贍養義務未履行贈與被撤銷！北京房地產律師揭秘勝訴關鍵

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

張明遠向法院提出訴訟請求：

判決確認北京市海淀區一號房屋所有權歸原告所有；

判決四被告協助原告辦理北京市海淀區一號房屋過戶手續，將該房屋過戶至原告名下。

案件背景：

張明遠與劉玉蘭為母子關系，與張新國、張志剛、張美玲為兄弟姐妹關系。1998年7月26日，原被告全家六人經協商一致，就將要購買的北京市海淀區一號房屋產權問題，簽訂協議，約定由原告出資購買該房屋產權，購買后產權歸原告所有，父母對該房屋有居住權；同時約定，因原告在購買該房屋時享有父母工齡優惠，在將來張志剛購買其住房時如房價超過兩萬元，由原告張明遠一次性付給張志剛父母工齡補償費五千元整。

原告出資購房后，父母一直在該房屋居住，父親張文博于2008年1月27日身故，母親劉玉蘭與原告及原告妻子在該房屋居住至今。原告在張志剛于2004年購買住房時一次性付給其一萬元。

自原告出資購房后，該房屋產權一直在父親張文博名下未進行變更登記。父親去世后，原告要求過戶，兄弟姐妹均不予配合。

被告劉玉蘭、張新國、張志剛、張美玲共同辯稱：

涉案房屋是在張文博與劉玉蘭夫妻關系存續期間使用張文博與劉玉蘭雙方的工齡所購買的單位福利分房，該房屋屬于夫妻共同財產，房屋的所有權由夫妻雙方共同所有。原告無權處分涉案房屋中屬于被告劉玉蘭的份額。

原告所主張的協議書對劉玉蘭不產生法律效力，該協議系張文博與其子女自行簽訂的，協議訂立時劉玉蘭對此不知情，該協議內容與劉玉蘭的真實意思完全相反，劉玉蘭的想法始終是在原告盡到贍養義務且自己去世之后才將房產贈與給原告，因此雙方未就生前將房屋贈給原告一事達成合議。

如果達成合議，雙方間可以自行去房產局辦理過戶，無需通過訴訟解決糾紛。原告雖與劉玉蘭生活在一起，但自從張文博去世后，有長達十年之久，劉玉蘭自己照顧自己生活，現在仍自己做飯，原告未盡到贍養義務。長期不與母親生活，使用言語暴力，對劉玉蘭進行精神傷害，與其他家人成員關系緊張。

在原告未盡到贍養義務情況下，無權要求劉玉蘭將房產贈與給原告。該房屋屬于夫妻共同財產。原告無權享有涉案房屋的所有權，無權要求被告協助要求辦理過戶。應駁回原告的全部訴訟請求。

關鍵證據：

張文博名下登記有位于北京市海淀區一號房屋（2000年10月19日下發房屋所有權證書）。2000年9月4日，賣方甲公司與買方張文博簽訂了《房屋買賣契約》，《單位出售公有住房房價計算表》顯示購房人張文博，使用男方工齡41，女方工齡24，發票及通知顯示交款人為張文博，交款金額18062元，繳費日期1998年5月25日。

張明遠主張該房屋系其出資購買，購買時享有了父母的工齡優惠，該房屋產權歸其所有，父母只有居住權，并主張全家人對房屋所有權有約定，對此提交了"關于張明遠購一號房屋的協議"，協議內容"對現在張明遠與父母居住的三居室產權問題，經過協商，全家一致同意，由張明遠出資，購買一號房屋產權，購買后，產權歸張明遠所有，但父母有居住權，因購買該住房張明遠享有父母工齡優惠，所以張明遠同意，以后再張志剛購買自己住房時，如房價超過貳萬元，將由張明遠一次性付給張志剛父母工齡補償費伍仟元整，為避免張明遠所購房產日后發生糾紛，特此建立本協議"日期98年7月26日，落款處張文博，張志剛、張明遠、張新國、張美玲簽字及"劉玉蘭"印章和手印。

另張明遠提交了劉玉蘭摁手印時的照片和錄音光盤證明家庭成員對協議的回顧和認可。各被告對錄音的真實性認可，對證明目的不認可，主張錄音是在被告不知情的情況下誘導式發文，并主張通過錄音可表明涉案房屋不屬于借名買房、雙方未對房屋過戶達成合意、劉玉蘭按手印屬于重大誤解、原告未盡贍養義務被告有權撤銷贈與、劉玉蘭已發送撤銷贈與通知書。

