物業撤退潮來了？

你的小區物業還在嗎？今年以來，“越來越多物業公司正撤出小區”持續引發熱搜。

中指研究院的數據給出了最直觀的佐證：2025年1月至9月，全國公開的物業主動撤場案例，同比實現翻倍。

頭部上市物企的動作更具風向標意義。

中海物業2025年約滿不續及退盤項目總面積達5560萬平方米，較2024年同比增長25%；碧桂園服務雖未披露具體退管面積，但在財報中也明確提及，已主動退出若干持續虧損的項目。

物業主動離場，表面看是“類公共服務”的商業模式缺陷被持續放大：收入端彈性不足，成本端卻呈現剛性上漲態勢。

先看成本端，隨著小區樓齡逐年增長，基礎設施老化速度加快，運維與更新的投入不斷加碼，直接構成運營成本的剛性上漲壓力。

再看收入端，地產下行周期的傳導效應持續顯現，業主付費能力與付費意愿同步走低，最終表現為物業費標準難以上調、繳費率持續下滑的“雙降”。

這一矛盾直接導致當下物企的財務模型陷入瓶頸：收入增速趨于平穩，但成本卻在邊際遞增。

反映在財報上，便是上市物企毛利率的持續承壓，如碧桂園服務的毛利率，四年累計下滑了13.2個百分點。收入見頂、成本高企，于是及時止損成為不少物企的無奈之選。

但跳出表層的商業困境，物企最大的攔路虎，其實是游戲規則。

/ 01 / 大型物業，主動離場

時代的風云變化，也會改變一個行業的價值。

物業在地產時代曾被當作是特殊的存在，比起地產公司濃重的“杠桿屬性”，物業被看做是地產中里消費股：輕資產，有持續的現金流，即便增速受影響，不少標的的分紅也算可觀。

趕上2016年-2021年初，消費股核心資產敘事大行其道時，物業股也因為類消費屬性獲得了市場青睞：

2018年碧桂園服務上市時，營收只有96億港元，是母公司碧桂園4800億港元營收的零頭。但碧桂園服務彼時的估值卻超過了母公司的一半，達到了1200億港元。

那時候，規模就是估值，拿項目就是物企的最核心的考核指標。即使在三道紅線壓頂的那年，物業服務上市公司在管面積亦同比增長44.3%。

然而任何產業都逃脫不了周期宿命，近兩年物業擴張不僅戛然而止，甚至主動離場成了常態。

中指研究院《2024—2025年中國物業服務企業發展報告》，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%。2025年前三季度，全國公開撤場案例達120起，同比翻番。

而在主動離場的物企中，幾乎出現了絕大部分頭部上市物企。

其中，中海物業2025年約滿不續或退盤項目達5560萬平方米，較2024年增長25%。世茂服務和永升服務退管面積也超過3000萬平方米。碧桂園服務沒有披露退管面積，但財報上明確提到了推出若干虧損項目。

至于離場原因，很多物企的通用答案是“及時虧損，優化業務結構。”

導致物企優化結構的因素有很多：受整個地產行業貝塔下行的影響，物業公司根本難以獨善其身。尤其是當大部分物業公司都與關聯的開發商所綁定，在母公司債務危機傳導、并購后遺癥等多重沖擊，都是物企瘦身止損的理由。

但上述因素顯然也不是物企主動離場的核心原因，畢竟地產貝塔下行的影響早在2021年后就逐漸發生，而物業離場潮卻發生在當下。

物企離場，核心原因還要從行業自身上找。

/ 02 / “類公共服務”的商業bug被放大了

觀察最近幾年物業股的盈利能力，會發現頭部物企均處于下滑狀態。

其中下滑幅度大的如碧桂園服務，從2021年到2025年毛利率下滑了13.2個百分點，下滑幅度少的保利物業，毛利率也下降了1個百分點。

盈利能力的持續下滑，本質上是物企“類公共服務”的商業模式缺陷被不斷放大的直接體現。

城市公交、供電、供熱等傳統公共服務行業，普遍面臨一組核心商業模式矛盾：

一方面，服務定價受政府嚴格管控，調價周期漫長、調整幅度受限，導致企業收入彈性嚴重不足；另一方面，車輛、管網等基礎設施隨年限增長逐年老化，運維與更新投入持續加碼，形成運營成本剛性上漲的壓力。

