鄭州房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌嗎？

很多鄭州人最近都在問同一個(gè)問題：鄭州房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？刷手機(jī)全是這個(gè)話題。有人說 “再等等，還能抄底”，有人說 “已經(jīng)跌到底了，再不買就沒了”，還有人拿著美景麟起城、雙氣小區(qū)的掛牌價(jià)，越看越心慌。

其實(shí)要搞懂這個(gè)問題，我們得先跳出 “房?jī)r(jià) = 地段 + 配套” 的老思路，先想明白一個(gè)最根本的問題：

支撐房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)到底是什么？

有個(gè)特別戳人的底層邏輯：房子的價(jià)值，本質(zhì)上是一個(gè)社會(huì)的共同敘事。什么意思？就是說，房子從來不是一個(gè)單純的鋼筋水泥商品，它的價(jià)格，是一群人用共識(shí)堆起來的。

過去 20 年，我們所有人都相信 “房子只會(huì)漲不會(huì)跌”，相信 “買房是最好的投資”，相信 “房子綁定了戶口、教育、婚姻、階層”，這個(gè)共識(shí)像滾雪球一樣，把房?jī)r(jià)越推越高。可當(dāng)這個(gè)共識(shí)開始松動(dòng)，甚至破裂的時(shí)候，房?jī)r(jià)的支撐就沒了，下跌就成了必然。

你看鄭州現(xiàn)在的情況，完美印證了這個(gè)邏輯。過去鄭州是河南的絕對(duì)中心，全省的人都想來鄭州買房，不管是剛需結(jié)婚、孩子上學(xué)，還是投資保值，大家都默認(rèn) “鄭州房子是硬通貨”。那時(shí)候別說四環(huán)外，就連遠(yuǎn)郊的盤都有人搶，開盤即清盤是常態(tài)。

可現(xiàn)在呢？你去中介門店問問，鄭州的二手房掛牌量，已經(jīng)高到離譜。就像網(wǎng)上上有人說的，美景麟起城這種當(dāng)年的網(wǎng)紅盤，88 平的房子掛牌 70 多萬(wàn)，單價(jià)直接干到 8 字頭，還是賣不動(dòng)。為什么？因?yàn)樵敢饨颖P的人，越來越少了。

為什么接盤的人少了？不是鄭州的房子變舊了，也不是配套變差了，而是大家對(duì) “鄭州房子會(huì)漲” 的共同敘事，已經(jīng)碎了。過去你買鄭州的房子，哪怕是老破小，你都相信 “放個(gè)三五年，肯定能翻倍”，所以你敢加杠桿、敢掏空六個(gè)錢包。

現(xiàn)在呢？你買一套房，先想的是 “我能不能賣出去”“會(huì)不會(huì)砸手里”，甚至有人說 “鄭州的房子，現(xiàn)在是負(fù)資產(chǎn)”。當(dāng)所有人都開始擔(dān)心貶值，沒人再把買房當(dāng)投資，甚至剛需都開始觀望的時(shí)候，這個(gè)共識(shí)就徹底破了。

共識(shí)破了之后，最直觀的就是價(jià)格的崩塌。你看網(wǎng)上這些鄭州業(yè)主的吐槽，2016 年買的雙氣小區(qū)，當(dāng)年 1 萬(wàn)多一平，2024 年掛牌 1 萬(wàn)都沒人要，相當(dāng)于 8 年時(shí)間，不僅沒漲，還倒虧了利息和裝修。還有人說，中原區(qū)的老破小，50 萬(wàn)以內(nèi)的，最好是學(xué)區(qū)，不然根本沒人問。為什么？因?yàn)檫^去支撐老破小的 “學(xué)區(qū) + 拆遷” 預(yù)期，現(xiàn)在也沒了。拆遷不搞大拆大建了，學(xué)區(qū)劃片越來越均衡，老破小的溢價(jià)沒了，剩下的只有居住價(jià)值，可居住價(jià)值又比不過次新房，價(jià)格自然一跌再跌。

