觀點(diǎn)丨房?jī)r(jià)環(huán)比止跌城市數(shù)量創(chuàng)新高，北京領(lǐng)漲

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌城市數(shù)量增至17個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌城市數(shù)量增至4個(gè)，皆創(chuàng)2025年下半年以來(lái)新高。

其中，北京新房環(huán)比上漲0.2%，二手房上漲0.3%，領(lǐng)跑一線城市。

從北京的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，新房以總價(jià)400-800萬(wàn)為主，二手房以200萬(wàn)以下為主。其中，二手房200萬(wàn)以下成交占比自2025年至今不斷提升。

北京、上海樓市的率先回暖，將成為帶動(dòng)全國(guó)“小陽(yáng)春”的積極信號(hào)，后續(xù)其他城市也將陸續(xù)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，70個(gè)大中城市商品住宅總體銷售價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄、同比下降。

2026年2月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有10個(gè)，持平城市有7個(gè)，合計(jì)新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌城市數(shù)量增至17個(gè)，比上月增加9個(gè)，創(chuàng)2025年下半年以來(lái)新高。

二手房市場(chǎng)方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。具體城市方面，2月份也有北京、上海等4個(gè)城市房?jī)r(jià)止跌。得益于年初政策面的積極發(fā)力，越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)迎來(lái)了企穩(wěn)信號(hào)。

聚焦具體城市來(lái)看，北京新房環(huán)比上漲0.2%，二手房上漲0.3%，是70個(gè)大中城市中唯二新房和二手房都上漲的城市，另外一個(gè)是上海，新房環(huán)比漲幅與北京持平為0.2%，二手房上漲0.2%，不及北京二手房漲幅。

從北京銷售價(jià)格分類指數(shù)來(lái)看，北京一二手房房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)不同結(jié)構(gòu)，其中144平方米以上新房環(huán)比上漲0.5%，明顯高于90平方米以下及90-144平方米漲幅。二手房方面，北京90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上分別上漲0.3%、0.2%、0.4%。

可見(jiàn)，與新房主要集中在144平方米的改善房源上漲不同，北京二手房更多表現(xiàn)出的是全線上漲。

從北京二手房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，300萬(wàn)以下總價(jià)二手房仍是北京二手房成交主力，整體占比在70%上下。

值得注意的是，2025年1月至今，北京200萬(wàn)以下總價(jià)二手房成交占比持續(xù)上升，已從2025年1月的48.67%上升至2026年2月的59.49%，漲幅超10個(gè)百分點(diǎn)。而300-400萬(wàn)總價(jià)的二手房成交占比下降最多，跌了約4個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)合北京二手房整體成交均價(jià)來(lái)看，雖然2026年2月較2026年1月有所上漲，但2025年1月至今整體已下跌約8%。

因此，可能出現(xiàn)部分二手房“以價(jià)換量”最終導(dǎo)致整體成交結(jié)構(gòu)下移。

從區(qū)域分布來(lái)看，2025年1月至2026年2月，朝陽(yáng)區(qū)成交套數(shù)占比最高，達(dá)23.2%，明顯高出排第二的海淀區(qū)的11.47%。

2025年1月至2026年2月，朝陽(yáng)區(qū)成交套數(shù)排名前10的小區(qū)，還是以建筑年代較久的二手房為主，如排名第一的望京西園（一區(qū)）套均322.15萬(wàn)元/套，建筑年代為1997年。

從2025年至今北京二手房成交情況來(lái)看，2026年2月二手房?jī)r(jià)格上漲，更多是“超跌后”的反彈行情。

不僅僅是北京，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今已調(diào)整4年，不少城市和板塊都出現(xiàn)“超跌”現(xiàn)象，隨著北京和上海的修復(fù)，未來(lái)其他城市也將出現(xiàn)一波修復(fù)行情。全國(guó)范圍“小陽(yáng)春”也將陸續(xù)到來(lái)。

“十五五”規(guī)劃綱要提出，要健全市場(chǎng)化利率形成、調(diào)控和傳導(dǎo)機(jī)制，保持社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。穩(wěn)定各類產(chǎn)品價(jià)格，也是促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

預(yù)計(jì)2026年中央將繼續(xù)充分發(fā)揮政策利率的引導(dǎo)功能，推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本維持低位運(yùn)行，再加之市場(chǎng)化利率傳導(dǎo)機(jī)制的推動(dòng)，在租售比和存貸款基準(zhǔn)利率差距持續(xù)收窄的推動(dòng)下，年內(nèi)房?jī)r(jià)水平也有望進(jìn)一步加快企穩(wěn)。

其中受益于城市更新，城市界面和相關(guān)配套加快完善的板塊，或?qū)⒚黠@受益。