改造老房子，換個(gè)思路

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：李宇嘉地產(chǎn)筆記）

大城市中心區(qū)那些特別老舊的房子，政府收儲(chǔ)可能是一個(gè)改造路徑！

這些房子樓齡在40年以上，很多還是未房改的公房。

除了格局差、采光差、空間利用差、陰暗潮濕、發(fā)霉發(fā)臭，更要命的是，有點(diǎn)上廁所要穿過(guò)廚房。

可以說(shuō)，已經(jīng)無(wú)法滿足基本居住需求了！

照理來(lái)講，這類房子區(qū)位好，樓層不高，早應(yīng)該改造了。但老城區(qū)密度太大，沒(méi)有騰挪空間做配套，有的加裝電梯都費(fèi)勁。而且，住戶老齡化重，經(jīng)濟(jì)狀況普遍不好，協(xié)調(diào)難度大。

這就導(dǎo)致多方共輸，對(duì)誰(shuí)也沒(méi)好處，市場(chǎng)似乎失靈了！

3月31日，上海市首例“住房收購(gòu)置換”項(xiàng)目在靜安正式落地。施先生名下一套位于靜安區(qū)寶山路、40平米的成套舊住房，以220萬(wàn)元價(jià)格被區(qū)保障房公司收購(gòu)。該筆收購(gòu)款將作為專項(xiàng)資金，用于補(bǔ)貼施先生購(gòu)買(mǎi)靜安區(qū)內(nèi)新建商品房——“譽(yù)靜安”的一套三房。

類似靜安區(qū)的這類老舊住房，業(yè)主住的不舒服，更不適合養(yǎng)老，而戶型差也導(dǎo)致其在租賃市場(chǎng)上也不受待見(jiàn)。但占據(jù)核心區(qū)域，周邊醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)國(guó)企密布，租賃需求很大。

過(guò)去的改造，往往是“救火式”的被動(dòng)改造，哪里有安全隱患了、大面積反饋投訴了，才被動(dòng)跟進(jìn)。現(xiàn)在，政府收回來(lái)，就可以統(tǒng)一改造：內(nèi)部格局、樓道樓梯、照明通風(fēng)、小區(qū)安防和垃圾分類等，都可以徹底翻新。改造后，租給年輕人、新市民，這個(gè)需求是有保障的。

這些房子賣不掉、住不好、租不出去，業(yè)主出售給政府的意愿比較高。同時(shí)，業(yè)主多為一個(gè)單位的職工，有的還是直管公房，協(xié)調(diào)起來(lái)的難度也沒(méi)那么大。因此，收儲(chǔ)的阻力相對(duì)小。

同時(shí)，收儲(chǔ)的案例也能產(chǎn)生示范效應(yīng)，讓那些不愿意“被收儲(chǔ)”的業(yè)主，看到收儲(chǔ)的好處。

下一步，當(dāng)這些房子達(dá)到拆除的條件了，就可以大改造了。

屆時(shí)，重新做規(guī)劃、補(bǔ)上配套設(shè)施，這個(gè)區(qū)域的價(jià)值就能被挖掘出來(lái)。從這個(gè)角度看，即便收購(gòu)價(jià)格高一點(diǎn)，也沒(méi)有太大問(wèn)題。比如，上海靜安區(qū)此次收購(gòu)的幾個(gè)小區(qū)——振興小區(qū)、日輝六村，收購(gòu)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)格差不多，甚至比市場(chǎng)價(jià)還要高一些。

從這個(gè)案例來(lái)看，城市更新比較復(fù)雜，“一項(xiàng)目一策”。有的要原拆元建、有的做常態(tài)化維護(hù)，有的做市場(chǎng)化拆除（比如城中村），有的先變產(chǎn)權(quán)主體（如本案例），然后再改造。

具體采取哪一類，主要看條件成熟與否？關(guān)鍵是，業(yè)主參與積極性、資金平衡，以及基層政府的推動(dòng)。很多項(xiàng)目，即便是基層再努力，可能也無(wú)法協(xié)調(diào)業(yè)主。這時(shí)，就要變換思路了。

上世紀(jì)70、80年代建設(shè)的一些職工小區(qū)，規(guī)模比較大，分多期開(kāi)發(fā)。單這一個(gè)小區(qū)，可能就需要多種更新模式。