更扎心的是，這種下跌不是個(gè)別小區(qū)的問題，是整個(gè)鄭州市場(chǎng)的系統(tǒng)性問題。有人統(tǒng)計(jì)過，鄭州的二手房，掛牌價(jià) 1 萬(wàn)以下的，已經(jīng)占了絕大多數(shù)。就像有人說的，“鄭州的房子，已經(jīng)從投資品，徹底變回了消費(fèi)品”。消費(fèi)品是什么意思？就是你買它，只能用來住，不能用來賺錢，甚至還要承擔(dān)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房子從 “投資品” 變回 “消費(fèi)品”，它的價(jià)格就只能回歸居住本身，而過去 20 年堆起來的泡沫，自然要一點(diǎn)點(diǎn)擠掉。

那鄭州房?jī)r(jià)的下跌，到底有沒有底？很多人說 “鄭州房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了 50% 了，到底了”，可現(xiàn)實(shí)是，底不是一個(gè)價(jià)格，是共識(shí)重新建立的那一刻。什么時(shí)候大家重新相信 “鄭州房子會(huì)漲”，什么時(shí)候鄭州的人口重新開始凈流入，什么時(shí)候鄭州的產(chǎn)業(yè)能留住年輕人，什么時(shí)候這個(gè)共識(shí)才能重建，房?jī)r(jià)才能真正止跌。

我們先看人口，這是所有共識(shí)的基礎(chǔ)。鄭州過去的房?jī)r(jià)上漲，本質(zhì)上是 “河南人口往鄭州堆” 堆出來的。河南 1 億人口，鄭州是省會(huì)，是唯一的超大城市，過去每年都有幾十萬(wàn)河南人來鄭州安家，這些人就是接盤俠，就是房?jī)r(jià)的支撐。可現(xiàn)在呢？河南的人口在流出，鄭州的人口增速也在放緩，甚至有數(shù)據(jù)說，鄭州的常住人口已經(jīng)開始負(fù)增長(zhǎng)。沒有了源源不斷的接盤俠，鄭州的二手房市場(chǎng)，就成了存量博弈。你想賣，我也想賣，大家都在搶為數(shù)不多的買家，價(jià)格只能往下卷。

就像網(wǎng)友說的那樣，“鄭州的房子，現(xiàn)在是賣家多，買家少，買家有絕對(duì)的議價(jià)權(quán)”。你掛 100 萬(wàn)，有人掛 95 萬(wàn)，還有人掛 90 萬(wàn)，你不降價(jià)，就根本賣不出去。這種內(nèi)卷，只會(huì)讓價(jià)格越來越低。更可怕的是，很多人是 “被迫賣房”：斷供的、移民的、離開鄭州的、置換的，這些人是必須要賣的，他們會(huì)不斷拉低價(jià)格，讓整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期越來越差。

再看產(chǎn)業(yè)，這是共識(shí)的核心支撐。鄭州過去的產(chǎn)業(yè)，靠的是房地產(chǎn)、交通樞紐、傳統(tǒng)制造業(yè)。可現(xiàn)在房地產(chǎn)不行了，傳統(tǒng)制造業(yè)又留不住年輕人。鄭州的年輕人，畢業(yè)之后要么去北上廣深，要么去杭州、成都、武漢，留在鄭州的，很多也是在體制內(nèi)、國(guó)企，拿著不高不低的工資，根本買不起房。沒有高薪產(chǎn)業(yè)，就沒有高收入人群，沒有高收入人群，就接不住鄭州的房?jī)r(jià)。