《撤銷贈與通知書》主要內容顯示：被通知人張明遠，2020年10月，本人劉玉蘭因重大誤解在張明遠出具的贈與協議中摁下手印，該協議的主要內容是一號房屋產權歸張明遠所有，現在本人劉玉蘭決定撤銷該贈與協議，原因如下……本人的想法始終是在張明遠盡到贍養義務，且自己去世后才將房產贈與張明遠……因本人不識字書寫困難，特委托律師代為書寫該通知書……通知人劉玉蘭；2021.8.18。

劉玉蘭、張新國、張志剛、張美玲對此不予認可，認為該協議是張文博與子女自行簽訂的，劉玉蘭對此不知情，不知道協議內容，且其不認字，手印是在2020年9月至10月期間摁的，且是在誤認為協議是撫養協議的情況下摁的。

錄音內容有：張明遠說"您聽我說我姐有房我哥也有房，而我們倆現在沒房"，劉玉蘭說"她現在就是煩我，不是別人，我看見她，我連茅房我都不敢去，她上了茅房我才去的，有時候我連茅房我都不敢沖，一沖不就吵她了"、"我給他說好了，養老騰宅"，張新國說"你和媽住了20年，但是你跟媽住了幾年就分開住了，是不是"，張明遠說"不不不，分開吃飯"。張明遠認可劉玉蘭手印是2020年按印。

劉玉蘭、張新國、張志剛、張美玲主張爭議房屋系由張文博向其單位購買的房改房，由張文博出資，房屋屬于張文博與劉玉蘭的夫妻共同財產。為此提交了房屋買賣契約、通知、單位出售公有住房房價計算表、建設部出具的《關于唐民悅房改房產權認定問題的復函》。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：一號房屋的產權歸屬問題，以及劉玉蘭是否有權撤銷贈與。

關于房屋性質的認定：

一號房屋登記在張文博名下，系張文博生前與劉玉蘭婚姻存續期間購買，是夫妻共同財產。雖然張明遠主張該房屋系其出資購買，但房屋的購買主體是張文博，使用的是張文博與劉玉蘭的工齡優惠，房屋登記在張文博名下，符合房改房的特征。

關于協議效力的認定：

雖劉玉蘭在"關于張明遠購一號房屋的協議"上按印，但現在訴訟中明確表示不同意上述房屋歸張明遠所有，并明確表示撤回該房屋對張明遠的贈與，且表示張明遠對自己不盡贍養義務。

關于撤銷贈與的認定：

根據法律規定，嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益、對贈與人有扶養義務而不履行、不履行贈與合同約定的義務，贈與人可以撤銷贈與。

本案中，劉玉蘭作為贈與人已以實際行動及訴訟行為明確表示對張明遠撤銷一號房屋的贈與，因此，現張明遠要求確認一號房屋歸自己所有缺乏事實和法律依據。

關于贍養義務的認定：

劉玉蘭主張張明遠未盡贍養義務，雖然張明遠與劉玉蘭生活在一起，但根據錄音內容顯示，雙方關系緊張，存在言語沖突，且劉玉蘭表示自己照顧自己生活，張明遠未盡到贍養義務。

裁判結果

法院最終判決：

? 駁回張明遠的全部訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

房屋性質的準確認定：成功證明了一號房屋系張文博與劉玉蘭的夫妻共同財產，而非張明遠的個人財產。

撤銷權的及時行使：成功證明了劉玉蘭作為贈與人有權撤銷贈與，且已明確表示撤銷贈與。

證據的有效運用：充分利用了《撤銷贈與通知書》、錄音光盤等關鍵證據，形成了完整的證據鏈。

贍養義務的有力證明：成功證明了張明遠未盡贍養義務，符合撤銷贈與的法定條件。

協議效力的準確把握：成功證明了協議對劉玉蘭不產生法律效力，劉玉蘭對此不知情，且手印是在重大誤解的情況下摁的。

法律適用的準確把握：準確適用了《民法典》關于撤銷贈與的相關規定，成功為當事人爭取到了合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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