北京
2026年，朝陽新北苑要出一批房了，單價4萬開頭。
2025年的青年路晨光家園、2024年的新北苑中鐵國際城，都是這么操作的。
這次是世華泊郡，也就是北五環距離地鐵最遠的次新房。這批房源價格在4.7-5.2萬／平米區間！
先看大局勢。2026年4月，北京房價小陽春并未結束。拆哥的預測完全準確。
朝陽區的二手房價其實在緩慢復蘇。拆哥粉絲的一套東三環某老破中戶型，上周出價479萬，這周出價493萬順利成交，漲幅3％。
新北苑。作為朝陽剛需+剛改的一個重要房價高地，不僅有還ok的學校、地鐵，還因為片區大部分樓盤是人車分流，園林尺度都非常棒。關注的朋友可以加微信：menglin_2019
拆哥用手機拍了一張圖片，春光明媚。
世華泊郡有個重要的特點——回遷與商品房的差異。在房價最高點的時候，商品房沖過95000/平米，回遷房部分達到了8.8萬，相差7000一平。
但如今商品房的房價在57000，回遷房51000，價差沒有進一步擴大。
回遷房部分，集中在9~15號樓南面綠地+高壓線，還有13號線火車道。
但注意，這個區域要并軌一條市郊鐵路東北環線，意味著列車通過的頻率，3年后會增加。
拆哥在2017年就發布了重磅文章永安里拆遷，當時很多人選了世華泊郡。
商品房部分，大堂和電梯間均貼了瓷磚，而回遷房部分是四白落地。
不同于其他項目，里邊很多人把這房子已經轉賣，實際回遷戶的比例約40％。
拆哥覺得這個比例算中等，低于20％比較理想。當然未來隨著市場交易，洗人口結構，或許能達到。
世華泊郡如果做純房產投資，可以嗎？拆哥認為，2030年前回到8萬+沒戲了，歇甲的新房也是競品，距離17號線更近。但是回升到60000，還是很有希望的。
20％的房價漲幅可以實現。
戶型方面，有個106平米南北三居戶型，拆哥認為很難搶到。
90㎡可以做到南北通透，但是預期也比較緊張，大家可以提前咨詢。
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