恒大一條紅線是如何變綠的？

許家印再次成功兌現了自己的承諾。

6月30日，恒大集團對外透露，截至目前恒大凈負債率已降至100%以下，順利實現一條“紅線”變綠。

另外，恒大目前的有息負債亦已降至約5700億元，與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

這意味著，恒大如約兌現許家印“6月30日，恒大有息負債總額將降至5字頭，至少實現一條紅線變綠”的承諾。

對于小型企業來說，船小好調頭，但對于超大型房企來說，其實每下降一個點的負債都很困難。好比大象走鋼絲，如何把握好平衡是最重要的。稍有不慎，則可能滿盤皆輸。

但不管怎樣，恒大作為行業的頭部房企，已然成功兌現了當初對外界的承諾，值得點贊。

前不久，市場還在紛紛傳言恒大資金緊張的問題。但就在幾天前的6月24日，恒大發布公告稱，已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶，用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債到期的應付利息近3億美元，合計約17.5億美元。

至此，到2022年3月前，恒大再無到期的境內外公開市場債券。

這已是恒大自去年3月實施“高增長、控規模、降負債”的新戰略以來，累計歸還的第7筆境外債券本息，合計約106億美元（折合超823億港幣），全部以自有資金償還，沒有做任何一筆發新還舊。

也就是說，恒大此次不僅提前償還了美元債，而且這些資金并非“拆東墻補西墻”的錢，全部是企業自有現金。這就很難得了。

有人說，恒大就是不死鳥，每次眼看遭遇危機時，恒大總是能化險為夷，平安過關。

去年4月1日的恒大的年報業績發布會上，許家印對外回應了當時市場關于恒大現金流緊張的傳言，許家印霸氣回應說：

“今年有人說恒大現金流非常緊張，要斷了？好了，你說要斷了是吧，我（2020年1月）立即打了20億美金到證券公司賬上買債去，再沒有人說我們現金流緊張。而且我是剛剛還完16億美元債，就打了20億美元去證券公司?！?/p>

近兩年來，尤其是去年8月國家監管部門出臺針對房地產行業的“三道紅線”政策以來，整個房地產行業的發展邏輯得以徹底轉向。

識時務者為俊杰，永遠都不要跟趨勢和監管對著干。這才是許家印和恒大發展到今天這個規模所能成功的最根本原因。

從去年以來，恒大就提出堅決降負債的目標。2020年3月31日，許家印宣布恒大從2020年開始啟動戰略轉型，全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略，并表示將“用最大的決心、最大的力度，把負債降下來”。

在這次的表態之前，中國剛剛經歷了疫情的沖擊，房地產行業的銷售幾乎進入冰封狀態，但是，恒大一馬當先，率先在行業內啟動全面網上售房的行動，啟動相關的促銷活動并取得了良好的效果。

此后，恒大的打折促銷活動一直延續至今，只不過是在不同的階段相應的促銷力度不一而已。

對于房企來說，面臨大環境的變化，打折促銷以盡快回籠資金是明智的自救之舉，而并非是“不行了”的征兆。否則，2008年行業遭遇嚴重沖擊的時候，萬科帶頭打折降價促銷甚至導致售樓處被砸，時至今日也并未見萬科倒下。

不久前，銀保監會主席郭樹清在第十三屆陸家嘴論壇上發表演講時說：那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。

勿謂言之不預也。監管層的表態給了炒房者一記重擊，同時也給行業提了一個醒。

對于恒大來說，這一年多來做出一切努力的背后都指向一個原因：

順應監管趨勢，狠心大降負債。

而在今年3月的業績發布會上，許家印更是給出了未來三年降負債目標計劃：2021年6月30日將凈負債率降至100%以下，2021年12月31日現金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產負債率降至70%以下，全面達到監管要求，實現“三條紅線”全部轉綠——現在看來，這也將大幾率順利完成。

從恒大今年前5個月的銷售業績來看，其實打折促銷策略已經取得了良好的成效，并為紅線轉綠提供了堅實的基礎。

數據顯示，恒大今年首5月累計銷售2851.6億元，回款2507.4億元，回款率高達87.9%。另克而瑞機構的數據顯示，恒大首5月權益銷售2727.5億元，穩居行業榜首。同時，眾所周知，權益銷售額越高，意味著歸屬于該公司的實際銷售金額和利潤越高，實際回籠的資金也將越多。

銷售是房企核心造血能力，更是回籠資金的最重要來源。銷售的持續增長，回款的不斷增厚，為恒大降負債充實了“錢袋子”。

在快速銷售回血的同時，恒大也在不斷“節流”，減少大額現金支出。對于房企來說，最大的開支就是土地儲備。

而對于恒大來說，截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個，幾乎覆蓋全部一線以及經濟發達且有潛力的城市，土儲價值和性價比極高。這意味著，恒大全年嚴控土地儲備，即便暫不“補貨”，能充分利用現有超2億平方米的優質土地儲備“存貨”，便能足以支撐恒大的未來發展。

通過銷售的“高增長”以及土儲的“控規?！保愦笮碌陌l展戰略已成為超額兌現市場承諾的頂層設計。此次一條“紅線”變綠、有息負債大降3000億只是起點，未來其降負債成效或將更加顯著。

國內外多家投行也給恒大近期的表現給予了積極肯定。

法國巴黎銀行分析稱：恒大今年前5個月實現銷售2850億元，現金流足以覆蓋短期債務，加上公司擁有2.31億平方米土地儲備，以及價值1660億元的投資性物業與5190億元的非房地產業務股份，遠超凈債務，全面降負債只是時間問題，給予恒大美元債“買入”評級。

建銀國際認為，自2020年3月以來，恒大已累計償還7筆境外債券合計106億美元，證明公司去杠桿計劃步入正軌，預計財務改善將成為股價催化劑，維持“買入”評級，目標價23.1港元。

摩根大通則對恒大物業給予“優于大市”評級。認為恒大物業強勁反彈動力充足。野村證券表示，恒大物業股價回調過度，強勁基本面支撐重估，維持“買入”評級和18.5港元的目標價。