十五五迎開門紅 越秀以廣州核心CBD馬場項目構筑中長期業績壓艙石

房地產行業的深度調整持續進行中。“十四五”期間，千億房企數量從43家銳減至10家，行業格局經歷大洗牌。而行業低谷周期，正是企業經營能力的終極試金石。

3月31日，越秀地產（00123.HK)發布十四五收官之年業績。在這場行業大考中，越秀地產從2021年行業37位的腰部梯隊，穩步躋身2025年克而瑞全口徑銷售榜單全國第9位，是行業中排名躍升幅度最大的企業。2025年越秀地產繼續保持千億實現1062.1億元銷售，成為本輪調整中極少數實現規模、排名、市場份額同步躍升并維持穩健的房企。其背后的經營韌性和戰略定力，更有啟示和借鑒意義。

堅守長期主義 “四好企業”戰略構筑核心競爭力

不被短期波動裹挾的戰略定力，是企業穿越周期的第一道防線。面對市場變局，越秀地產董事長林昭遠表示，公司始終堅守“好產品、好服務、好品牌、好團隊”的“四好企業”長期戰略。

2025年初，越秀地產率先響應住建部“好房子”政策，發布了“4X4好產品理念”。這套體系也為公司推向市場的項目疊加了品牌溢價，公司全年合同銷售均價達36000元/平方米，同比大幅增長23%。

其中，北京和樾望云、上海翡云悅府兩大標桿項目分別實現95億元、159億元銷售業績，銷售均價均突破10萬元/平方米，形成產品力向品牌認可度、銷售業績轉化的良性循環。

在市場深度分化的行業格局下，一線及強二線核心城市價值底盤穩固，抗周期韌性突出，核心城市業績占比已成為房企保持核心競爭力的關鍵支撐。2025年，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市為越秀地產貢獻了85.6%的銷售業績。

越秀地產在北京、上海、廣州的市場占有率也穩居市場前列。公司在廣州大本營以291億元銷售位居當地銷售榜單TOP2，北京突破300億元也躋身當地榜單TOP2，上海則以222億元位列TOP7，形成“多點支撐、全域均衡”的布局格局，在全國競爭最激烈的核心市場筑牢了發展基本盤。

步入十五五，越秀地產管理層提出要打造“一主兩翼”的業務組合。年報顯示，公司穩步推進商業運營、物業服務、代建業務等多元業態布局，打造平滑周期波動的經營性業務，2025年各業務板塊均實現提質增長，既提供了持續穩定的現金流，也與住宅主業形成協同賦能，進一步拓寬了企業發展護城河。

精益投資管理 一二線核心城市布局成效顯著

當前行業城市分化已成常態，面對行業下行期的土地市場波動，越秀地產表示公司始終堅持“精投資、優土儲、強管控”的投資策略，精耕高能級城市。

年報披露，2025年公司權益投資額244億元，拿地平均溢價率僅約9.3%，大幅低于TOP10房企均值。公司還將投資重心高度集中于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市，2025年核心六城權益投資額占比高達96.3%。

截至2025年底，公司總土地儲備1855萬平方米，布局持續向高能級城市集中，一二線城市合計占比達94.4%。2025年新增土儲中一線城市占比更是升至67.7%，優質且高度集中的土儲結構，為后續銷售業績穩定增長提供了充足貨值支撐。

交銀國際近期給予越秀地產“買入”評級，該行認為隨著房地產市場政策支持力度不斷加碼，越秀地產聚焦高能級城市的土儲策略，將在市場復蘇時更具彈性。

財務安全筑底 打造逆周期經營安全屏障

精準投資是保持銷售穩健的重要支撐，嚴格的財務紀律、充足的安全邊際，則是支撐包括投資在內的各項經營活動的關鍵底牌。

根據越秀地產披露的業績公告，截至2025年底，公司三道紅線指標持續保持全綠檔：剔除預收款后的資產負債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現金短債比1.7倍，各項指標均穩居行業安全區間。期末現金達467.6億元，全年經營性現金流凈流入139.4億元。

融資端，公司加權平均借貸利率降至3.05%，同比下降44個基點，連續兩年保持融資成本下行，境內外融資渠道始終暢通，同時斬獲標普、惠譽雙投資級評級，展望均為穩定，充分印證了資本市場對公司經營穩健性的高度認可。

在行業毛利率普遍承壓的背景下，公司通過全鏈路成本管控嚴控銷售及管理費用，費率水平持續下降，2025年實現營業收入864.6億元，同比保持小幅增長，稅后利潤17.8億元，同比增長21.4%，成為行業中極少數保持持續盈利的房企。

獲取廣州核心CBD土儲 馬場項目構筑中長期業績壓艙石

隨著房地產行業政策支持力度持續加碼，市場復蘇預期日益明確，行業發展邏輯正式從規模擴張轉向高質量發展，基本面優質、布局合理、財務穩健的房企將迎來更多發展機遇。

2026年開年，越秀集團以236億元總價成功摘得廣州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交匯的馬場地塊。作為珠江新城最后一塊連片成片城市更新寶地，該項目是國內少有的能夠同步撬動城市能級提升的重磅項目，以開放型城市公共空間為紐帶，串聯頂奢商業集群（已與SKP完成簽約）、國際高端酒店、超甲級辦公等多元業態。

有市場人士猜測，作為越秀集團旗下核心地產業務平臺，越秀地產有望憑借自身城市綜合開發運營能力深度參與該項目打造。此前越秀集團成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式，已通過廣州市場標桿項目琶洲南TOD完成市場驗證，也為該地塊后續的資產運作提供了可參考的成熟路徑。

標桿項目的獲取及打造具有不可替代的戰略意義，正在成為一種行業共識。有智庫分析師指出，馬場這類稀缺項目不僅能夠為企業帶來長期穩定的業績增量，更能通過全業態、全周期的項目打造，完成企業產品力、品牌力、運營能力的系統性升級。同時，標桿項目帶來的行業影響力與示范效應，也將成為房企在行業格局深度重塑中，鞏固行業地位的核心支撐。

從行業腰部梯隊到穩居TOP10陣營，越秀地產的逆勢成長，稱得上一次經營理念的成功實踐。越秀地產董事長林昭遠表示，2026年公司將圍繞“精益穩業績、改革強能力、轉型促發展”工作主題，穩定千億規模、鞏固核心市場地位，做優增量、落實“以投促穩、投一成一”，做優做深“一主兩翼”，以“四好企業”和精益管理推動轉型升級和高質量發展，實現“十五五”良好開局，平穩穿越周期，持續為客戶美好生活添彩，持續為股東創造價值。

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