你看鄭州的工資水平，平均工資也就幾千塊，可鄭州的房?jī)r(jià)，哪怕是現(xiàn)在跌了這么多，四環(huán)內(nèi)的次新房，單價(jià)還要 1 萬(wàn)多，一套 100 平的房子，就要 100 多萬(wàn)。一個(gè)普通的鄭州年輕人，不吃不喝，要十幾年才能買得起一套房。當(dāng)房?jī)r(jià)收入比高到離譜，當(dāng)年輕人連上車都難的時(shí)候，誰(shuí)來接盤？沒有接盤俠，房?jī)r(jià)怎么可能不跌？

還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，就是鄭州的房子，太多了。過去鄭州瘋狂賣地、瘋狂建房，建了太多的房子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了鄭州的人口需求。現(xiàn)在鄭州的二手房掛牌量，已經(jīng)超過了 10 萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字是什么概念？相當(dāng)于鄭州每 100 個(gè)人，就有一套房子在掛牌出售。這么多的房子，要賣給誰(shuí)？

網(wǎng)上還有人說，“鄭州的房子，不是不夠住，是太多了，多到根本消化不了”。過去我們相信 “房子是稀缺資源”，可在鄭州，房子早就不是稀缺資源了，稀缺的是好房子、好地段、好配套的房子。那些遠(yuǎn)郊的、老破小的、沒有學(xué)區(qū)的房子，只會(huì)越來越不值錢，甚至?xí)兂?“負(fù)資產(chǎn)”，因?yàn)槟悴粌H賣不出去，還要交物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)，還要承擔(dān)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

很多人會(huì)說，“鄭州是省會(huì)，有政策托底，房?jī)r(jià)不會(huì)跌太多”。可政策能托住一時(shí)，托不住一世。政策可以限跌、可以補(bǔ)貼、可以降首付、可以降利率，可政策改變不了人口趨勢(shì)，改變不了產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，改變不了大家的共識(shí)。網(wǎng)友說的很對(duì)，“鄭州的房?jī)r(jià)，不是政策能救的，是市場(chǎng)自己的問題”。當(dāng)大家都不相信房子會(huì)漲的時(shí)候，再多的政策，也拉不動(dòng)房?jī)r(jià)。

我們?cè)倩氐竭@些真實(shí)案例，你就會(huì)明白，鄭州房?jī)r(jià)的下跌，不是傳說，是每天都在發(fā)生的現(xiàn)實(shí)。美景麟起城，當(dāng)年的網(wǎng)紅盤，現(xiàn)在 88 平賣 76.8 萬(wàn)，單價(jià) 8 字頭，還是賣不動(dòng)；文化路北環(huán)路的雙氣小區(qū)，91 平賣 135 萬(wàn)，單價(jià) 1 萬(wàn) 4，在當(dāng)年是搶手貨，現(xiàn)在也只能慢慢賣；還有中原區(qū)的老破小，50 萬(wàn)以內(nèi)的，都沒人問津。這些房子，地段不差、配套不差，可為什么賣不動(dòng)？因?yàn)榇蠹覍?duì)鄭州房?jī)r(jià)的預(yù)期，已經(jīng)徹底變了。

過去買鄭州房子的人，是為了賺錢；現(xiàn)在買鄭州房子的人，只是為了住。當(dāng)買房的動(dòng)機(jī)從 “投資” 變成 “居住”，房?jī)r(jià)的邏輯就徹底變了。居住的邏輯是什么？是性價(jià)比，是通勤方便，是物業(yè)好，是環(huán)境好，而不是 “會(huì)不會(huì)漲”。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，鄭州的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在是兩極分化：核心地段、好物業(yè)、好配套的次新房，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺；而遠(yuǎn)郊的、老破小的、沒有學(xué)區(qū)的房子，價(jià)格一跌再跌，甚至無人問津。

那鄭州房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？答案很明確：在共識(shí)重新建立之前，鄭州的房?jī)r(jià)，依然有下跌的空間。尤其是那些遠(yuǎn)郊的、老破小的、沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房子，下跌的空間還很大。而核心地段的優(yōu)質(zhì)次新房，下跌的空間相對(duì)有限，但也很難再回到過去的高點(diǎn)。

