借名買房無法阻卻執(zhí)行！債權(quán)人成功執(zhí)行債務(wù)人名下房產(chǎn)｜北京房產(chǎn)律師深度解析

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案情介紹

案件背景：

李秀英向法院提出訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求不得執(zhí)行坐落于北京市昌平區(qū)天通苑小區(qū)一號(hào)房屋。

2004年12月15日，房屋所有權(quán)證載明涉案房屋所有權(quán)人為王建國。王建國與甲銀行簽訂《抵押貸款房產(chǎn)回購協(xié)議》，并以涉案房屋為擔(dān)保，于2004年12月22日設(shè)定抵押登記，于2010年7月9日注銷抵押登記。2005年5月18日，李秀英辦理涉案房屋的入住手續(xù)。

2011年1月1日，趙強(qiáng)向張明借款并出具借條，載明：今借到張明人民幣30萬元整，所有現(xiàn)金已收到。定于2011年12月31日歸還，年利率10%，全部本息到期一次性償還。王建國在擔(dān)保人處簽名。借款到期后，趙強(qiáng)未償還借款，王建國未履行保證責(zé)任。

法院于2012年12月13日作出民事判決書，判令趙強(qiáng)償還張明借款人民幣三十萬元及利息，王建國對(duì)上述三十萬元債務(wù)及利息承擔(dān)連帶保證責(zé)任。判決生效后，趙強(qiáng)、王建國未履行相應(yīng)義務(wù)。經(jīng)張明申請(qǐng)，法院對(duì)該案立案執(zhí)行。后因查封的被執(zhí)行人王建國名下的涉案房屋不具備處置條件，被執(zhí)行人無其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，該案于2013年11月終結(jié)本次執(zhí)行程序。2020年10月，法院對(duì)該案恢復(fù)執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，法院對(duì)涉案房屋進(jìn)行了查封。

2021年3月5日，李秀英向法院提出執(zhí)行異議，法院于2021年5月26日作出執(zhí)行裁定書，裁定駁回了李秀英的異議請(qǐng)求。

原告李秀英主張：

涉案房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利不屬于王建國，而屬于王建國的母親李秀英。涉案房屋自交付以來，一直是李秀英在涉案房屋居住和使用。李秀英是涉案房屋的實(shí)際所有人，能夠排除執(zhí)行。李秀英于2021年3月5日向法院提出執(zhí)行異議，法院于2020年5月26日作出執(zhí)行裁定書，駁回李秀英的異議請(qǐng)求，現(xiàn)原告對(duì)上述裁定不服，認(rèn)為裁定有誤，特提起訴訟，請(qǐng)求法院支持原告訴訟請(qǐng)求。

被告張明辯稱：

不同意原告的訴訟請(qǐng)求，涉案房屋在王建國名下，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行，其他人與王建國之間是債權(quán)關(guān)系，需單獨(dú)向王建國進(jìn)行追償。

被告王建國辯稱：

涉案房屋是父母購買的，因父母沒權(quán)利貸款，當(dāng)時(shí)張明在他那給我貸的款，讓我購買房屋，實(shí)際居住人都是我父母，我沒在那住過。2004年我進(jìn)監(jiān)獄，2010年4月才回來。

被告趙強(qiáng)未答辯。

庭審過程：

庭審過程中，原告李秀英認(rèn)為涉案房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，與被告王建國系借名買房關(guān)系，自己是涉案房屋的實(shí)際所有權(quán)人，若被強(qiáng)制執(zhí)行，合法權(quán)益將被侵害，無法保證其居住生存的權(quán)利。被告王建國認(rèn)可原告李秀英當(dāng)庭陳述的內(nèi)容。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：借名買房關(guān)系能否阻卻執(zhí)行。

關(guān)于法律適用的認(rèn)定：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款的規(guī)定"民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。"本案中，涉案房屋在民法典施行前已被法院查封，故應(yīng)按照民法典之前的法律規(guī)定予以處理。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的認(rèn)定：

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

關(guān)于執(zhí)行異議之訴的處理：

對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。

關(guān)于借名買房關(guān)系的認(rèn)定：

本案中，原告李秀英與被告王建國認(rèn)為雙方系借名買房的法律關(guān)系，李秀英為借名人，王建國為出名人。如雙方存在借名買房，則借名人李秀英不享有涉案房屋所有權(quán)，僅享有請(qǐng)求出名人王建國辦理房屋過戶登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該權(quán)利為普通債權(quán)，不具有優(yōu)先性。

關(guān)于能否阻卻執(zhí)行的認(rèn)定：

對(duì)于該權(quán)利能否阻卻執(zhí)行，可以參照商品房買受人物權(quán)期待權(quán)阻卻執(zhí)行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)處理。在法院查封涉案房屋之前，原告李秀英合法占有涉案房屋，支付全部價(jià)款，但在涉案房屋具備過戶條件的情況下，因自身原因未辦理過戶登記，存在一定過錯(cuò)，因此無法產(chǎn)生阻卻執(zhí)行的法律效力。

關(guān)于執(zhí)行合法性的認(rèn)定：

法院依法查封并拍賣被告王建國名下的房屋，符合法律規(guī)定，故對(duì)于原告李秀英要求停止強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 駁回原告李秀英的訴訟請(qǐng)求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力：成功證明了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。涉案房屋登記在王建國名下，具有公示公信效力。

借名買房法律關(guān)系的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了借名買房關(guān)系下，借名人不享有房屋所有權(quán)，僅享有請(qǐng)求出名人辦理房屋過戶登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該權(quán)利為普通債權(quán)，不具有優(yōu)先性。

阻卻執(zhí)行條件的準(zhǔn)確把握：成功證明了借名買房關(guān)系無法產(chǎn)生阻卻執(zhí)行的法律效力，參照商品房買受人物權(quán)期待權(quán)阻卻執(zhí)行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，李秀英在涉案房屋具備過戶條件的情況下，因自身原因未辦理過戶登記，存在一定過錯(cuò)。

執(zhí)行合法性的有力證明：成功證明了法院依法查封并拍賣被告王建國名下的房屋，符合法律規(guī)定，執(zhí)行程序合法有效。

法律適用的準(zhǔn)確把握：準(zhǔn)確適用了《物權(quán)法》、《民事訴訟法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和執(zhí)行異議之訴的相關(guān)規(guī)定，成功為當(dāng)事人爭取到了合法權(quán)益。

舉證責(zé)任的準(zhǔn)確把握：成功證明了李秀英未能提供充分證據(jù)證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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