福州晉安浦下建發(fā)·灝云分析

今天來一篇樓盤分析，經常看到評論區(qū)有人留言建發(fā)·灝云，目前項目的資料也都已經放出，部分樓棟也已經備案領證，下面聊聊。

樓盤規(guī)劃

建發(fā)·灝云：備案名（云畔公館），地處：晉安中路東側、福新支路北側，晉安河邊。

項目占地50畝，規(guī)劃10棟20-33F的高層第四代住宅，主推面積149-225平，精裝2T2產品，合計556戶，物業(yè)費5.9元/平，純商定位。

土拍情況

2023年11月28日，守正以27.03億拿下宗地2023-54號浦下地塊，溢價率17.62%，樓面價26592元/㎡，地塊面積：50.82畝；容積率：3.0，限高：100米。

分析：去年底最后一場土拍，守正拿下鼓樓邊的純商地塊，相比于上一場鼓臺核心地塊集中供應，建發(fā)和保利接連拿地，來到這一場，激烈程度有所放緩。

對于守正而言，長樂新晉房企，一直以操盤高比例安商房為主，不過從上一場土拍開始，面對核心地塊，房企就頻頻舉牌，拿地意愿極高。

雖然最終未能如愿，但是表現(xiàn)出來的魄力足夠強勢，在這一場土拍，唯一的一幅核心地塊，在房企勢如破竹的形態(tài)下，最終順利拿下。

這也算是在土拍市場少有打破壟斷的一次。

最終房企還是與建發(fā)合作開發(fā)，僅僅只是做一個地塊的供應方。

對于地塊的價格，只能算中規(guī)中矩，一河之隔的高工地塊，拍出了3.8W的樓面價。

對比而言，一個鼓樓的身份，樓面價差了1.2W，存在一定優(yōu)勢。

奈何近期的土拍，周邊的兩幅純商地塊，價格也在走低，鼓樓的機械廠地塊樓面價2.57W，晉安的僅1.6W，一下子也拉低了項目預期。

從地塊的指標來看，面積適中，容積率3.0，限高100米，不算太優(yōu)質，只是這幾年高容積率地塊多了后，也不算夸張。

地塊的形狀雖然不規(guī)整，不過面寬夠大，對于打造社區(qū)有一定優(yōu)勢。

戶型情況

項目主打4個面積段戶型，由于是第四代住宅，又分成奇偶層，實際達到8種戶型。

149平：四房兩廳兩衛(wèi)，2T2，大面寬布局，客餐廳一體化設計，空間感更強，由于是高層住宅，所以公攤不低，不過對比今年同面積的產品，比如天琴湖等，戶型的優(yōu)勢更明顯。

對于第四代的前庭后院，項目的偶數(shù)層采取南向的長陽臺，獨享，奇數(shù)層采取分隔，主臥搭配側邊陽臺以及一個不算獨立的中間庭院，對于第四代主要還是隱私以及采光問。

從備案單價來看，奇數(shù)層比偶數(shù)層貴不少，偶數(shù)層的面積更大一些。

169平：四房兩廳三衛(wèi)，2T2，四開間朝南，獨立客餐廳，南北對流，在戶型布局上，主臥占據(jù)較大面積，對于這個面積段而言，客廳面寬差點意思，對于次主臥的衛(wèi)生間，依靠陽臺做采光，存在一定隱私問題。

至于奇偶層的設計，與上面的戶型完全一致，一個是南向長條的庭院，一個是分割的。

189平米：四房兩廳三衛(wèi)，2T2，169平米的升級版，戶型基本一致，主要就是一間臥室改到北面，客廳空間增加不少。

220平米：五房兩廳三衛(wèi)，2T2，布局有所改變，采取了大平層常用的側邊客餐廳，做到L的轉角采光，搭配左側和南側的內河，有一定景觀，主臥同樣占據(jù)較大面積，不過北側的兩房空間都相對一般。

