“地王”頻現(xiàn)，什么信號？

熱點城市單價“地王”不斷被刷新。

3月25日，杭州一宗宅地賣出約7.7萬元/平方米的高價，不到兩個月單價地王再次被刷新。同時，這也是杭州全面取消新房限價不到半年迎來的第三任單價新“地王”。

杭州，只是一個縮影。

一周前的3月18日，北京也誕生了新的單價“地王”，海淀區(qū)上地板塊一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價創(chuàng)北京土拍歷史新高。

3月11日，成都高新區(qū)一宗地塊成交價突破3萬元/平方米，刷新樓面價“天花板”。

同樣在上海，2月末協(xié)議出讓的靜安高品質(zhì)袖珍地塊，以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀(jì)錄。

一線、強二線城市地價不斷刷新紀(jì)錄，市場迎來對核心城市核心資產(chǎn)的“價值重估”。

今年以來的土地市場從來不缺少話題，一方面核心城市“地王”不斷被刷新，另一方面高溢價成交地塊頻現(xiàn)。

正如3月25日杭州出讓的4宗地塊，在刷新單價“地王”的同時，全部溢價成交，最高溢價率達(dá)70%，平均溢價率飆升至52%，平均樓面價達(dá)51487元/平方米，杭州地價首進(jìn)“7萬元”時代。

在優(yōu)質(zhì)宅地的帶動下，今年以來，杭州土地市場高熱，截至3月25日，年內(nèi)已有7宗涉宅地塊溢價率超過50%，溢價率超過20%的涉宅地塊更是有20宗。

杭州高溢價地塊頻出的背后，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交已為常態(tài)。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，根據(jù)CRIC監(jiān)測的重點城市周度數(shù)據(jù)來看，在一二線城市高溢價地塊的帶動下，第12周（3月17日-3月23日）平均溢價率升至14.7%，且已連續(xù)5周都在10%以上。

從月度數(shù)據(jù)來看，2025年2月經(jīng)營性用地平均溢價率達(dá)到11%，這是自2021年下半年進(jìn)入調(diào)整期之后，平均溢價率首次突破10%，上一次突破10%還是在2021年7月。

積極的信號是，土拍熱度正在反向強化市場預(yù)期，并形成正向循環(huán)。

以杭州為例，3月以來杭州新房市場去化提速，部分紅盤甚至出現(xiàn)“社保巨子局”。克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，第11周（3.10-3.16）新房去化率達(dá)到了56.6%。

隨著優(yōu)質(zhì)宅地陸續(xù)入市，房企拿地意愿與購房者入場節(jié)奏的共同提速，或?qū)⑼苿邮袌鰺岫瘸掷m(xù)攀升。

實際上，在市場止跌回穩(wěn)的大背景下，核心城市土拍市場率先回暖，不過土地市場的這種“高熱”更多是點狀回暖，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)使得企業(yè)迎來加倉補貨“窗口期”。

高熱背后不容忽視的是，更多三四線城市仍以底價成交為主，城市之間分化加劇。

從本輪核心城市土拍高熱背后的動因來看，核心有三點：

1、“兩會”以來，政策端多次強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”提振市場信心，地方政策包括控規(guī)調(diào)整、稅費減免、購房補貼等帶來的需求側(cè)預(yù)期向好。北上廣深四個一線城市和以杭州、成都為代表的二線城市，在土地、新房、二手房多個市場中，其規(guī)模和價格都呈現(xiàn)出了較強的止跌回穩(wěn)態(tài)勢，需求側(cè)指標(biāo)也給土地市場帶來正反饋，接下來核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交。

2、一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略起到“對癥下藥”的作用，通過核心地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，后續(xù)入市將形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環(huán)。核心城市“地王”不斷刷新、高溢價地塊頻出便是對供地策略的積極反饋。而上海、杭州等核心城市出現(xiàn)高溢價地塊的城市，政策疊加效應(yīng)將進(jìn)一步凸顯。

從2025年預(yù)供地情況來看，一線城市“量穩(wěn)質(zhì)升”，以上海為例，2025年以來上海仍在繼續(xù)加強核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地供應(yīng)比例，2025年初上海預(yù)供地公告規(guī)模72萬平方米，同比上升13%，平均供地容積率從1.87下降至1.78，極少數(shù)高容積率項目也均為城市核心地塊，典型如容積率3.95的虹口區(qū)宅地在2月份拍出了接近四成的高溢價率。

此外，杭州、合肥、寧波等城市逆市擴(kuò)量。典型如杭州，自2024年四季度新房限價解綁以來，杭州土拍屢屢出現(xiàn)50%以上的高溢價高總價地塊，在火熱的市場背景之下，杭州2025年初預(yù)供地規(guī)模同比增長60%，推出更多的預(yù)供地清單以供企業(yè)挑選。

房地產(chǎn)供給側(cè)正在經(jīng)歷一系列積極調(diào)整：一線與核心二線城市通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)鞏固市場信心，三四線城市以收縮策略化解庫存壓力。

3、高價地背后實際也反映出企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)，不過在市場承壓的背景下，房企愈加注重“利潤率”和“安全性”，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地則成為頭部房企低風(fēng)險配置的首選。從近期高價地拿地房企可以看出，當(dāng)前投資的房企仍以央國企和有實力的民企為主，拿地“窗口期”聚焦核心城市核心地塊加倉補貨，一季度拿地并能在年內(nèi)能形成可售貨值。

在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的帶動下，核心城市土地市場率先回暖，加之一二手房價、去化率、成交規(guī)模等需求側(cè)指標(biāo)帶來的正向反饋，2025年上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度，并助力房地產(chǎn)行業(yè)加快筑底企穩(wěn)。

從房企角度來看，房企投資更加注重“利潤率”和“安全性”，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險配置的首選。

值得注意的是，“地王”頻出僅限于核心一二線城市的點狀回暖，且多為頭部房企持續(xù)加碼，更多三四線城市起色并不明顯，各地市場企穩(wěn)、回溫進(jìn)程持續(xù)分化中。