上海一季度商辦市場“結(jié)構(gòu)性回暖”，大宗交易146億元創(chuàng)新高，辦公物業(yè)占比超六成

仲量聯(lián)行上海一季度房地產(chǎn)市場回顧與展望。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

根據(jù)多家研究機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，今年一季度，在政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟活躍度穩(wěn)步回升的雙重帶動下，上海房地產(chǎn)市場尤其是商辦領(lǐng)域迎來積極回暖態(tài)勢，甲級辦公樓市場需求持續(xù)復(fù)蘇，核心區(qū)域資產(chǎn)成交勢頭活躍，大宗交易總額同比實現(xiàn)顯著上升。

仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負責(zé)人孫翎在接受《華夏時報》記者采訪時表示，隨著投資人對核心資產(chǎn)的持續(xù)布局與收購，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)存量持續(xù)縮減，尤其是外資持有規(guī)模呈快速下降態(tài)勢，預(yù)計核心區(qū)域資產(chǎn)的投資熱度仍將持續(xù)。

一季度商辦市場復(fù)蘇

綜合已發(fā)布一季度市場總結(jié)報告的機構(gòu)分析顯示，寫字樓市場仍處于底部區(qū)間，但最壞的階段或已過去。同時，全市整體數(shù)據(jù)仍有承壓，但產(chǎn)業(yè)集聚板塊已率先出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。

今年一季度，包括長寧A.F.A上海融僑中心、徐匯徐家匯中心三期B座、靜安華潤中心及香港置地西岸中環(huán)（T7&B3–B5）陸續(xù)入市。

根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，上海辦公樓市場一季度新增供應(yīng)26.3萬平米，總存量達2060萬平米；凈吸納量為17.1萬平米，同比大幅增長244.5%。同時，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度上海甲級寫字樓凈吸納量21.22萬平米，環(huán)比、同比分別增長72%和103%。不過，受新增供應(yīng)集中入市的影響，一季度上海甲級寫字樓平均空置率小幅上升0.21個百分點，至23.59%。

租金方面，上海辦公樓市場租金雖仍處于下行通道，但跌幅已明顯收窄，市場逐步趨于平穩(wěn)。例如，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，一季度，全市平均租金為4.9元/平米/天，指數(shù)同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5個百分點。

“租金持續(xù)調(diào)整背景下，長租約正成為當(dāng)前周期的關(guān)鍵機遇點：業(yè)主通過長租約鎖定穩(wěn)定現(xiàn)金流，租戶則借此鎖定低租金并爭取更多免租期與定制服務(wù)，優(yōu)質(zhì)大面積客戶在談判中更具優(yōu)勢。”第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部負責(zé)人簡可向《華夏時報》記者介紹說，核心商務(wù)區(qū)樓宇對二房東的接納度有所提升，企業(yè)主動尋求租約重組的趨勢已從頭部企業(yè)向更廣泛市場主體擴散。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)同樣顯示了租金跌幅收窄的趨勢：一季度，上海中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場租金環(huán)比下降1.2%，至6.3元/平米/天，環(huán)比跌幅較上季度收窄1.6個百分點；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%至4.1元/平米/天，較上季度收窄1.2個百分點。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻分析指出，今年第一季度，上海甲級辦公樓市場需求持續(xù)回暖，租金降幅收窄，細分板塊市場延續(xù)了分化走向。而鑒于市場仍有大量可租賃面積，以及新近竣工項目帶來的競爭格局，整體市場租金仍面臨一定壓力，這種形勢對那些有換租以及租賃需求升級的企業(yè)來說，提供了不少機會。

以上海為例，2026年，上海辦公樓市場伴隨新興支柱產(chǎn)業(yè)和多元賽道的推動，出現(xiàn)了新動能。例如來自運動、戶外潮玩、消費電子等零售行業(yè)的更多辦公需求，以及生命科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)釋放的空間需求。

此外，據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，在零售物業(yè)方面，一季度全市購物中心首層平均租金環(huán)比下降0.2%，降幅有所放緩。整體空置率亦環(huán)比下降0.4個百分點至10.5%，較去年同期下降0.9個百分點；物流市場方面，一季度新增供應(yīng)15.5萬平方米，租金面價格降至37元/平方米/月，環(huán)比下降4.6%；空置率27%，環(huán)比微降0.2個百分點。該機構(gòu)認為，物流市場“以價換量”策略延續(xù)，短期內(nèi)仍然承壓，市場逐步筑底。

辦公物業(yè)主導(dǎo)交易格局

在辦公樓市場呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性回暖”的同時，上海一季度物業(yè)大宗交易市場也同步受到提振，資金加速涌入核心資產(chǎn)，交易活躍度顯著提升。

來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，大量資金涌入上海物業(yè)大宗交易市場，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢頭高漲，累計達成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。另據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，一季度上海共錄得21筆大宗成交，合計金額110.2億元，同比減少20%，環(huán)比增長16%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，地標(biāo)辦公樓資產(chǎn)備受大資金青睞，核心區(qū)域辦公物業(yè)仍為買家投資首選，辦公物業(yè)交易額達97億元，占成交金額的66%和成交宗數(shù)的54%。例如，深圳一家民營實業(yè)企業(yè)以16.2億元的價格收購了毗鄰上海新天地商圈的甲級寫字樓新茂大廈、浙江國資為主導(dǎo)的基金以20.48億元的價格收購了顓橋萬達廣場等。而從交易規(guī)模維度來看，一季度多宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，單體平均成交額6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。

孫翎向記者介紹說，在一季度上海大宗交易中，15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達103億元，占本季度總成交額的70%。核心區(qū)域辦公物業(yè)仍為買家投資首選，買家資金體量較為充沛，本季度辦公物業(yè)交易額達97億元，占總成交額的66%。

“成交額主要由數(shù)宗大體量商辦及酒店資產(chǎn)集中成交支撐。”簡可分析指出，內(nèi)資實體企業(yè)主導(dǎo)核心資產(chǎn)換手，產(chǎn)業(yè)資本正替代外資基金成為增量需求定價主力。同時，C-REITs市場持續(xù)擴容，一季度共有兩支REITs獲批上市，另有16只商業(yè)地產(chǎn)REITs提交申請，底層資產(chǎn)向商業(yè)綜合體等領(lǐng)域延伸。

對于大宗物業(yè)交易熱度是否會得以延續(xù)，孫翎認為，隨著投資人對核心資產(chǎn)的持續(xù)收購，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)持續(xù)減少，尤其是外資持有規(guī)模迅速下降，核心區(qū)域的資產(chǎn)熱度仍將延續(xù)。

“辦公租賃市場出現(xiàn)向好跡象，租金降幅收窄，業(yè)內(nèi)認為核心區(qū)域一些優(yōu)質(zhì)辦公樓細分市場，如果供應(yīng)量有限而需求量較大，這部分細分市場可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。基于此，疊加核心區(qū)可供出售資產(chǎn)減少，我們預(yù)計核心區(qū)資產(chǎn)價格進入筑底階段。不過，核心區(qū)域這種熱度向外圍的傳導(dǎo)，這種效應(yīng)未必是普遍的，仍可能呈現(xiàn)分化的局面。”孫翎強調(diào)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