重要信號！房地產市場正在快速發生變化

近期，盡管面臨疫情的影響，中國的房地產市場正在悄然發生變化。不僅房地產股持續暴漲，從交易層面來看，萬人搖號、6小時售罄的消息也再度重出江湖。

繼3月底北京市東城區某共有產權房不到兩日售罄之后，4月10日，北京市海淀區另一共有產權房項目天恒學院里也在開盤后不到6個小時就售罄了。該項目有14034戶家庭申購143套房源，申購比100：1，售罄時選房號只到317號。

如果說一線城市北京樓市回暖有特殊因素外，那么近日，成都、西安的一些項目也再度迎來了久違的搶房場面。

4月11日，西安華潤置地未來城市248套房源意向登記。最終，248套房子吸引了46748個家庭進行意向登記。這個數字刷新了中國鐵建萬科翡翠國際在2021年12月創下的39005個家庭進行意向登記的紀錄。西安樓市新紀錄誕生。

在成都，3月30日，成都恒大天府半島城部分樓號取得預售許可，盡管恒大屬于出險房企，其風險市場有目共睹，但因為該項目售價比周邊相似項目價格便宜一半多，最終沒能阻擋近4000人撿漏的決心。

以上這些消息無不刺激著人們的神經，樓市向左還是向右再度引發了購房群體的極大關注。其實，這些樓市的新表現只是表象，背后則是政策層面的暖意融融。

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政策暖風頻吹

近期最引人的注目的消息是上周三，也就是4月13日，國常會決定，針對當前形勢變化，鼓勵撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加大金融對實體經濟特別是受疫情嚴重影響行業和中小微企業、個體工商戶支持力度，向實體經濟合理讓利，降低綜合融資成本。

央行貨幣政策司司長孫國峰4月14日說，下一步人民銀行將適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加大金融對實體經濟特別是受疫情嚴重影響行業和中小微企業、個體工商戶支持力度，向實體經濟合理讓利，降低綜合融資成本。在總量上，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性。

靴子很快落地。4月15日周五，央行宣布于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。此次降準共計釋放長期資金約5300億元，可降低金融機構資金成本每年約65億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。

盡管降準并非直接針對樓市，但不可否認的是，由于降準是為了紓困疫情影響，促進消費增長，間接上也有助于穩定樓市，也可以進一步提升銀行降低LPR水平的意愿和進一步增加房貸投放的意愿。

實際上，這次的降準之外，市場的房貸利率已經在持續下調了，這些利好，和近期持續的、頻繁的樓市松綁政策一道，構成了地產股上漲的基礎。

央行金融市場司司長鄒瀾在4月14日的新聞發布會上透露了一個重要消息：“近期，房貸利率下調主要是發生在銀行層面。3月以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點（BP）不等。”

如果說降準降息只是央行傳遞出來的利好消息的話，那么，近期有越來越多的城市加入了松綁樓市調控政策的大軍則更加直接地推動了樓市企穩向好。

4月13日，上海自貿區臨港新片區下發通知，優化人才購房政策，重點支持單位人才的認定工作時間可縮短到3個月，使得其更快擁有購房資格，此外，還將人才的認定有效期拉長，認定程序簡化，將更多群體認定為人才，賦予其購房資格。

上海臨港新片區此次對人才購房政策的優化，將為當地樓市提供更多購買力。

除了上海外，越來越多的城市已經出臺新政來松綁樓市。據不完全統計，僅僅是4月份以來，就有衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、臺州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、宜昌、昆明等15城松綁了購房政策，主要涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率等內容。

如果將目光范圍再放寬一些，2022年以來，已經有超過70個城市對當地樓市政策進行調整松綁，政策調整內容主要涉及補貼購房、加大貨幣化安置、調整公積金政策、放松落戶限制、降低首付比例、放松限售限購、降低貸款比例等。

