開發(fā)商拿來“7年前”入伙通知書催繳物業(yè)費，業(yè)主：不能給，于法無據(jù)！

限價商品房項目永秀花園（也叫時代城）。陳標志 攝

中房報記者 陳標志 海口報道

7月4日，海口市民楊先生收到開發(fā)商送達的一份業(yè)主收樓入伙通知書。

事后他發(fā)現(xiàn)，這份收樓入伙通知書的落款時間為“2018年12月31日”。這也意味著楊先生將從7年前開始繳納物業(yè)管理費。

2017年10月，楊先生與開發(fā)商海口投源實業(yè)開發(fā)有限公司簽訂了一份《限價商品房預售合同》，在海口市永秀花園一期項目購買一套限價商品房，開發(fā)商承諾在2018年12月31日前交房。

楊先生在支付15萬余元購房首付款之后，但在申請公積金按揭貸款過程中因種種原因未能獲批，購房一事擱淺。后來開發(fā)商將楊先生訴至法院，要求其支付剩余購房款。2024年10月，楊先生與開發(fā)商庭前達成和解，支付了剩余購房款及違約金。

楊先生認為，在今年7月4日收到入伙通知書之前，開發(fā)商從來沒有將房屋交付給他，要是繳納物業(yè)費也只能自收到入伙通知書之日起開始計算；但開發(fā)商認為，楊先生應該從2018年12月31日起開始計算物業(yè)費。

這起物業(yè)費糾紛并非個案，類似的紛爭在新建小區(qū)交付過程中，會經(jīng)常發(fā)生。親愛的讀者朋友，您認為楊先生應該從什么時間開始繳納物業(yè)費？

A.讀者來信：沒交房卻要收物業(yè)費

海口市民楊先生給記者發(fā)來一封情況反映信，以下為讀者來信原文——

我是海口市永秀花園一期17棟xxx房（限價商品房）業(yè)主楊某某，我于2017年10月10日與海口投源實業(yè)開發(fā)有限公司簽訂限價商品房預售合同，房價總額652743元，并在合同簽訂后繳納首付款152743元。

由于當時辦理公積金貸款時未通過審批，就想著放一放再說，期間（其間）開發(fā)商投源公司也未催促。后面我又在2018年11月27日補交了44000元，并簽了補充協(xié)議（海口限購政策提高首付比例），此后一直到2024年10月才補交完購房尾款456000元，并按照合同約定繳納了違約金6萬多元。

2025年7月4日，開發(fā)商投源公司通知可以領(lǐng)取入伙通知書辦理交房手續(xù)，但入伙通知書落款時間為2018年12月31日（購房合同約定的最遲交房時間），并要求以此時間開始計算物業(yè)費至今，總額13753.05元。

我認為，由于我個人原因?qū)е碌馁彿靠钪Ц哆`約責任，本人已經(jīng)按照合同約定履行，對方也認可，那么整個購房行為結(jié)束時間應該是在我全部付款結(jié)束之后，也就是2024年10月，物業(yè)費計算時間也應該是從開發(fā)商開具入伙通知書的2025年7月4日算起。

投源公司7月4日出具的入伙通知書，落款時間為“2018年12月31日”。

開發(fā)商現(xiàn)要求我從2018年12月31日起計算物業(yè)費的規(guī)定不合理：

1、2018年12月31日前，開發(fā)商未有任何書面或電話短信通知交房，交房手續(xù)從未辦理；

2、我國《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定物業(yè)費開始時間應以實際交房時間開始計算；

3、

開發(fā)商所說的“2018年12月31日”只是合同約定的交房時間，那么物業(yè)費按此計費是否有明確的法律依據(jù)或相關(guān)合理合規(guī)的依據(jù)，目前好像沒有。

目前我需要進場裝修房子，但因為物業(yè)費的問題我不能進場裝修。物業(yè)公司也明確表示，物業(yè)費從何時開始計費，以開發(fā)商的意見為準。我與開發(fā)商也多次進行了溝通，他們建議我走司法途徑解決。

