物業(yè)服務(wù)還是一門好生意嗎？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在批量退出低效項(xiàng)目。

據(jù)碧桂園服務(wù)管理層透露，2025年碧桂園服務(wù)在管住宅項(xiàng)目的保盤(pán)率是99%。碧桂園對(duì)經(jīng)營(yíng)平淡的項(xiàng)目采取的策略是，不輕易放棄任何一個(gè)可能看起來(lái)經(jīng)營(yíng)比較困難的項(xiàng)目。但即便如此，碧桂園還是退出了1%的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估，通過(guò)各種辦法難以扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本面，碧桂園因此采取了主動(dòng)的退出策略。

另一規(guī)模頭部的企業(yè)萬(wàn)物云也在面對(duì)市場(chǎng)的變化。

萬(wàn)物云管理層表示，其自身新接項(xiàng)目空置率約30%，包含開(kāi)發(fā)商尾盤(pán)及業(yè)主未收樓房源，收費(fèi)難度大且存在折扣風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，萬(wàn)物云已經(jīng)對(duì)存量虧損項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)治理，通過(guò)彈性定價(jià)改善經(jīng)營(yíng)，對(duì)無(wú)法扭虧項(xiàng)目果斷退出。

永升服務(wù)管理層也透露，2025年永升服務(wù)主動(dòng)退出的項(xiàng)目超過(guò)200個(gè)，涉及簽約面積約4200萬(wàn)平方米。

一組數(shù)據(jù)可以佐證物業(yè)服務(wù)行業(yè)的變化：中指研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年至2025年，全國(guó)TOP50品牌物業(yè)在管項(xiàng)目主動(dòng)撤場(chǎng)率同比上升37%，住宅項(xiàng)目占比超八成。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力也隨之而來(lái)。過(guò)去物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇跑馬圈地看中的是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，時(shí)移世易，業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)變化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得不面對(duì)“入不敷出”的局面。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，到了重塑增長(zhǎng)邏輯之時(shí)。

主動(dòng)退出

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)速度，正在變慢。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年披露在管面積的50家上市物企總在管面積約75.1億平方米，同比增長(zhǎng)5.3%。克而瑞分析稱，在行業(yè)持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、主動(dòng)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目的大背景下，整體增速進(jìn)一步下滑1.4個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模擴(kuò)張全面轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎與高質(zhì)量訴求。

此外，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2025年披露合約面積的38家上市物企總合約面積約51.5億平方米，同比增長(zhǎng)1.0%，增速同比下滑2.0個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模不再迅猛增長(zhǎng)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)管理以及被動(dòng)選擇的結(jié)果。

在最新披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展脈絡(luò)得以被剖析。以綠城服務(wù)為例，2025年，其在管面積為5.66億平方米，較2024年同比增加11.2%；但作為未來(lái)在管面積主要來(lái)源的儲(chǔ)備面積為3.31億平方米，與2024年的3.57億平方米相比下降7.4%。

綠城服務(wù)解釋稱，這主要是由于公司審慎開(kāi)展增量市場(chǎng)的拓展，持續(xù)加強(qiáng)深耕城市內(nèi)優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的拓展及優(yōu)化增量項(xiàng)目的交付管控措施，并主動(dòng)退出了部分非核心城市及存在交付風(fēng)險(xiǎn)的儲(chǔ)備項(xiàng)目。綠城服務(wù)強(qiáng)調(diào)，后續(xù)仍將繼續(xù)嚴(yán)格把控增量項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)化儲(chǔ)備面積的過(guò)程管控及風(fēng)險(xiǎn)管控。

事實(shí)上，如果從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，收繳率不足、維護(hù)成本過(guò)高的小區(qū)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)“退盤(pán)”，已經(jīng)不是新鮮事。從商業(yè)邏輯來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然有一定的公共性質(zhì)，但如果長(zhǎng)期虧損運(yùn)營(yíng)，將會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)壓力。

一家中型物企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，結(jié)構(gòu)性矛盾是“退盤(pán)”的主要原因。一方面成本上漲，小區(qū)物業(yè)的人力成本占總支出的60%～70%，且逐年攀升；同時(shí)，大量小區(qū)進(jìn)入設(shè)施老化周期，電梯、管網(wǎng)等維護(hù)成本大幅增加；與之不匹配的是收入這塊，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期受指導(dǎo)價(jià)約束，調(diào)價(jià)成功率不足5%，還存在調(diào)降物業(yè)費(fèi)的情況，加之低收繳率的困擾，物業(yè)企業(yè)很難維系正常運(yùn)作。“我們大概的匡算，收繳率要達(dá)到80%～85%才能保證項(xiàng)目的利潤(rùn)。”

除了退出設(shè)備老化的小區(qū)以外，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)也容易陷入被退盤(pán)的處境。

一家深耕華南的物業(yè)服務(wù)企業(yè)城市負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者談及，其所在城市承接了一個(gè)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，但由于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)質(zhì)量等方面與業(yè)主之間存在落差，業(yè)主選擇停繳物業(yè)費(fèi)。“這個(gè)盤(pán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的不是我們，我們是小股東，最后的物業(yè)移交給了我們，但是收繳率非常低，最終我們兜底了一年多將維保等工作做完收尾后就選擇撤場(chǎng)了。現(xiàn)在有一些房企移交的項(xiàng)目，物業(yè)公司也不是照單全收，也存在先‘退出’的情況。”

萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全此前也談及，“十年前，我們?cè)谏钲诔薪右粋€(gè)頭部地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。2025年，我們?cè)谔旖蛞彩状瓮顺鲆粋€(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這是對(duì)歷史內(nèi)部紅線的突破。”

穩(wěn)住增長(zhǎng)

物業(yè)企業(yè)不再追求規(guī)模的增長(zhǎng)，換來(lái)了利潤(rùn)的平穩(wěn)表現(xiàn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年，58家披露數(shù)據(jù)的上市物企毛利總率由19.1%平穩(wěn)回調(diào)至18.0%，但平均凈利率卻逆勢(shì)回升至4.8%。

克而瑞分析稱，一方面，經(jīng)歷前期集中計(jì)提巨額壞賬與資產(chǎn)減值后，部分物企在2025年的減值規(guī)模有所縮減，帶動(dòng)賬面凈利潤(rùn)呈現(xiàn)出階段性的恢復(fù)性反彈。另一方面，一些物企持續(xù)深化盈利能力保障了利潤(rùn)率的表現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)也回歸穩(wěn)健、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。

在此背景下，物企紛紛制定可行的“增長(zhǎng)計(jì)劃”，未來(lái)的一段時(shí)間，物企的在管項(xiàng)目或?qū)⒊尸F(xiàn)有進(jìn)有出的現(xiàn)象。

萬(wàn)物云采取的方式是，多措并舉，其中包括：持續(xù)深化蝶城模式，通過(guò)區(qū)域集約、人力復(fù)用與機(jī)器人應(yīng)用提升效率；依托樸鄰業(yè)務(wù)協(xié)助開(kāi)發(fā)商去化尾盤(pán)，回款優(yōu)先用于空置房物業(yè)費(fèi)；嚴(yán)格新項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)存量虧損項(xiàng)目專項(xiàng)治理，通過(guò)彈性定價(jià)改善經(jīng)營(yíng)，對(duì)無(wú)法扭虧項(xiàng)目果斷退出。

上述中型物企人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，其所在公司已經(jīng)將“收繳率連續(xù)6個(gè)月低于70%”或“累計(jì)虧損超過(guò)年度預(yù)算20%”設(shè)為強(qiáng)制退出紅線。“在退出前，我們也會(huì)與業(yè)主進(jìn)行全面的協(xié)商溝通，確認(rèn)雙方訴求無(wú)法匹配的情況下，承諾在新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)前提供最長(zhǎng)3個(gè)月的基礎(chǔ)保潔和安保兜底服務(wù)，做好有序交接。”

雖然存在退出的情況，但并不意味著行業(yè)不存在機(jī)會(huì)。

永升服務(wù)管理層就直言，物業(yè)服務(wù)行業(yè)總量已經(jīng)達(dá)到1.6萬(wàn)億元，重點(diǎn)城市住宅物業(yè)的換手率翻倍，現(xiàn)在每年約有2萬(wàn)個(gè)小區(qū)進(jìn)入重新選聘周期。此外，全國(guó)有超過(guò)40%的住宅房齡超過(guò)20年，對(duì)具備規(guī)范運(yùn)營(yíng)和專業(yè)能力的物業(yè)企業(yè)而言，這正是機(jī)會(huì)。

除了在存量空間中尋找增長(zhǎng)以外，物業(yè)企業(yè)也在對(duì)外擴(kuò)展能力邊界。

碧桂園服務(wù)選擇押注AI，其管理層表示，碧桂園服務(wù)每年堅(jiān)持在數(shù)字化和人工智能物聯(lián)方面保持近5億元的投入，數(shù)字化與機(jī)器人的投入除了體現(xiàn)在更好的服務(wù)效果、更強(qiáng)的管理能力以及降本增效，同時(shí)可能會(huì)衍生未來(lái)的一些商業(yè)模式。

永升服務(wù)也選擇布局衍生業(yè)務(wù)，據(jù)其管理層透露，目前包括智能充電樁、快遞驛站、電梯維保等業(yè)務(wù)正成為重點(diǎn)拓展方向。其中，智能充電樁業(yè)務(wù)毛利率可達(dá)50%至60%，快遞驛站約為30%，電梯維保穩(wěn)定在28%至30%以上。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)綜合分析稱，在物企尋找增長(zhǎng)空間的過(guò)程中，有的企業(yè)將服務(wù)延伸至公共空間，從“小區(qū)管家”向“城市合伙人”轉(zhuǎn)型；有的企業(yè)以“物業(yè)+生活服務(wù)”拓展養(yǎng)老、陪護(hù)等板塊，或依托國(guó)企背景整合數(shù)據(jù)資源，統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造、助老食堂、課后托管等民生服務(wù)。“這些實(shí)踐反映出行業(yè)正通過(guò)能力深耕、邊界拓展與生態(tài)構(gòu)建，加速落實(shí)‘?dāng)U能提質(zhì)’戰(zhàn)略。”

通過(guò)不斷優(yōu)化規(guī)模布局，加之布局具備穩(wěn)定盈利的賽道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在尋找新的增長(zhǎng)極，步入下一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)周期。