這些進行政策調整的城市里，不僅有三四線城市，也有諸如蘇州、南京、大連、昆明等熱點城市。對于樓市調控政策的松綁甚至刺激，也就意味著市場上將會有越來越充裕的改善型需求和剛性需求將得以釋放，也會帶動越來越多的市場下行壓力較大的城市加入樓市政策松綁大軍。

加上降準降息的市場預期愈來愈強，各線城市樓市將有望輪動回穩，市場熱度也將由熱點一二線城市逐步傳遞到三四線城市。

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3月市場回暖

4月15日，國家統計局發布的關于3月份全國70個大中城市的銷售數據，也印證了此前各地樓市松綁調控和降準降息帶來的利好影響。

2022年3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩。

3月份70個大中城市新房銷售價格29城上漲，烏魯木齊領漲。一線城市中，新房價格3月份環比上漲0.3%，北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%。

國家統計局的數據顯示，2022年3月70個大中城市二手住宅銷售價格21城上漲，北京領漲。其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.3%和2.8%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.6%。

需要注意的是，上述統計數據是在3月份的疫情沖擊下的表現。受疫情影響，多個城市實際上房地產交易并不能完全體現真實的市場情況。未來隨著疫情的逐步受控，相關的樓市交易數據大概率將會持續回暖。

從中央到地方，去年底持續至今的政策松綁一直在持續。眾所周知，本輪政策松綁的背景和意圖其實是穩定樓市。去年三季度以來，房地產市場形勢的急轉直下使得多家房企遭遇了史上最嚴重的危機，房地產市場的穩定性遭到破壞，購房者面臨爛尾樓的交付風險也與日俱增，這并不符合調控的初衷。

本輪政策的轉向更多的意義其實是修復市場、穩定市場，保持市場健康良性循環發展，這才是最符合公眾利益的選項。

但是，我們可以看到的是：盡管政策在努力糾偏中，市場也得以快速修復，但可能有部分已出險的房企已經等不到春天的到來了。

本輪的市場危機給了中國的房企一個前所未有的深刻教訓。那些倒下或者即將倒下的房企終于明白：風險控制是多么的重要，現金流是多么的重要！多家房企也意識到，市場的發展邏輯也早已生變，未來的市場將不再以規模論英雄，不再以速度論成敗。未來的市場將只屬于三種房企：

第一，財務穩健；第二，財務穩健；第三，財務穩健。

在去年下半年開始的這一場沖擊中，除了央企和國企外，多數民營房企面臨的沖擊最大，出險的數量也最多。反之，在最新一輪的市場復蘇中，那些沒有出險的、財務穩健的房企無疑將贏得市場先機，也將在這一輪中率先復蘇。

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誰能得到機會？

除去央企國企，市場公認的最為穩健的民營房企陣營中，碧桂園和龍湖算得上是第一梯隊代表。對于經歷過過去一年市場的購房者來說，爛尾風險、交付風險成為心中繞不過去的痛，而購房者未來的選擇，無疑也會將這一風險放在置業考慮的首位。而位于第一穩健梯隊中的房企，未來也將會有更多的機會和瓜分更大的市場份額。

以碧桂園為例，其最新年報顯示，盡管去年整個行業面臨巨大沖擊，但其銷售依然顯示出強大的韌性。2021年全年碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約6641萬平米，是去年房企中唯一權益銷售額破五千億的房企。統計顯示，2015年至2021年期間，碧桂園權益合同銷售金額復合增長率達到29%。

隨著去年開始的行業資金面持續收緊，加之多家房企債券到期，迎來償債高峰，高質量的回款、充裕的現金流已成為房企的“生命線”。碧桂園則通過標準化、精細化的考核牽引，追求“有現金流的利潤，有利潤的現金流”。

2021年全年，碧桂園累計權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續6年達到90%或以上，持續領先于行業平均水平。2022年前2個月，碧桂園共實現權益銷售回款金額約656.8億元，權益回款率超95%，回款率進一步提升。

