實探丨滬七條落地滿月：3月上海二手房成交沖擊3萬套，改善型置換鏈條打通

自2月25日上海“滬七條”樓市新政正式落地，至今已滿一個月。從成交數(shù)據(jù)來看，上海樓市“小陽春”行情全面顯現(xiàn)，不僅買賣雙方心態(tài)悄然轉(zhuǎn)變，也讓上海成為全國核心城市中樓市復(fù)蘇的風(fēng)向標(biāo)之一。

3月二手房成交量沖擊3萬套大關(guān)：改善型置換鏈條打通

3月22日，澎湃新聞在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心張楊路受理處看到，大廳內(nèi)前來咨詢交易稅費、辦理過戶等手續(xù)的市民絡(luò)繹不絕。

現(xiàn)場采訪中，既有剛需家庭、拆遷群體，也有改善置換者。二孩家庭范先生提到，他們此前已經(jīng)看房許久，恰逢兩個孩子到了入學(xué)年齡，新政出臺后購房門檻降低，便入手了一套學(xué)區(qū)房，解決孩子上學(xué)的需求；動遷戶陳先生也表示，自家房屋拆遷后，趁著當(dāng)下市場房源性價比高，購置了一套剛需房，優(yōu)先滿足父母的自住需求。

與此同時，改善型置換鏈條也在逐步打通。浦東世博板塊業(yè)主王女士，將掛牌一年多的房子完成出售。“我這套屬于老破小，掛了一年了，之前問的人很少，和買家的價格差距也比較大。政策出臺后，意向客戶增多，就想趁著市場回暖趕緊出售，主要也是想置換，目前正在同步看徐匯區(qū)的房子”。

今年2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱“滬七條”），推出限購再松綁，公積金貸款額度提高，房產(chǎn)稅暫免征擴圍等一系列優(yōu)化措施，實實在在降低購房門檻及成本。新政落地后市場反饋積極，二手房成交活躍度在3月呈直線上升態(tài)勢。

根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，2026年3月1日至3月24日，上海二手房（含商業(yè)）累計網(wǎng)簽成交23258套，同比增長3%，且周度成交量持續(xù)創(chuàng)新高。其中，3月9日-3月15日單周二手房成交7233套，一舉創(chuàng)下近五年來最高周成交紀(jì)錄；僅僅一周后，3月16日-3月22日周度成交量再度突破新高，網(wǎng)簽成交7488套。此外，3月14日單日網(wǎng)簽成交1472套，也為近兩年單日第二高，僅次于2025年3月15日的1473套。

從市場前端的帶看、客源等核心指標(biāo)來看，新政帶來的市場活力更為直觀。上海鏈家監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，新政實施后，該平臺日均帶看量對比新政前增長30%，日均新增客戶量對比新政前增長51%，新增房對比新政前日均水平增長85%，客戶入市信心較新政前明顯提升，帶看及成交均十分活躍。

據(jù)上海太平洋房屋田林東路一門店店長孫潔瓊反饋，其所在門店帶看量較新政前直接翻了3倍，且部分買家決策果斷，7天內(nèi)成交的客戶增多。

基于當(dāng)前持續(xù)高漲的成交節(jié)奏，業(yè)內(nèi)對3月全月的成交數(shù)據(jù)也給出了樂觀預(yù)判。58安居客研究院院長張波預(yù)測，3月上海二手房成交有望沖擊并突破3萬套。其認(rèn)為，近7天日均成交破千套，疊加月末成交翹尾效應(yīng)，按當(dāng)前節(jié)奏突破3萬套為大概率事件。

安居客線上數(shù)據(jù)也印證了市場熱度回升。數(shù)據(jù)顯示，該平臺觀望指數(shù)已從81.3大幅降至68.8，購房者觀望情緒大幅收斂，議價節(jié)奏向更均衡方向發(fā)展。同時，一二手房找房熱度明顯提升，2-3月份，新房熱度指數(shù)從57.4上升至62.5，二手房熱度指數(shù)從61.6上升至67.6，與去年同期相比，實現(xiàn)了大幅度的熱度升溫。

張波進一步指出，若月成交實現(xiàn)3萬套，將達到2021年或2023年同期的水平，2021年屬于上海上一輪樓市牛市尾聲階段，2023年則是疫情后市場快速反彈階段。但只看單月水平并不足以定調(diào)，還需看后續(xù)2-3個月的成交量價。

剛需仍是市場核心支撐

成交量的持續(xù)上漲，也直接帶動上海二手房市場供需兩端心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

