2026房地產模式與創新卓越表現10 招商蛇口、中信城開、凱德探新途

來源：觀點指數

摘要：舊模式已難以適應新的供求關系，房企之間的差距，正越來越多地體現在模式重構與創新落地能力上。

行業進入深度調整期，高周轉、強杠桿、以規模換增長的邏輯，其邊際效用已明顯減弱。真正決定企業能否站穩的，不再只是賣了多少房，而是能不能把開發、運營、服務、資管和資本工具重新組織起來，形成更穩定的收益結構和更清晰的經營閉環。

模式與創新把企業未來怎么活、靠什么活，形成落地現實，通過模式創新與差異化競爭構建企業的核心競爭力。

“2026房地產模式與創新卓越表現10”，結合產品的獨特性、革新的生產方式、營銷方式與組織、資金運用及融資等各項研究體系，盤點過去一年內擁有出色的模式和創新能力，并在市場變化中保持優勢的房地產企業。

從研究成果來看，前三位分別是招商蛇口、中信城開和凱德發展，緊隨其后的則是華潤置地、越秀地產、保利發展控股、龍湖集團、中海企業集團、新城控股和國貿地產等企業。

招商蛇口把資產運營嵌入公司的主航道。其已搭建資產運營“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式。開發業務提質去化，資產端加快盤活，物業服務和代建繼續向市場要增量。于招商蛇口而言，城市更新、產業園區、公寓、商辦、代建這些板塊不再是分散存在的業務拼圖，而是處于同一套運營邏輯，平臺化整合明顯見效。

中信城開摒棄傳統“造新城”的路徑依賴，將核心競爭力錨定于以“產融協同”化解復雜殘局、重塑不良資產價值的閉環重組能力。公司聚焦產融協同化險，形成獨具中信特色的“金融支持+風險隔離+資產管理”的成熟化險模式。其中，深圳信悅灣項目就是代表作之一。中信城開實質性切入融資架構、工程開發、招商與運營的深水區。憑借這套打通金融與實體壁壘、重聚人氣與現金流的硬功夫，在存量時代實質性地打通一條“綜合紓困與資產運營”的商業變現通路。

凱德發展所展現出的模式特征是綜合型發展路徑。其業務覆蓋綜合體、住宅、辦公、零售、物流與數據中心等多類業態。2025年，凱德發展（中國）專門成立可持續服務平臺（CSBS），嘗試以“平臺+服務”的方式，將可持續理念嵌入資產全生命周期。截至2025年9月，凱德發展投資組合的總價值已達到185億新元。凱德發展在資本工具落地、基金平臺搭建與多元資產儲備之間相互協同，說明其推進的已不只是項目開發本身，而是圍繞資產沉淀、運營增值與資本退出所構建的一體化運作機制。

華潤置地的聚焦點不再停留在開發規模，而是綜合運營能力的成熟度。“十四五” 期間，華潤置地實現從第一增長曲線到第二增長曲線的打造。“十五五” 期間，華潤置地將以戰略性規劃構建三條增長曲線，通過高效協同、同向發力，形成全面高質量發展的全新業務模式，實現業務模式重大戰略性升級。這兩年華潤置地戰略框架更清晰，逐步形成高效的戰略協同。開發、商業、資管等多條業務線同時推進。

越秀地產產品、TOD、商辦、綠色融資等各種項目正在逐步做厚。圍繞城市開發、TOD模式加深加強，泛TOD項目已在多個城市鋪開。圍繞資金端，綠色點心債連續發行，把項目、資產和融資工具連接得更緊。住宅開發方面，其建立市場辨識度，商辦和TOD沉淀長期價值，綠色金融提高資產組織效率。通過越秀房托構建“開發+運營+金融”雙平臺互動模式。此外，越秀地產實現非住業態拓展、輕資產運營模式以及數字化轉型等創新舉措，增強了企業的抗風險能力和核心競爭力。