樓市回暖了嗎？

來源：市場資訊

（來源：澤平宏觀展望）

文 任澤平

3月樓市成交環(huán)比2月改善，不少媒體驚呼，樓市終于回暖了！這是小陽春反彈還是趨勢反轉？真實情況如何？

1、總體判斷：根據我們監(jiān)測的大量數據，樓市呈“冰火兩重天”，二八分化。

人口流入的核心城市核心區(qū)“小陽春”成色足，但核心城市的遠郊區(qū)和人口流出的城市成交依然偏弱。價格上，整體以價換量為主，僅少數城市核心區(qū)出現(xiàn)點狀價格環(huán)比上升。

2、一線城市成交熱度排序：上海>北京、深圳>廣州。

上海：核心區(qū)小陽春成色足。由于2月“滬七條”放寬限購、近期更新留學生落戶等政策，疊加產業(yè)優(yōu)勢不斷吸引各地人口，共同推動核心區(qū)成交回暖。截至3月19日，二手房3月累計成交面積較25年同期下跌2%，較24年同期上升50%。

北京：核心區(qū)域好房子去化加快。3月二手房連續(xù)多日成交超700套，優(yōu)質房源消化較快。價格上，核心城區(qū)少數房源價格微漲，遠郊板塊去化壓力較大，市場動力由本地積壓剛需與置換需求主導。

深圳：二手房成交提速、新房結構性復蘇。3月前兩周新房、二手房網簽套數環(huán)比分別為24%、25%，市場活躍度提升。價格上，新房核心區(qū)高端盤價格堅挺，郊區(qū)仍以價換量，二手房均價連續(xù)3個月跌幅收窄。

廣州：核心板塊改善盤熱度上升。根據廣州房地產中介協(xié)會數據，3月第2周廣州二手住宅網簽環(huán)比37%，看房人數突破2萬，其中核心區(qū)優(yōu)質豪宅價格穩(wěn)中有升。

3、二線城市：成都、杭州成交熱度領先。

人口流入的強二線城市如杭州、成都、蘇州等成交環(huán)比改善，核心區(qū)好房子率先銷售回升。而普通二線城市新房成交平穩(wěn)去化，遠郊區(qū)域去化有一定壓力。

成都：核心區(qū)改善市場為主要驅動力。3月核心區(qū)改善新盤放量，去化周期縮短；二手房市場熱度更高，前16天日均成交超670套。價格上，核心區(qū)優(yōu)質房源議價空間小，遠郊繼續(xù)以價換量。

杭州：呈“量升價弱、分化加劇”特征。3月核心板塊新房去化加快，二手房表現(xiàn)更佳，截至3月15日，成交破3600套，超越2月全月成交。核心城區(qū)房價相對平穩(wěn)，優(yōu)質房源議價空間收窄。

3、展望：核心城市“小陽春”熱度能否延續(xù)，尚需觀察。如果人口持續(xù)流入、放開限購、利率下行、存量房收儲加快、經濟回暖等，核心區(qū)有望延續(xù)復蘇態(tài)勢，優(yōu)質房更佳。反之，樓市繼續(xù)去庫存。

我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業(yè)標準分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現(xiàn)歷史性大頂”。

23日晚，我和大家聊聊新趨勢。