銷售回款率越高，代表資金周轉速度越快，有利于實現公司自有資金的良性循環，極大地保障了企業經營性現金流的安全。

2021年，碧桂園實現經營性現金流凈額為正，達到108.6億元。經營活動產生的現金凈流量為正，表示經營活動中現金流入大于流出，這說明公司不需要依賴外部融資來支撐現金流，自身造血能力強勁。

能夠和碧桂園媲美的民營房企中，龍湖也是穩健派的優秀代表。年報顯示，龍湖2021年全年實現營業額2233.8億元，同比增長21.0%；實現歸屬于股東的凈利潤為238.5億元，剔除公平值變動等影響后之歸母核心凈利潤224.4億元，同比增長20.1%；毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%；核心稅后利潤率為13.3%，核心權益稅后利潤率為10.0%。

作為最為重視安全發展的龍湖，一直持續強調盤面安全，將嚴控負債規模及不斷降低融資成本作為發展的重要前提。

年報顯示，2021年，龍湖實現平均借貸成本4.14%，創歷史新低；平均貸款年限6.38年，凈負債率46.7%，在手現金885.3億元，現金短債比6.11倍，一系列指標均維持行業內的較高水準，連續六年滿足“三道紅線”指標要求。

碧桂園在財務安全方面也代表了第一梯隊的水準。年報顯示，截至2021年12月31日，碧桂園現金余額約1813億元，可動用現金儲備充足；總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的占比下降至24.9%，現金短債比約2.3倍。凈負債率為45.4%，較上年底下降10.2個百分點；加權平均融資成本5.2%，較上年底下降36個基點。

和龍湖一樣，目前碧桂園現金流穩定，并積極提前償還或按時償還到期、回售公司債本息，進一步減少短期債務，保持穩健經營。

龍湖也在安排提前還債。在3月舉行的年報發布會上，龍湖管理層稱，目前交易所和銀行間市場協會都非常支持龍湖去發債，也給公司批了一些額度。今年龍湖集團會主動地提前歸還300多億元的貸款或者別的負債，整個還款在400多億左右，讓整個的盤面更加健康。

穩健的經營實力、安全的現金流及較優的償債能力使得碧桂園和龍湖獲得了資本市場的支持。碧桂園和龍湖是行業內為數不多成功重啟境內外融資渠道的民營房企。

在2021年9月份之前，碧桂園抓住市場機遇，在境內外市場發行長久期、低成本的融資工具。9月份之后，碧桂園在多方監管及投資人的支持下，也成功在境內外發行多種類直接融資工具，包括10億元的公司債，15億元ABS及39億港元的可轉債。

2022年3月30日，中國銀行間市場交易商協會發布通知稱，決定接受旭輝、龍湖、碧桂園各50億元中票注冊。

截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元。而在2022年3月，碧桂園又先后與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

當前，碧桂園還被納入恒生國企指數成份股、富時中國50指數、恒生中國25指數成份股、摩根士丹利資本國際環球標準指數成份股、恒生綜合指數及恒生中國內地100成份股等，顯示出市場對碧桂園影響力的高度肯定。而龍湖也于今年3月被納入恒生指數成份股，正式躋身藍籌股。

UBS瑞銀發布研報稱，三四線市場預計在2022年會迎來一個更加穩定的市場環境，特別是對頭部開發商而言。碧桂園在2022年的償債壓力相比其他同行較小。同時對于公司來說，境內外融資渠道的重啟也進一步增強了公司整體的流動性。

億翰智庫認為，碧桂園是行業內全周期綜合競爭力最強的房企之一。財務管理上，嚴守財務紀律，杠桿把控嚴格，能夠在逆勢行情之下有足夠容錯和騰挪的空間；投資布局上，多線城市均衡布局；產品組合和打造上，碧桂園能夠根據不同市場和消費者的需求進行產品的打造和升級，精準地把握市場動向。