杠桿”。

今年5月20日，央行降息10個基點，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。經過此番調整，深圳首套住宅純商業貸款利率為LPR-45BP（3.05%），二套為LPR-5BP（3.45%）。

與公積金2.6%利率看齊的呼聲不絕于耳。

“與其擠牙膏，不如攤牌！”一位深圳資深購房網友吐槽，“現在政策出十次不如北京出一次有響聲。”

畢竟，當隔壁廣州早已“脫光”，北京也甩掉“五環外秋褲”，深圳若還捂著限購底牌，怕的不是政策沒到位，而是等到底牌亮出時，牌桌上早已沒人。