樓市，真的回暖了嗎？

今年以來，一線城市及部分二線城市的樓市出現了明顯的回暖跡象。我最近的文章里也進行了闡述，也分析其原因。但從留言的內容來看，還是有不少人存有疑問：

樓市，真的回暖了嗎？真的要變好了嗎？

今天，我們不妨分析一下數據，看看從數據中能看到什么跡象和趨勢。

4月16日，國家統計局發布了《2026年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》的同時，也發布了《2026年1—3月份全國房地產市場基本情況》。后面這份數據主要從房地產投資、銷售等情況來描述目前房地產市場的運行情況。

先從房地產開發投資來看。

來源：國家統計局

1-3月份，房地產開發投資同比下降11.2%，降幅比1-2月份擴大0.1個百分點；其中住宅投資下降11.0%，降幅擴大0.3個百分點。

從數據和圖表來看，有兩層信息：

一是房地產開發投資仍然在收縮，這可能意味著未來的供應也會減少；

二是今年第一季度相較于去年有所反彈，不過可能有季節性的原因，所以要繼續觀察后面幾個月的數據。如果持續反彈或者跌幅不再擴大了，或許拐點真的要來了。

再看看與后續供應緊密相關的數據。2026年第一季度，房屋施工面積同比下降11.7%，住宅施工面積下降12.1%。房屋新開工面積下降20.3%，住宅新開工面積下降22.0%。房屋竣工面積下降25.0%，住宅竣工面積下降26.5%。

對于以上三組數據可以簡單這么理解：竣工面積是在1年內要上市供應的，施工面積在未來2-4年可能會上市供應，新開工面積在未來3-5年可能會上市供應的。如今這三組數據均是在下降的，這也可以理解為市場自身的調節，供給方在主動或被動的降低供應量。供應量的減少，在未來會一定程度上改善供求關系，有利于市場的止跌回升。

繼續看房地產市場銷售情況。

來源：國家統計局

1-3月份，新建商品房銷售面積同比下降10.4%，降幅比1-2月份收窄3.1個百分點；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點；其中住宅銷售額下降18.5%。

這段話看似簡單，其實可以從中看出幾條有用的信息：

第一，新房整體成交面積仍然是下降的，但是3月份市場確實有所回升；加上3月份的成交面積，1-3月份的成交面積降幅就大幅度收窄了，這基本上也能印證3月份部分城市小陽春行情下的成交量大增。

第二，從銷售增速圖來看，今年第一度的跌幅也有觸底反彈的跡象。但這個與房地產開發投資一樣，可能有季節性原因，所以仍需繼續觀察后續的數據走勢。

第三，銷售額跌幅明顯高于成交面積的跌幅，說明整體平均房價仍在下跌。這就印證了為何幾個大城市的房價有所回暖，但很多人的感受是房價仍然是在跌的。實際上，大多數城市的房價確實是在下跌的，如果你不是在北上廣深等大城市里，你看到的房價可能就是跌的。而《2026年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》的數據顯示，3月份新建商品住宅銷售價格環比持平或上漲的城市也只有16個，大部分城市的房價環比也還是處于下跌之中。

透過這些數據來看，樓市算是真的回暖了嗎？

說實話，整體樓市成交量在3月份雖有回升，但平均房價仍是下跌的，所以要問整體市場的拐點是否來到了，目前的支撐還不夠，還需要繼續觀察。但部分大城市的樓市確實開始出現結構性行情了，未來看待樓市，既要關注整體市場的變化，更要關注目標城市市場的變化，要徹底轉變過去那種普漲普跌的思維。