筑底周期下,龍湖集團的韌性與轉型底氣

2025年，中國房地產行業深度調整進入第五個年頭，行業格局呈現“強者恒強、弱者出清”的鮮明分化態勢，多數房企仍面臨去化承壓、利潤收縮、債務兌付等多重挑戰。此時，龍湖集團發布2025年度全年業績，交出了一份“陣痛與韌性并存”的財年答卷。

短期承壓、運營及服務崛起

年報顯示，龍湖2025年全年營業收入973.1億元，同比下降24%，這一降幅基本與行業整體走勢持平，國家統計局數據顯示，2025年全國商品房銷售面積為8.81億平方米，較2021年17.94億平方米的歷史高點累計回落超過50%。

值得關注的是，龍湖的盈利層面呈現明顯的結構性差異，毛利下降，歸母凈利保持正向，達到10.2億元，主要得益于運營及服務業務持續創造穩定利潤，有效對沖了開發業務的虧損壓力。

龍湖運營及服務業務的逆勢崛起，成為支撐企業穿越周期的核心底氣。

2025年，龍湖集團運營及服務業務全年實現收入267.7億元，在總營收中的占比提升至27.5%，創歷史新高，這一板塊不僅實現規模增長，更展現出極強的盈利能力——全年貢獻核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%，顯著高于傳統開發業務，成為利潤“壓艙石”。

具體來看，運營業務板塊中，龍湖商業全年如期新增運營13座購物中心。截至2025年底，龍湖商業累計運營商場達99座，覆蓋全國25座城市；同時持續改造升級存量項目、提升消費體驗、增強客戶粘性，租金收入同比增長4%至112.1億元，營業額及日均客流均同比增長15%以上，出租率保持97%高位。

截至2025年末，龍湖資產管理在管資產近300億元，與商業投資航道同為龍湖集團運營業務板塊的重要構成。2025年，運營業務板塊實現運營收入141.9億元，其中資產管理收入總額29.8億元。

服務業務板塊內，龍湖智創生活不斷拓寬服務半徑，住宅服務、商企服務、龍湖優選、塘鵝租售、龍湖美居等業務單元協同發展，依托數字科技能力，構建高效的智慧空間服務體系，實現服務精準觸達，優化業主服務體驗。

龍湖龍智造作為“智慧營造”的踐行者，依托全周期的開發管理與品質管控體系，以承諾兌現收獲客戶信賴，更在紓困盤活、城市更新等復雜實踐中積累了扎實能力，為合作伙伴提供穩定可靠的專業支持。

龍湖集團運營及服務業務下的四個航道，在細分領域均保持領先身位，延續穩定增長的態勢，這使得龍湖可以依靠內生動力、通過業務“造血”自循環來驅動公司發展，以“低負債、低融資成本、正向現金流驅動”的健康模式，持續踐行高質量發展路徑。

基于此，龍湖在2025年的投資政策顯現出“收縮與擴張并行”的特點，一方面，收縮開發業務拿地節奏，全年僅獲取7幅土地，聚焦核心城市優質貨值。另一方面，持續深化運營服務布局，商業投資、長租公寓、物業服務及智慧營造四大航道協同發力，構建“開發+運營+服務”的閉環生態。

大行摩根士丹利表示，龍湖正走在正確的軌道上，正逐步轉型為一家專注于運營及服務業務的資產運營商；同時預計龍湖2026-2028年商場租金整體高單位數復合增長。龍湖管理層也在業績會上表示，運營及服務業務今年預計實現10%以上增長，力爭盡快達到100億規模。

“不逾期、不展期、不違約”

2025年，龍湖綜合借貸總額降至1528.1億元，較上年末減少235.1億元，主動去杠桿成效顯著。在手現金高達292.0億元，現金對短債覆蓋倍數達到1.85倍，遠高于1倍的安全警戒線，有效保障了企業的流動性安全。

截至2025年底，龍湖的凈負債率僅為52.2%，剔除預收款后的資產負債率為54.7%，不僅符合行業監管要求，而且顯著高于行業平均水平。根據遠東資信評估的統計，2025年118家樣本企業雖被動縮表，但杠桿率不減，均凈負債率攀升至84.5%，均現金短債比降至1.0的臨界水平。

龍湖的融資成本卻進一步降至3.51%，平均合同借貸年期延長至12.12年，銀行融資占比達89%。極低的融資成本與長期限的債務結構，極大降低了公司的流動性風險與利息支出壓力。

2025年，龍湖集團實現含資本性支出的經營性現金流凈流入58億元，這已是龍湖集團連續三年實現含資本性支出的經營性現金流為正。

憑借經營性物業貸增量以及正向經營性現金流，龍湖已安全平穩的度過了債務高峰：2025年全年如期/提前償還了包括境內信用債、中債增擔保債券、境外信用貸款在內的債務共計220億元。嚴格恪守“不逾期、不展期、不違約”的承諾，維護了企業的信用評級與市場信心，為后續融資奠定了堅實基礎。

UOB大華繼顯表示，龍湖集團已成功度過2025年的債務償還高峰，2026年龍湖集團的境內債和境外貸款到期金額環比大幅減少約70%。在UOB大華繼顯看來，良好的經營性現金流以及獲取經營性物業貸的能力是支撐龍湖平穩度過債務高峰的關鍵因素。

今年3月底的龍湖集團2025年度業績會上，管理層總結了龍湖的融資管理三原則：嚴守信用銀行融資不逾期不展期、公開市場債務不違約；不斷提高運營資產的MPI，挖掘經營性物業貸空間，優化融資結構；強化融資和現金管理機制，建立賬戶級管控體系，提前削峰到期債務。他表示，龍湖在2025年已成功穿越債務最高峰，2026年剩余到期債務約61億元，償債壓力已大幅緩解。