從今年開(kāi)始，需做好“潮水暴漲”前的準(zhǔn)備？明年房地產(chǎn)或超出想象

最近刷到好多博主喊，全國(guó)人口連降三年，以后房子沒(méi)人要，房?jī)r(jià)鐵定跌成白菜價(jià)。好多人看了直接懵，手里有房的慌得不行，想買(mǎi)房的也不敢下手，就等著抄底撿漏。其實(shí)這話(huà)真的錯(cuò)得沒(méi)邊，今年開(kāi)始樓市根本不是全跌，反而要出大分化，明年的走勢(shì)，真的能驚掉不少人的下巴。

按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的官方數(shù)據(jù)算，2022年全國(guó)總?cè)丝诹嗄陙?lái)第一次凈減少，少了85萬(wàn)人。2023年縮減幅度直接擴(kuò)大到208萬(wàn)，2024又再少了139萬(wàn)。三年加起來(lái)一共少了432萬(wàn)人，差不多就是一整座中型城市的全部人口體量。

很多人看到這組數(shù)字第一反應(yīng)就是，人都越來(lái)越少了，房?jī)r(jià)怎么可能漲。這個(gè)邏輯其實(shí)只對(duì)了一半。人口總量確實(shí)在減少，但人口流向正在發(fā)生劇烈的大分化，這個(gè)分化才是決定未來(lái)樓市走向的核心。

未來(lái)樓市就只有兩個(gè)極端，核心城市漲潮，非核心城市退潮，根本沒(méi)有中間選項(xiàng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2024年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，就是擺在明面上的直接證據(jù)。

當(dāng)月70個(gè)城市里有23個(gè)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，排在前面的全是南京、成都、三亞這些核心城市，上海新房?jī)r(jià)格更是連漲了31個(gè)月，是全國(guó)樓市里最穩(wěn)的存在。換到二手房市場(chǎng)，一線(xiàn)城市價(jià)格跌幅一直在收窄，回暖的信號(hào)已經(jīng)明明白白。

反過(guò)來(lái)看看三四線(xiàn)城市，超過(guò)八成的新房?jī)r(jià)格同比下跌，二手房更是有價(jià)無(wú)市，不少縣城的房子掛出去半年，都沒(méi)人接一句詢(xún)問(wèn)。再看庫(kù)存數(shù)據(jù)，官方公布2024年末全國(guó)商品房待售面積到了75327萬(wàn)平方米，比上年末漲了10.6%，其中住宅待售面積漲了16.2%。

超過(guò)七成的商品房庫(kù)存，都集中在三四線(xiàn)城市和縣城。一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)核心城市的核心地段，新房庫(kù)存去化周期普遍都在6個(gè)月以?xún)?nèi)，早就進(jìn)入供不應(yīng)求的狀態(tài)了。說(shuō)白了，人往哪里走，錢(qián)就往哪里流，房?jī)r(jià)就跟著往哪里走。

房子的價(jià)值從來(lái)都不是鋼筋水泥決定的，是房子所在的城市、地段能給到你的教育、醫(yī)療、就業(yè)資源決定的。人口持續(xù)流入的城市，永遠(yuǎn)不缺剛需買(mǎi)房，人口持續(xù)外流的城市，房子建得再多，也只是沒(méi)人要的鋼筋水泥。

從今年開(kāi)始，房地產(chǎn)的潮水只會(huì)朝著核心城市越漲越高，人口外流的城市只會(huì)迎來(lái)持續(xù)退潮，明年這個(gè)分化會(huì)比現(xiàn)在更極端，超出絕大多數(shù)人的想象。國(guó)家的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃早就定了調(diào)子，未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化的核心就是發(fā)展城市群、都市圈。

優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源，只會(huì)持續(xù)向核心城市、區(qū)域中心城市集中，這個(gè)大方向不會(huì)有任何改變。現(xiàn)在全國(guó)各大省會(huì)城市，早就全面放開(kāi)了落戶(hù)限制，零門(mén)檻落戶(hù)都成了標(biāo)配，搶人大戰(zhàn)已經(jīng)從搶大學(xué)生變成了搶所有人，人口的馬太效應(yīng)只會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

明年開(kāi)始，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，會(huì)隨著人口持續(xù)流入迎來(lái)新一輪的價(jià)值上漲，尤其是核心地段的剛需房、改善房，會(huì)成為市場(chǎng)里實(shí)打?qū)嵉挠餐ㄘ洝Ｄ切┤丝诔掷m(xù)外流的三四線(xiàn)城市、縣城，房子只會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)，甚至徹底失去流通性，最終砸在自己手里賣(mài)不出去。

咱們普通人能做的，既不是閉著眼睛瞎買(mǎi)房，也不是被“房?jī)r(jià)暴跌”的論調(diào)忽悠著空等，就是看清潮水的方向，提前做好準(zhǔn)備，別在樓市的下半場(chǎng)站錯(cuò)了位置。掏心窩子跟大家說(shuō)句實(shí)在話(huà)，別再被“人口減少，房?jī)r(jià)必跌”的鬼話(huà)騙了。

中國(guó)樓市的下半場(chǎng)，從來(lái)都不是總量的博弈，而是結(jié)構(gòu)的廝殺。你所在的城市人口在持續(xù)流入，房子就有價(jià)值，人口在持續(xù)外流，房子再多也沒(méi)用。

參考資料：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)