B.開發(fā)商：客戶自身原因此前未交房

楊先生在該小區(qū)購買了一套限價商品房。 陳標志 攝

7月11日上午，中國房地產(chǎn)報記者就此聯(lián)系了該項目建設(shè)單位海口投源實業(yè)開發(fā)有限公司相關(guān)負責人韓先生。他認為，客戶楊先生應該是從2018年12月31日起，即該項目交付業(yè)主使用開始繳納物業(yè)費。

“這個客戶應該是2017年簽的合同，2018年這個項目具備了交付條件，但是他一直拖著不去辦按揭，好像只是交了20%的首付款，剩下的40多萬元一直都沒有去交。”韓先生告訴記者，后來開發(fā)商將楊先生訴至法院，要求法院判令其支付逾期購房款和承擔相應違約責任。

記者了解到，楊先生與開發(fā)商在庭前達成了和解，即楊先生支付了相應房款和違約金等。

“他是覺得自己已經(jīng)承擔了違約金，然后應該是按照實際的交付時間繳納物業(yè)費。實際上，整個房地產(chǎn)行業(yè)都是沒有這樣的規(guī)定（行規(guī)）。”韓先生向記者表示，楊先生應從2018年12月31日起開始繳納物業(yè)費，至于房屋沒有在2018年實際交付給楊先生使用，這是由于購房人自身的原因造成的。

“假如你過了10年之后再去辦（支付剩余房款），我是不是要多承擔你10年的（物業(yè)費）？沒有這種可能。”韓先生也坦承，此前沒有通知過楊先生收房，這次發(fā)收樓入伙通知書，也是第一次通知他收房。

“因為他交完錢了，我們才能通知他，他也才能辦理相關(guān)手續(xù)。”韓先生稱，雙方簽訂的買賣合同里沒有約定什么時候起開始交物業(yè)費，但其表示《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》中有相關(guān)規(guī)定。

記者也查詢《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》相關(guān)條款，其中第四十七條規(guī)定，有下列情形之一的，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位全額交納：

（一）

已竣工但尚未出售的；

（二）

已竣工但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)；

（三）已經(jīng)依法交付業(yè)主，但建設(shè)單位經(jīng)物業(yè)服務人同意，在出售物業(yè)時向業(yè)主承諾贈送的物業(yè)服務費用。

韓先生還向記者表示，在此限價商品房買賣過程中，開發(fā)商也是受到損失的。他說，楊先生逾期交付的40多萬元房款，如果開發(fā)商將這筆錢去銀行存定期存款，至今利息至少是10萬元以上，雖然楊先生交了6萬多元違約金，但實際上開發(fā)商還損失了。

韓先生最后認為，楊先生什么時候支付完房款，與什么時候繳納物業(yè)費完全是兩碼事，楊先生可以通過法律途徑解決這個事情。

C.律師：房屋未交付收物業(yè)費無依據(jù)

記者也就此采訪了海南海大平正律師事務所資深律師、副主任陳洪德。他認為，開發(fā)商未將房屋交付購房人，物業(yè)公司向購房人主張物業(yè)服務費沒有依據(jù)。

陳洪德向記者表示，在此糾紛中，雙方所主張不是同一法律關(guān)系，即開發(fā)商和購房人之間是商品房買賣合同關(guān)系，如果購房人逾期支付購房款，開發(fā)商可以依法依約主張違約金、賠償損失，甚至單方依法解除合同的同時要求購房人承擔違約責任；而物業(yè)費是基于購房人與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務合同關(guān)系，開發(fā)商未將房屋交付購房人的，物業(yè)公司和購房人未建立物業(yè)服務合同關(guān)系，物業(yè)公司向購房人主張物業(yè)服務費沒有依據(jù)。

陳洪德稱，從法律規(guī)定看，在房屋交付之前的物業(yè)費由開發(fā)商支付給物業(yè)公司，房屋交付之后由購房人支付給物業(yè)公司。一般情況下，開發(fā)商（除非開發(fā)商本身提供小區(qū)物業(yè)服務）不是物業(yè)服務公司，未提供物業(yè)服務，因此也不具備向購房人主張物業(yè)費的權(quán)利。

稿件來源：中國房地產(chǎn)報-中國房地產(chǎn)網(wǎng)

原標題：開發(fā)商拿來“7年前”入伙通知書催繳物業(yè)費，業(yè)主該不該給？

編輯：劉亞