被忽悠入局萬科 深鐵開始清算了

問道者 | 李 百

萬科公布巨虧年報之前，深鐵集團對這筆投資的清算其實已經開始了。從萬科前總裁祝九勝的被抓，到最近傳出王石被限制離境，可能只是深鐵被忽悠入局萬科，搞清楚真相剛撕開的一個缺口。

2017年成為萬科第一大股東的深鐵，現在算起來可是賠慘了。花664億接盤時，對應的萬科股價是20.47元，現在是3.82元，僅這筆投資在賬面上就虧了540億元。2025年的萬科創下了房企虧損之最，巨虧885億元。2024-2025兩年總共虧了1380億元，深鐵持有萬科大約27%股份，需要承擔的虧損將近400億元。據此計算，深鐵接盤萬科后，真金白銀就賠了將近千億。

如果再加上最近兩年深鐵借給萬科的300多億元紓困資金，深鐵在萬科身上的損失可就更多了。這還沒完，只要房地產行情還沒有觸底反彈，萬科的虧損還會繼續，深鐵的這筆投資虧損也會繼續擴大。

給深圳國資造成這么大的損失，深圳國資是不可能視而不見的。

去年1月，萬科總裁祝九勝被帶走，9個月后轉為刑拘。從深鐵來的萬科董事長辛杰也在去年9月被帶走。擔任過萬科董事會主席的郁亮今年1月到齡退休后未再公開露面，根據媒體的調查，現在處于電話失聯狀態。

今年3月，來自深鐵的黃力平接任萬科法人后，對萬科的投資清算似乎加速了。與黃力平接任同一個月，貴陽萬科總經理吳忠友和云南萬科總經理王潤川接連被帶走。緊接著，深圳臻山府項目操盤手張雍也被帶走。最近，又傳出萬科創始人王石被限制離境的消息。

萬科曾經是資本市場的香餑餑。2015年被王石稱為“野蠻人”的寶能系董事長姚振華大舉增持萬科股票后，恒大很快也加入了戰團。2017年深鐵出面，受讓華潤和恒大持有的萬科股份，成為萬科最大股東，結束了“寶萬之爭”。受讓協議簽訂后，辛杰從深圳另一家國企天健集團空降深鐵集團擔任董事長，并在去年1月接替郁亮擔任萬科董事會主席。

從時間軸來看，辛杰被帶走與深鐵入主萬科并沒有直接關聯。但包括王石在內，參與或見證了深鐵入主萬科的其他高管，是否在這起深鐵收購案中發揮了作用，外界就不得而知了。

跡象表明，深鐵集團的清算工作正在推向高潮。但萬科的財務狀況已經不樂觀了，盡管深鐵不遺余力不斷馳援，萬科的基本面仍然沒有在最新年報中出現根本性扭轉。

到2025年底，萬科總負債7848億元，負債率76.89%。而2024年總負債9828億元，負債率是73.66%。數據表明，盡管萬科通過一年的努力，債務減少了將近2000億元，負債率卻是不降反升。負債總額減少的同時，資產價值也在不斷縮水，還債的速度根本就趕不上資產縮水的速度。

2025年報說得很清楚，僅這一年信用減值就損失了342億元，資產減值損失了219億元，兩項損失占了凈虧損總額超過六成。

負債率不降反升，現金流則已經連續五年出現負數，經營活動產生的現金流在2025年報中第一次出現負數。

2022年以后，萬科營收不斷下滑，從年營收5000多億元，去年下滑到了2300多億元。對萬科來說，這可不是好事，意味著售樓回款用于周轉的模式也基本上走到了盡頭。萬科一年內到期的非流動負債1367億元，而目前的現金流僅有615億元。舉債是要利息的，單靠舉債也填不平債務窟窿，如果經營活動產生不了正向現金流，萬科的資金流有面臨枯竭的危險。

地鐵虧錢、房地產賺錢，深鐵“軌道+物業”模式，曾經被譽為“最賺錢地鐵公司”。現在深鐵地鐵和房地產都在虧錢，這種情況下要救萬科出水火，怕也是心有余而力不足了。萬科最好的化債方式，最后估計還得是回歸市場，該破產破產該重整重整。