3W跌到1.8W，三江口的學區炒作，最終崩盤？

最近福州又發布了第五次的土拍公告，近期的土拍可以說非常密集，這一次土拍地塊都位于倉山區，其中大部分地塊都來自城南，下面就來聊聊。

土拍公告

土拍內容：11月14日舉行，出讓5幅地塊，面積276.19畝，起拍總價24.86億元。

倉山區福峽路西側4幅宅地，并要求配建九年一貫制學校，建成后產權無償移作為“十九中倉山校區”辦學。

除此之外，還有1幅，位于中洲島的商服用地。

分析：對于福峽路的四幅地塊，在此前公布的土拍清單已經出現，這些地塊來自福安新區舊改。

這次集中出讓，合計達到262畝，全部是純商定位，配合容積率2.0的設置，這里預計的建筑面積25萬方，按套均100平米計算，能供應2500套左右。

相比于近期三遠的大體量供應，城南受機場限高，這次舊改的供應住宅體量還不算夸張。

不過地塊周邊，已經存在一個巨型項目，即tod-榕耀之城，面積287畝，配建4萬方人才房，樓面價10280元/平，目前售價1.8萬左右。

為了更好的促進后續的樓市去化，這次土拍直接給出了中小學用地的規劃，宗地2023-35號，其中68畝用來做教育用地，無償移交給十九中，做九年一貫制學校。

換言之，這些地塊已經前提搭配了這所名校，這樣的案例不少見，特別在城南。

當初最典型就是三江口的清華附中，周邊的新盤靠著這個名校，巔峰期捆綁車位售價突破3萬。

后來板塊繼續沿用，宗地2022-06號，土拍供應的時候，特別備注地塊的配建小學，無償移交一附小。

借鑒藍房網的截圖，三江口下洋+清富片區，已經構建出了一個強大的名校群，麥頂三江口校區、一附小三江口校區，十六中三江口校區。

不同于其他板塊的名校炒作，比如東區的榕博集團，或者近期南二環的麥頂分校。

這里給出的全部是福州頭部公立校的校區，而非分校。

可以說官方對于三江口的資源，是市區一眾板塊無法企及的。

名校溢價

回到這次土拍地塊，從樓面價來看，住宅部分基本在1.06W，優勢在于地塊分割后，每一幅體量都不大。

除了這個名校的加持外，近期位于地塊東南側的醫療用地，也放出消息：福州市第二總醫院三江口院區，項目預算總投入約41億元。

除了教育、醫療外，地塊周邊被地鐵1、4、5號線，三條地鐵包圍，不同于其他地塊的畫餅線，這三條線路都已經開通。

看到這一系列的描述，地鐵+教育+醫療+純商，看上去這些地塊條件不錯，是否會有吸引力？

從樓面價對比來看，這些地塊與3年前的榕耀之城沒有太大差異，如今項目售價1.8W。

除此之外，周邊還有一眾安置房，以及待建的：黃山片區安置房188畝，兜底的三江尚雋94畝。

從目前南側的安置房，前錦新城二手掛牌來看，均價1W-1.3W。

很明顯整個板塊的價格空間太小，在售的新盤去庫存周期較久，對比樓面價的利潤空間也很一般。

結合目前福州拿地的情況，這幾幅地塊，不出意外應該還是幾家本土國企分別拿下。

提前給出的教育規劃，也僅僅是為了后續上市，能更好賣一點。

此時有一個地塊很值得借鑒，去年底的土拍，榕發低價拿下宗地2022-54號。

地塊位于三江口清華附中周邊，土拍給出劃片清華附中承諾，最終樓面價11442元/平。

此時就有一個問題：目前清華附中樓面價1.14W，規劃的十九中一貫制，值1.06W嗎？

名校表現

清華附中算是這幾年福州在名校資源運用上最成功的一次，只不過隨著熱度退卻，這個熱點已經不堪一擊。

除了提前給出劃片承諾的純商，最終被兜底拿下，樓面價不過1.14W外，近期還有一個熱點。

劃片清華附中二部的大東海江山府，被自然資源和規劃局發出交地通知書：剩余111.43畝已于2023年2月20日具備土地交付條件。我局已多次通知你司辦理該111.43畝土地的交地手續，你司一直未予辦理。

當初大東海以樓面價12336元/平拿下這幅巨型TOD，面積326畝，如今剩余百畝房企居然被催繳。

從原因來說很簡單，項目劃片二部，2021年5月領證，截至目前2年半時間，網簽581套。

按當初規劃，項目定位福州最大的TOD盤，體量達到3600套左右。

當初上市也搞出捆綁車位，后來樓市遇冷，取消捆綁，價格給出優惠。

不過即便如此，去化依然不算理想，特別在巨量庫存的背景下，這個盤除了特價外，沒有太多出路。

近期清華附中的首次中考數據也已經出現，雖然首批生源是全市搖號，不過最終老八所的錄取名單，基本都是來自定向生資格，這樣的表現與當初預期的名校光環，還是存在不少差距。

后來學校又鬧出本部生源分流二部，最終學校發出官宣是消息不實，還有被投訴的小班制落空、學校的高中部連續兩年中招無法招滿等情況。

可以說這所學校，被寄予了過高的關注。

一旦有點風吹草動，就會被無限關注，最終給市場傳達的信息，目前來看都不算太優。

當然能引起這么大的關注，還是在于當初這所學校被周邊新盤炒作的實在過于耀眼。

以周邊最典型的濱江正榮府為例：

這個安商房項目，最早開盤精裝2.7W，隨后炒作清華附中，在2021年高峰期，搞出：強制捆綁加一個精裝包20萬，捆綁一個車位36萬。

最終售價直接達到3W左右，一度被相關媒體報道違規，不過還是抵擋不了市場的追逐，做到極高的去化表現。

如今房企暴雷，前幾個月還發出延期交付，目前項目安商房已經在二手密集掛牌：

這些二手安商房，基本無證在售，掛牌均價1.7W-2W。

相比于商品房高峰期精裝3W+捆綁車位，這個差價不低。

對于安商房，一旦有證，二手業主同樣可以劃片清華附中。

盤點總結

近期的城南土拍，可以發現官方已經給出了較大的資源傾斜，醫療、教育、地鐵等，相比于市區部分板塊，這里得到的重視度明顯更高。

不過時光不再，如今即便給出名校的九年一貫制，預計最終還是國企拿地，后續上市壓力也是極大，售價也基本跟周邊沒有太大差異。

所謂的名校資源，預計不會帶來太多溢價，無非是在營銷的時候，給予購房者一點預期而已。

相比于前幾年，清華附中的火熱，周邊樓盤被炒作溢價過高，最終學校的短期表現差強人意，周邊房企被催收土地，樓面價持續走低，二手安商直接砸盤。

很明顯這個學校對樓市的溢價炒作，跟中國籃球一樣，以為是開始，不曾想是巔峰。

如今整個城南，清華附中之后，來了一附小、麥頂、十六中、目前又來十九中。

雖然這些資源，是其他板塊遙不可及的夢，奈何目前的樓市，外圍已經崩塌。

即便地鐵集中、名校扎堆，城南看上去依然很難。