為什么這么說？因?yàn)猷嵵莸墓沧R(shí)重建，太難了。人口方面，河南的人口紅利已經(jīng)消失，鄭州很難再像過去那樣，吸引全省的人來買房；產(chǎn)業(yè)方面，鄭州的高薪產(chǎn)業(yè)太少，留不住年輕人，沒有高收入，就沒有接盤俠；土地方面，鄭州過去賣了太多地，建了太多房，存量太大，消化需要時(shí)間。這些問題，不是一朝一夕能解決的，所以鄭州房?jī)r(jià)的下跌，也不是一朝一夕能結(jié)束的。

那現(xiàn)在鄭州的房子，還能買嗎？如果你是剛需，是為了自己住，是為了結(jié)婚、孩子上學(xué)，那你可以買，但一定要買核心地段、好物業(yè)、好配套的次新房，千萬(wàn)不要碰遠(yuǎn)郊的、老破小的、沒有學(xué)區(qū)的房子。因?yàn)檫@些房子，未來只會(huì)越來越不值錢，甚至?xí)以谑掷铩Ｈ绻闶峭顿Y，那千萬(wàn)不要碰鄭州的房子，因?yàn)猷嵵莸姆孔樱呀?jīng)沒有投資價(jià)值了，只有居住價(jià)值。

很多人會(huì)說，“鄭州是河南的省會(huì)，未來肯定會(huì)好的，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲的”。我不否認(rèn)鄭州的未來，鄭州是河南的中心，是國(guó)家中心城市，有交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，有中原城市群的支撐，未來肯定會(huì)發(fā)展。但發(fā)展是需要時(shí)間的，房?jī)r(jià)的上漲，是需要共識(shí)支撐的。在鄭州的產(chǎn)業(yè)真正起來、人口真正凈流入、共識(shí)真正重建之前，鄭州的房?jī)r(jià)，只會(huì)在底部徘徊，甚至繼續(xù)下跌。

我們?cè)倩氐阶铋_始的那個(gè)邏輯：房子的價(jià)值，是共同敘事。過去 20 年，我們的共同敘事是 “買房致富”，所以房?jī)r(jià)一路上漲；現(xiàn)在，我們的共同敘事是 “房子是用來住的，不是用來炒的”，是 “鄭州房?jī)r(jià)會(huì)跌”，所以房?jī)r(jià)一路下跌。什么時(shí)候我們的共同敘事，重新變成 “鄭州房子會(huì)漲”，什么時(shí)候鄭州的房?jī)r(jià)，才能真正止跌回升。

而這個(gè)共同敘事的重建，需要鄭州的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，需要鄭州留住年輕人，需要鄭州的人口重新凈流入，需要鄭州的經(jīng)濟(jì)真正騰飛。這些，都不是一朝一夕能完成的。所以，對(duì)于鄭州房?jī)r(jià)，我們要有清醒的認(rèn)識(shí)：下跌不是終點(diǎn)，底部還沒到來，共識(shí)重建之前，不要抱有幻想。

最后，給所有鄭州人一句忠告：買房，永遠(yuǎn)不要為了 “投資” 而買，要為了 “居住” 而買。只有你真正需要住的房子，才是好房子；只有你能買得起、供得起的房子，才是適合你的房子。不要賭房?jī)r(jià)上漲，不要加杠桿，不要掏空六個(gè)錢包去買房，因?yàn)樵诠沧R(shí)破裂的市場(chǎng)里，任何賭徒，最終都會(huì)輸?shù)煤軕K。

鄭州的房?jī)r(jià)，還會(huì)跌嗎？會(huì)。但跌到底之后，鄭州的房子，會(huì)回歸它本來的價(jià)值：一個(gè)用來住的家，而不是一個(gè)用來賺錢的工具。這不是壞事，這是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正成熟的開始。