“這一輪新政后的市場表現(xiàn)和去年已經(jīng)不太一樣了”，從事中介行業(yè)多年的李經(jīng)理復(fù)盤道。“去年政策一出臺，我們公司的掛牌量一夜激增。現(xiàn)在新增掛牌比較平穩(wěn)，庫存在快速消化，賣家的心態(tài)也比之前堅挺。”

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，“滬七條”新政發(fā)布后，上海鏈家二手房掛牌量較去年同期下滑8%，主要得益于新政后成交量提升，同時成交增速大于新增掛牌增速。

在李根看來，業(yè)主心態(tài)已由前期的“急于去化”，到春節(jié)前“觀望惜售”，再到春節(jié)后的理性調(diào)價。業(yè)主心態(tài)的調(diào)整，有益于扭轉(zhuǎn)前期“以價換量”的局面，從市場反應(yīng)看，目前整體議價幅度在收窄。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦進一步指出，自2025年8月起，上海二手房掛牌量已進入下行通道，此前部分急售的業(yè)主已基本完成離場，現(xiàn)階段業(yè)主掛牌更趨理性，市場恐慌性拋售現(xiàn)象已逐步消失，房源供給端逐步回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

從需求結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前剛需仍是市場核心支撐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，總價300萬以內(nèi)入門級房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續(xù)提升。

價格端也開始企穩(wěn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月，上海二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%。從歷史數(shù)據(jù)來看，上海二手住宅銷售價格自2025年5月以來連續(xù)九個月負(fù)增長，此次環(huán)比轉(zhuǎn)漲為近10個月來首次。

在盧文曦看來，當(dāng)前市場呈現(xiàn)明顯的品質(zhì)分化，房齡新、品質(zhì)好的二手房價格支撐力強，房東議價底氣足，部分優(yōu)質(zhì)房源止跌企穩(wěn)；普通房源議價空間雖收窄，但仍以平穩(wěn)成交為主；千萬元以上高端房源議價空間則取決于產(chǎn)品品質(zhì)。其提及，目前改善型房源市場熱度尚未完全激活，若后續(xù)熱度能從剛需向改善傳導(dǎo)，市場復(fù)蘇將更具持續(xù)性。

張波也提及，從二手市場來看，短期受低總價房源成交占比提升的結(jié)構(gòu)性影響，二手成交均價仍會有所起伏，這一階段預(yù)計還會持續(xù)至少3-5個月，后期隨著低總價房源成交釋放的置換資金向上傳導(dǎo)，成交結(jié)構(gòu)向改善型轉(zhuǎn)移，有望推動成交均價進一步穩(wěn)中向上。

持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇還需政策適時推進

對于“滬七條”落地滿月后上海二手房市場的表現(xiàn)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為當(dāng)前市場已實現(xiàn)積極復(fù)蘇，但企穩(wěn)回暖仍需循序漸進。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進指出，當(dāng)前上海二手房市場呈現(xiàn)“量漲、庫存降、價企穩(wěn)、預(yù)期修”的積極態(tài)勢，賣房速度快于掛牌速度的小區(qū)不斷增多，供求矛盾有效緩解，價格下跌態(tài)勢得到遏制，扭轉(zhuǎn)了前三年深度調(diào)整的局面。房東信心修復(fù)、購房者入市積極性提升，市場交易生態(tài)持續(xù)優(yōu)化。

張波認(rèn)為，“滬七條”落地近一個月，對市場信心已呈現(xiàn)實質(zhì)性修復(fù)效果，但暫未形成絕對穩(wěn)定的市場預(yù)期，當(dāng)前市場回暖仍主要歸因于政策刺激，同時成交結(jié)構(gòu)仍集中于低總價剛需市場。雖然當(dāng)前并非短期脈沖式回暖，但持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇還需要后續(xù)政策適時推進。

在中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜看來，整體來看，上海年初在政策端持續(xù)發(fā)力，通過降低購房門檻及購房成本、試點二手房收儲等舉措，已初步激活市場需求。進入3月，上海二手房成交活躍度回升較為明顯，新房市場周度成交出現(xiàn)修復(fù)，疊加掛牌量持續(xù)回落，市場供需兩端均出現(xiàn)一定積極改善。從全國核心城市來看，上海目前表現(xiàn)出的復(fù)蘇力度與市場韌性，使其成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。

張文靜指出，若當(dāng)前市場情緒能夠延續(xù)，上海有望在3-4月“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關(guān)注的是，市場企穩(wěn)仍將是一個漸進過程，其后續(xù)的持續(xù)性仍依賴于居民收入預(yù)期及房價預(yù)期修復(fù)等宏觀基本面的實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。