對于這個戶型，最好的聯(lián)想就是當初的融僑云津209平，項目額外做了個第四代的產品升級。

綜上，對于項目的戶型設計而言，基本都是中規(guī)中矩，看不到過于出彩的特色，在第四代的設計上，四個戶型的設計都一致，由于地塊面寬較大，所以項目的戶型也基本是大面寬的設計。

只不過在近期不少新品，比如建發(fā)自己的產品，都有很多特色存在，對于這個項目而言，亮點稍顯一般。

區(qū)位情況

項目位于晉安區(qū)，與鼓樓一河之隔，距離地鐵4號線+F1，500米，距離世歐、泰禾、東街口2公里左右，距離省立醫(yī)院1.3公里，交通、醫(yī)療、商業(yè)都相對完善。

項目一河之隔的鼓樓周邊存在一附小，實小等，作為陪讀房也足夠匹配，當然自身的劃片就沒有太大預期。

項目南側、左側都是內河，能保持一定的空間視野。

如果按區(qū)位劃分，雖然房企一直以鼓樓做宣傳，但是更符合某個網友經常提及的二內晉。

至于項目的負面，項目右側即福州第四十三中學，即少管所，同時還存在廟宇。

項目南側地塊，規(guī)劃是中小學用地+部分住宅用地，未來可能存在一定的噪音影響。

除此之外，還有群友以前聊到過的項目的地塊，在北側中間是一條馬路對沖，存在一定風水敏感話題。

綜上，對于項目的區(qū)位，地處晉安區(qū)二環(huán)內，周邊的配套足夠完善，不過也存在比較明顯的負面，對于部分地緣客，特別是非必須鼓樓牌子的地緣改善，有較大吸引力。

價格情況

項目已經上市，不過風聲不算大，以網絡消息為例：首開樓棟：1# 2# 9#，共160套，1#均價約37000元/㎡ ，2#均價40000-42000元/㎡，9#均價43000元/㎡。

1、建發(fā)瑞云：樓面價2.87W，精裝4.4-4.8W
2、保利屏西天悅：樓面價2.86W，精裝4.6-5.3W
3、建發(fā)璞云：樓面價2.68W，精裝售價4.85W+40W車位

分析：對于項目的售價，由于首期的樓棟，都僅靠少管所+廟宇，所以價格相對較低，特別是對比項目的220平產品，靠近晉安河的視野優(yōu)勢，存在一定價格差。

從首期的均價4.2W左右來看，和此前房企上市的瑞云類似，瑞云的沿街樓棟，給出的優(yōu)惠價，精裝中層4.4W左右，從樓面差價來說，價格基本接近。

從項目的產品定位來說，這次四個面積段，分配的比例比較適中，相比于房企的部分偏剛改盤，這個項目的改善氛圍更濃一些。

這個定價對于地緣剛改的選擇也算匹配，只不過目前市場存在一定的困擾。

雖然50畝地塊，但是配合高容積率房源達到556套，對于目前的改善盤而言，這個體量不算少。

周邊供應不少地塊，后續(xù)的競品不少，加上臺江等供應，都是潛在的競爭。

雖然一直以鼓樓的高工做對比，但是目前的市場，每個產品段的定價都有自己的局限，甚至自身的社區(qū)定位，也決定了自己的上限。

如果以目前周邊的供應來說，項目的價格雖然談不上高溢價，但是后續(xù)的保值難度依舊不低。

樓盤總結

項目位于晉安區(qū)二環(huán)內，優(yōu)勢在于純商定位，周邊配套相對完善，地緣改善有一定需求，特別是對于承接鼓樓外溢客源，項目劣勢在于存在廟宇少管所等，周邊的供應不低。

近期的改善新盤，都呈現(xiàn)一個趨勢，雷聲大雨點小，上市前預期拉高，上市后非常沉默。

可能這就是目前改善市場的轉變，對于購房者而言，依舊還是評估預算，對于這個項目比較建議169平。