最高院: 司法拍賣已抵押的劃撥土地的，土地出讓金誰來承擔？

作者：周軍律師.

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在司法拍賣與執行程序中，劃撥土地使用權因未繳納土地出讓金、不能直接過戶，成為高頻爭議點。

那么，司法拍賣已抵押的劃撥土地的，土地出讓金誰來承擔？

最高人民法院案例庫入選案例《周某與朱某某執行監督案》中明確：

人民法院在拍賣有抵押登記的劃撥土地時，應綜合《城市房地產管理法》第四十條、第五十一條兩個條文確定土地出讓金的承擔主體。拍賣標的作為已經辦理了出讓手續的土地拍賣的，買受人支付的價款中已包含了土地出讓金，人民法院應當從拍賣款中扣除土地出讓金，剩余部分用于償還抵押債權；拍賣標的作為尚未辦理出讓手續的劃撥土地拍賣的，買受人支付的價款中不包含土地出讓金，應由買受人自行繳納土地出讓金，人民法院可將拍賣款用于償還抵押債權。

本案的爭議焦點：拍賣劃撥用地的土地出讓金應由哪方負擔。

《城市房地產管理法》第四十條第一款規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人?政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

據此，在劃撥土地轉讓的情況下，應當由劃撥土地的受讓人承擔補繳劃撥用地土地出讓金的義務。

《城市房地產管理法》第五十一條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

根據該條規定，劃撥土地辦理抵押的情況下，抵押權人優先受償權的范圍僅限于扣除土地出讓金之后的劃撥土地使用權本身的價值。該條并未明確規定，要由抵押權人繳納土地出讓金。

因此，《城市房地產管理法》第五十一條規定與第四十條規定并不沖突。人?法院在拍賣辦理了抵押登記的劃撥土地后，關于土地出讓金的承擔主體，應該綜合以上兩個條文確定。

如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為已經辦理了出讓手續的土地進行司法拍賣的，買受人競買所得的，應該也是已經辦理了土地出讓手續的土地，其所支付的價款中包含了土地出讓金，人?法院應當從所得款中扣除土地出讓金，將剩余部分扣除執行費等必要費用后支付給抵押權人。

如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為尚未辦理出讓手續的劃撥土地進行司法拍賣的，買受人競買所得的，也應該是尚未辦理出讓手續的劃撥土地，其所支付的價款中亦不包含土地出讓金，人?法院可以將所得款扣除執行費等必要費用后直接支付給抵押權人。

周軍律師提醒，劃撥土地使用權拍賣，土地出讓金原則上由買受人承擔；如屬于抵押劃撥土地拍賣，應當從拍賣價款中優先扣繳土地出讓金，剩余款項再由抵押權人受償；拍賣公告有明確約定的，從其約定。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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