父母借名買房主張被法院駁回！北京房產(chǎn)律師揭秘勝訴關(guān)鍵

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案情介紹

張建國、王秀英向法院提出訴訟請求：1. 確認(rèn)坐落于北京市豐臺(tái)區(qū)一號(hào)房屋歸原告所有；2. 判令被告協(xié)助原告辦理一號(hào)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告名下；3. 本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

案件背景：

張建國、王秀英系張志剛父母，被告趙靜系張志剛配偶，張志剛于2021年4月3日去世。2021年7月5日，被告將兩原告訴至法院，要求繼承并分割張志剛名下全部遺產(chǎn)。其中，北京市豐臺(tái)區(qū)房屋（以下簡稱一號(hào)房屋）雖然登記在張志剛名下，但系原告出資購買，應(yīng)為原告所有。

原告主張：

關(guān)于出資：涉案房屋購買于2003年1月16日，當(dāng)時(shí)原告張建國、王秀英均已退休，無法辦理銀行貸款，故以張志剛的名義申請貸款，房屋便登記在了張志剛名下。購房時(shí)張志剛年僅25歲，高中輟學(xué)，沒有穩(wěn)定工作，一直以臨時(shí)工的形式在多家酒店從事門童或保安工作，收入微薄，入不敷出，沒有任何經(jīng)濟(jì)能力購買房屋以及償還貸款。涉案房屋的付款以及銀行貸款的償還均是原告用一生的積蓄，退休金以及宅基地上所蓋房屋的出租租金進(jìn)行支付的。

關(guān)于占有：涉案房屋購買后，張志剛隨父母共同生活，原告居主臥，張志剛居次臥，即使張志剛結(jié)婚后的生活，亦是如此。2012年原告宅基地搬遷安置后，張志剛才有了自己的住房。涉案房屋騰退后，一直由原告實(shí)際占有和管理，并以自己的名義對外出租和收取租金。涉案房屋的所有文書原件自始至終均是由原告持有，涉案房屋的水電、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用均是由原告支付。

關(guān)于意思表示：基于家庭關(guān)系，原告與張志剛之間沒有書面借名買房協(xié)議，但是在2017年4月3日，張志剛將其與張建國的微信記錄以"我的親爹"為名發(fā)布到朋友圈。主要內(nèi)容是張建國因張志剛大手大腳，總向家里要錢，威脅斷絕父子關(guān)系。其中，張建國明確指出涉案房屋不是張志剛的，張志剛對此也是默認(rèn)的。

被告趙靜辯稱：

我與張志剛是自由戀愛，2015年登記結(jié)婚，張志剛是二婚，我是頭婚。2021年4月張志剛突然去世，我在痛苦中尚未走出來，就面臨與張建國、王秀英的遺產(chǎn)紛爭。案涉房屋根本不是借名買房，事實(shí)上就是張志剛名下的遺產(chǎn)，依法應(yīng)予以分割。張建國、王秀英突然主張借名買房，不僅違背客觀事實(shí)，而且有違基本家庭倫理，依法不應(yīng)予以支持。再者，本案已三年訟時(shí)效，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

被告主要理由：

不存在借名買房合意：自2003年案涉房屋購買直至2021年張志剛?cè)ナ溃L達(dá)18年的時(shí)間，雙方之間、整個(gè)家庭內(nèi)部從未有過任何借名買房的意思表示。當(dāng)今社會(huì)，父母出資購房，但產(chǎn)權(quán)登記在子女名下的情況較為普遍，如果父母與子女沒有特別約定，通常情況下應(yīng)理解為父母出資為子女買房，屬于贈(zèng)與，而非借用子女的名義買房。

關(guān)于出資：本案房屋并非張建國、王秀英出資，不符合借名買房的特征。即便假定張建國、王秀英有出資，那也是父母對子女房屋購買的出資，依法屬于贈(zèng)與，而不是所謂的借名買房。