最終在特定發展階段，這類企業的財務模型會陷入一個核心瓶頸：收入端保持相對穩定，但成本端卻呈現邊際遞增態勢。

而物企面臨的這組商業矛盾，較傳統公共服務行業更為突出。首先從成本端來看，隨著小區樓齡逐年增長，各項設施維護成本也在持續攀升。

中國物業管理協會的報告數據顯示：5年以下房齡的小區，年均維護成本約為0.8-1.2元/㎡；10-15年房齡的小區，年均維護成本攀升至1.5-2.0元/㎡；而15年以上房齡的小區，年均維護成本更是飆升至2.5-4.0元/㎡。

但物業的收入增長，卻難以跟上成本端的上漲節奏。盡管物業由市場化企業提供，并不屬于公共服務行業，但因其面向社會公眾提供基礎生活保障，服務定價同樣受到政府管制。

更何況在地產下行周期的傳導下，物企的收費能力本就持續弱化。

一來，房產作為居民財富的核心構成部分，資產價格的下跌，直接削弱了業主的付費能力；二來，當房價上漲的預期徹底消失后，業主的付費意愿也隨之走低。

雙重因素疊加之下，物業費與繳費率雙雙下滑。物業費方面，2025年12月，二十城物業服務均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環比下跌0.09%。

繳費率方面，克而瑞數據顯示，2025年全國500強物業服務企業的平均收繳率，已從2021年的89%下滑至71%。

當單個項目的運營成本持續高企，而收入卻不斷萎縮，主動退出相關項目、及時止損，便成為了物企當下最無奈的選擇。

/ 03 / 需要更好的經營環境

社媒平臺上反映了部分用戶對物業的態度，如下圖：

順著這一態度脈絡，社媒平臺上進一步延伸出“不想交物業費的10個正當理由”、“若被物業起訴，如何維權”等全套攻略。

與此同時，一則物企發布的撤場公告同樣引發全網熱議：該小區累計欠繳物業費已超1200萬元，以小區3800戶業主計算，平均每戶欠繳金額達3000元。

這些事件共同指向一個現象：物業繳費率的下滑，并非單純源于業主付費能力的弱化，一定程度上，也源于付費意愿的走低。

當然，付費意愿下降，固然與物企服務質量參差不齊密切相關。正如社媒平臺上用戶吐槽的那樣，“收樓兩年，單元門門禁系統仍未裝好”“暖氣不熱卻無人檢修”等問題，成為業主拒繳物業費不可忽視的原因。

但跳出物企服務質量的層面來看，部分用戶尚未養成成熟的付費習慣，也是不可忽視的關鍵因素。例如，物企選擇離場的項目，大多集中在付費習慣相對薄弱的下沉市場；與之對應，絕大多數物業企業也在持續加大對付費習慣更優的高線城市的布局力度。

付費習慣的薄弱，更深層次地折射出行業經營環境的短板。所謂經營環境，不僅包含基礎設施、資源要素、競爭格局等顯性層面，更涵蓋信用體系等隱性維度。

而忽視這種隱性環境的代價，往往是業主與物企的雙輸結局：因付費習慣薄弱導致物業離場，小區基礎設施加速老化，最終引發業主房產資產貶值的案例，在現實中并不鮮見。

培育良好的經營環境，既需要“有形的手”發揮宏觀調控作用，也需要物業企業堅守經營底線，更離不開業主樹立理性的付費意識。

當一批頭部企業開始選擇如何離場，那需要改變的從不是個體選擇，而是優化整個游戲規則。