上海商業(yè)地產(chǎn)回暖：大體量資金涌入，一季度大宗交易成交金額同比漲27%

界面新聞記者 | 王婷婷

今年一季度，隨著政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟活躍度穩(wěn)步回升，上海商業(yè)地產(chǎn)市場迎來積極回暖，為全年奠定良好開局。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)相繼發(fā)布2026年第一季度上海房地產(chǎn)市場報告顯示，上海投資市場交易情緒回暖，寫字樓、零售物業(yè)及倉儲物流等板塊市場活躍度提升，機構(gòu)人士稱，“筑底的時間已經(jīng)到了。”

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻向界面新聞指出，2026年第一季度，投資市場方面，上海核心區(qū)域資產(chǎn)成交勢頭活躍，成交總額同比上升。上海旅游市場持續(xù)回暖，推動酒店市場穩(wěn)步復(fù)蘇。

“上海甲級辦公樓市場需求持續(xù)回暖，租金降幅收窄，整體市場表現(xiàn)分化。物流地產(chǎn)方面，租戶主導(dǎo)的市場環(huán)境為眾多本地企業(yè)提供了倉儲設(shè)施升級契機。”

表現(xiàn)最亮眼的是大宗交易市場，仲量聯(lián)行報告顯示，2026年第一季度，上海大宗交易市場成交額錄得約146億元，同比增長27%。

據(jù)了解，一季度數(shù)宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，平均單體交易額從2025年一季度的4.8億元升至6.1億元，同比增幅同樣為27%。延續(xù)2025年以來的趨勢，資金明顯向優(yōu)質(zhì)標(biāo)的集中，市場整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

從成交結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn)以下兩大特征，一是交易聚集內(nèi)環(huán)內(nèi)，本季度共錄得24宗交易，其中15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達(dá)103億元，占一季度總成交額的70%。二是地標(biāo)辦公備受大資金青睞，核心區(qū)域辦公物業(yè)仍為買家投資首選，買家資金體量亦越來越充沛，一季度辦公物業(yè)交易額達(dá)97億元，占總成交額的66%。

在仲量聯(lián)行看來，經(jīng)歷了2025年市場對核心辦公物業(yè)的持續(xù)競逐后，2026年一季度上海核心辦公資產(chǎn)迎來密集成交，上海新天地、人民廣場、陸家嘴等核心板塊，均有地標(biāo)性辦公物業(yè)完成交易，延續(xù)了去年地標(biāo)建筑的交易熱度。

圖片來源：仲量聯(lián)行

“這一趨勢顯示出投資者對核心地段回報率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)接受度較高，甚至能在一定程度上弱化樓宇土地年限偏短、非單一業(yè)權(quán)等因素。”仲量聯(lián)行方面告訴界面新聞。

從資產(chǎn)類型來看，各路資金齊聚核心辦公資產(chǎn)。

繼2025年多宗地標(biāo)交易后，人民廣場仙樂斯、新天地新茂大廈、陸家嘴東亞銀行金融大廈皆歷經(jīng)一年的市場醞釀，于2026年一季度完成交易。與此同時，前灘等新興區(qū)域本季度也迎來兩宗辦公物業(yè)自用型收購。

仲量聯(lián)行方面表示，核心資產(chǎn)不僅具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，更憑借其標(biāo)志性形象與核心區(qū)位優(yōu)勢，滿足買方品牌需求與穩(wěn)健投資目標(biāo)。而且，一季度三宗交易均有外資賣家出讓，結(jié)合地產(chǎn)的大周期，2026年外資減持的態(tài)勢仍將持續(xù)。

政策支持長租公寓成為存量資產(chǎn)煥活。今年一季度，在城市更新政策的推動下，商辦土地改R4迎來第一單市場化交易，蘇河Base公寓順利完成出售。

“這一案例標(biāo)志著剩余土地年限較短的存量項目，通過土地轉(zhuǎn)性激活需求，顯著提升資產(chǎn)價值。與此同時，退出渠道的多元化，也讓長租公寓資產(chǎn)繼續(xù)保持對投資人的吸引力。”

仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示，城市更新仍將是市區(qū)長租公寓供應(yīng)端的主要支撐，市場期待各區(qū)出臺更多配套支持政策，進一步加快項目落地節(jié)奏。

圖片來源：仲量聯(lián)行

除此之外，零售物業(yè)受市場追捧，可供出售物業(yè)緊俏，比如2026年一季度位于擷橋的萬達(dá)廣場售予浙江國資為主的基金聯(lián)合體。

據(jù)界面新聞了解，截至目前，上海已出售的4座萬達(dá)廣場，其買家多為保險公司、信托公司等金融機構(gòu)。

孫翎認(rèn)為，從大宗交易市場來看，當(dāng)前制約上海零售物業(yè)交易的核心因素，仍為市場上可供出售的大型購物中心標(biāo)的較為稀缺。

另外，酒店資產(chǎn)憑借其穩(wěn)健的現(xiàn)金流生成能力與可觀的長期增值潛力，正日益成為高凈值客戶資產(chǎn)配置中的優(yōu)選類別。

今年一季度，浦東陸家嘴、徐匯、黃浦核心板塊相繼完成中端型與商務(wù)型酒店交易，成交項目平均回報率穩(wěn)定在5.0%—5.5%區(qū)間，反映出市場對核心區(qū)位運營成熟酒店資產(chǎn)的價值認(rèn)知已高度共識化。

展望未來，在國際或本土頭部酒店管理品牌的專業(yè)運營支撐下，核心區(qū)域酒店資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流有望保持穩(wěn)中有升；但與此同時，優(yōu)質(zhì)可售酒店資產(chǎn)持續(xù)稀缺，將進一步強化買方緊迫感，加速在談項目的落地轉(zhuǎn)化。

值得一提的是，在國際與國內(nèi)旅游需求同步回暖的推動下，上海酒店市場表現(xiàn)持續(xù)強勁，量價齊升、客流穩(wěn)健，業(yè)績持續(xù)向好。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2026年1至2月，上海國際旅游入境人數(shù)約115萬人次，同比增長21.4%，其中外國人占比達(dá)75%，已恢復(fù)至疫情前水平。同期全市五星級酒店入住率同比提升2.4個百分點，平均房價上漲6.6%，RevPAR（每間可售房收入）同比增長11.1%。節(jié)假日期間客流亦顯著增長：春節(jié)九天長假接待游客2,167萬人次，同比增長8.4%。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤認(rèn)為，“上海到訪客流強勢回升，有力推動酒店業(yè)績穩(wěn)健增長；部分區(qū)域新開業(yè)酒店將進一步助力商圈能級提升與整體發(fā)展。”

在業(yè)內(nèi)看來，上海商業(yè)地產(chǎn)市場的供應(yīng)洪峰退潮，正迎來結(jié)構(gòu)性價值重估階段。

以寫字樓市場為例，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度新增供應(yīng)26.3萬平方米，總存量達(dá)2060萬平方米；凈吸納量為17.1萬平方米，同比大幅增長244.5%，市場需求溫和復(fù)蘇。全市平均租金為4.9元/平方米/天，指數(shù)同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5個百分點。

零售物業(yè)方面，今年一季度全市購物中心首層平均租金環(huán)比下降0.2%，降幅有所放緩。整體空置率延續(xù)小幅下行趨勢，環(huán)比下降0.4個百分點至10.5%，較去年同期下降0.9個百分點。

“零售物業(yè)市場仍處于筑底階段，整體表現(xiàn)分化明顯。新入市項目仍面臨較大的營收壓力，而隨著整體入駐率穩(wěn)步回升，以及成熟大型區(qū)域型購物中心的穩(wěn)定抗壓表現(xiàn)，市場信心正逐步獲得支撐。”第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人簡可向界面新聞指出。

整體而言，中國商業(yè)地產(chǎn)市場迎來結(jié)構(gòu)性機遇期，行業(yè)格局優(yōu)化、租戶需求迭代及資產(chǎn)價值重估，為具備前瞻布局能力的投資者創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)入場窗口。