關(guān)于占有：案涉房屋并非由張建國、王秀英獨(dú)占，不符合借名買房的特征，且案涉房屋的租金歸張志剛所有，恰恰證明這是張志剛的房產(chǎn)。

關(guān)鍵事實(shí)：

張建國、王秀英是夫妻，于1977年5月18日生育一子張志剛。張志剛與趙靜于2016年9月19日登記結(jié)婚，張志剛是再婚，趙靜是初婚。張志剛于2021年4月3日去世。

2003年1月16日，甲公司（出賣人）與張志剛（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，約定出賣人將一號(hào)房屋出售給買受人，房屋總價(jià)款為539715元；買受人采取按揭方式付款，于2003年1月16日付清首付款409715元，于簽訂合同之日起30日內(nèi)辦理貸款手續(xù)，付清余款130000元；出賣人在2003年1月15日前交付房屋。一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證于2004年8月12日下發(fā)，所有權(quán)人登記為張志剛。

庭審中，張建國、王秀英主張為了改善居住環(huán)境，其二人決定購房，因其二人已退休，不能辦理貸款，故借用張志剛名義簽訂購房合同以辦理貸款，一號(hào)房屋的全部購房款均由其二人出資；1999年至2004年期間張志剛沒有正式工作，無購房能力，未出資。

陳祺主張一號(hào)房屋是張建國、王秀英為張志剛購買，是張志剛的遺產(chǎn)；2020年2月至12月期間，張建國、王秀英每月將6000元房屋租金轉(zhuǎn)給張志剛。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：張建國、王秀英主張借張志剛名義購買一號(hào)房屋是否成立。

關(guān)于舉證責(zé)任的認(rèn)定：

根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

關(guān)于借名買房合意的認(rèn)定：

本案中，張建國、王秀英主張借張志剛名義購買一號(hào)房屋，應(yīng)提交證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意。張建國、王秀英提交購房合同、發(fā)票等證據(jù)，擬證明張建國、王秀英對房屋進(jìn)行了出資，但趙靜并不認(rèn)可，且僅憑出資亦不能推定雙方必然存在借名買房合意。

關(guān)于微信截圖的認(rèn)定：

在張志剛的微信截圖中，張建國所稱房屋并無明確指向，且該聊天記錄未見張志剛回復(fù)，亦不能認(rèn)定張志剛承認(rèn)涉案房屋并非其所有。

關(guān)于房屋占有使用的認(rèn)定：

除此之外，再無其他證據(jù)證明雙方系借名買房。加之房屋購買后一直由雙方共同居住使用，自購房至本案訴訟十余年期間張建國、王秀英亦從未向張志剛主張過戶房屋。

綜合認(rèn)定：

綜合考慮上述情況，張建國、王秀英主張借名買房，因證據(jù)不足，法院不予采納，對張建國、王秀英要求確認(rèn)一號(hào)房屋歸其所有并要求趙靜協(xié)助過戶的訴訟請求，法院不予支持。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 駁回張建國、王秀英的訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

舉證責(zé)任的準(zhǔn)確把握：成功證明了張建國、王秀英主張借名買房，但未能提供充分證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

借名買房合意的有力反駁：成功證明了自2003年案涉房屋購買直至2021年張志剛?cè)ナ溃L達(dá)18年的時(shí)間，雙方之間、整個(gè)家庭內(nèi)部從未有過任何借名買房的意思表示。

出資性質(zhì)的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了即便假定張建國、王秀英有出資，那也是父母對子女房屋購買的出資，依法屬于贈(zèng)與，而不是所謂的借名買房。

房屋占有使用的有力反駁：成功證明了房屋購買后一直由雙方共同居住使用，自購房至本案訴訟十余年期間張建國、王秀英亦從未向張志剛主張過戶房屋，不符合借名買房的特征。

微信截圖的有力反駁：成功證明了微信截圖中張建國所稱房屋并無明確指向，且該聊天記錄未見張志剛回復(fù)，亦不能認(rèn)定張志剛承認(rèn)涉案房屋并非其所有。

法律適用的準(zhǔn)確把握：準(zhǔn)確適用了《民事訴訟法》關(guān)于舉證責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，成功為當(dāng)事人爭取到了合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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