萬科房地產開發板塊裁員63%

萬科房地產開發系統員工在2020年至2025年間累計減員12,468人，比例高達63.45%，這一數據背后是多重因素交織的深刻轉型，標志著中國房地產行業一個時代的終結。

一、數據事實：五年結構性巨變

? 2020年末：房地產開發系統員工19,649人（行業巔峰時期）。

? 2025年末：該業務員工銳減至7,181人。

? 五年凈變化：累計減少12,468人，減員比例63.45%。

? 結構性調整：萬科集團總員工數量并未同比例坍塌，2025年末在冊員工總數131,429人，較2024年末微增2.97%。這背后是開發業務劇烈收縮的同時，物業服務（萬物云）等經營性業務持續擴張——2025年萬物云員工增加6,304人，總人數達108,745人，完全對沖了開發端的人員縮減。

二、戰略轉型：從“開發”到“開發、經營、服務并重”

面對房地產行業從“黃金時代”向“黑鐵時代”的轉變，萬科明確了“開發業務做減法，經營服務業務做加法”的核心戰略。

? 開發業務收縮：投資大幅放緩，2024年全年僅新增13個項目。資源高度聚焦于核心城市和“保交付”任務，2025年按期保質交付房屋11.7萬套。

? 經營服務業務擴張：物業服務（萬物云）、商業運營（印力）、長租公寓（泊寓）、物流倉儲（萬緯）等經營性業務，因其現金流穩定、周期性弱，被確立為對抗行業周期的“第二曲線”。2025年，經營服務業務全口徑收入達580.1億元。

三、組織架構革命：史上最大規模“削藩”

2025年9月，萬科落地了成立近40年來最大規模的組織變革，這是實現人員精簡的直接推動力。

? 打破三級架構：全面撤銷北京、華東、華中、南方、西南五大區域公司，以及原有的開發經營本部，打破了沿用近二十年的“集團-區域-城市”三級管控模式。

? 轉向二級扁平管控：新架構變為“集團總部-地區公司”兩級模式。集團總部新設13個職能中心（如投資發展中心、成本招采中心），直接管理全國16個地區公司，采購、財務、人力等核心權限全部上收至總部。

? 目的與成效：此次“削藩”旨在終結過去區域公司“各自為戰”造成的資源浪費和內耗，實現“極限降本”和資源全國一盤棋統籌。2025年上半年，開發業務通過此類精益管控和組織優化，實現人工與中后臺費用同比下降超過18%。

四、財務壓力與生存之戰：巨額虧損下的極限求生

萬科裁員的核心驅動力是嚴峻的財務現實。

? 巨額虧損：2025年，萬科歸母凈利潤虧損885.56億元，2024-2025兩年累計虧損近1380億元。

? 債務壓頂：截至2025年末，萬科有息負債合計3,584.8億元，其中一年內到期的達1,605.6億元，而貨幣資金僅672.4億元，償債壓力巨大。

? 銷售下滑：2025年上半年銷售金額691億元，同比下降45.7%；前三季度銷售收入1,004.6億元，同比大幅縮水。

在這種“活下去”成為首要任務的極限壓力下，降本增效、極限“瘦身”成為生存的必然選擇。通過組織優化和人員精簡，據估算每年能為公司節省約18億元的管理費用。

五、治理結構變革：從職業經理人到國資深度管控

2025年是萬科公司治理發生根本性變化的一年。

? 高管更迭：2025年1月27日，創始人王石時代的最后標志性人物——董事會主席郁亮、總裁祝九勝等集體辭任。來自大股東深鐵集團的辛杰接任董事會主席。

? 國資主導：一系列深鐵背景的高管進入核心崗位，萬科正式從過去近三十年的“職業經理人主導”模式，進入“國資深度管理”新階段。

? 劇烈動蕩：2025年以來，已有超過30位核心高管或區域負責人離職。組織調整與人事震蕩交織，進一步加速了人員的自然流失與主動優化。

深鐵集團在2025年累計提供了超過300億元的借款支持，幫助公司穩定經營，但面對千億級虧損與債務壓力，現有支持僅是杯水車薪。

六、行業背景與影響：一個時代的終結

萬科裁員是房地產行業深度調整的縮影。

? 政策轉折：2020年8月出臺的“三道紅線”政策，徹底終結了房地產依賴“高杠桿、高負債、高周轉”的擴張模式。

? 行業出清：自2019年房地產從業人員達到293.7萬人的峰值后，行業便進入持續減員通道。萬科63.45%的減員比例，表明行業調整已從財務報表上的“降負債”，深入至企業組織的“刮骨療毒”。

? 未來形態：這預示著未來中國頭部房企的典型形態：更輕、更專、更依賴運營和服務能力。

總結

萬科房地產開發業務63.45%的人員減員，是三重邏輯疊加的必然結果：

1. 生存邏輯：在行業冰凍、巨額虧損和債務重壓下，通過組織“刮骨療毒”和人員精簡來極限求生。

2. 戰略邏輯：堅決從高周轉的增量開發模式，轉向以經營性業務為穩定器的存量運營模式。

3. 治理邏輯：在深圳國資全面主導下，推動了一場告別“諸侯分治”、強化總部集權的深刻治理變革。

這12,468人的離開，標志著一個依賴土地紅利和金融杠桿狂飆突進的時代徹底落幕。與此同時，一個更聚焦、更扁平、更注重現金流和運營質量的新萬科，正在艱難重塑之中。