從數據和日本經驗來看，深圳房價長期走勢如何？

文| 文心

首發 | 云海觀星

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深圳的天氣熱得讓人恍惚以為夏天提前報到——大街上短袖短褲已經成了標配。但比氣溫更燙的，是樓市。

最近，朋友圈的中介們像打了雞血一樣，天天刷屏：“房價要漲了！”“再不買就來不及了！”看得人心慌慌。

真的假的？賣不出去的房子突然就搶手了？

為了搞清楚這波行情是虛火還是真熱，我特意翻了200多組數據，又讓AI跑了近五年的同期紀錄，最后發現：深圳樓市，確實熱了。

市場的溫度，從來不是喊出來的，而是數據堆出來的。

尤其是中介群體，一會兒說“某樓盤一天賣20套”，一會兒曬“成交量暴漲截圖”，連身邊從不關心房子的朋友，都開始關心房價。

說實話，很多人開始慌了。

畢竟誰不想摸清樓市的底細，要么抄底、要么避坑？為了搞明白這波“熱度”是真回暖還是假炒作，我翻了200多組數據，還找了好幾款AI工具，梳理了過去五年的同期數據，最后得出一個結論：深圳樓市，是真的熱起來了。

我知道，很多人看到這話會皺眉頭——現在深圳房價已經高到離譜，普通人踮著腳都夠不著，要是再漲，這輩子都別想買房了。

我比誰都懂這種無奈，畢竟我自己也買不起，也偷偷盼著房價能降50%，哪怕能摸到個首付的邊也行。但說實話，這種想法，跟做白日夢沒區別。

而且不光是深圳，北京、上海、廣州，就連隔壁的香港，樓市都在悄悄回暖。這不是個別城市的偶然，更像是整個行業的一個信號。

大家不妨回想一下，從2023年開始，房地產市場就一直在陰跌，跌了快三四年。不光開發商日子難過，很多靠賣地撐財政的地方政府，也快扛不住了。

所以理性來看，房價不可能一直跌下去——當然，有人會抬杠：“工資沒漲，就房價漲，這合理嗎？”

這話其實有點片面，借用李佳琦的話：有沒有反思一下，為什么別人的工資在漲，就自己的沒漲？

大家可以去查統計局的數據，每年城市平均工資，其實都是在穩步上漲的，當然其實很多人是被平均了而已，實際上現在這個大環境漲工資還是比較困難。

再說了，不止房價在漲，我們身邊的東西都在偷偷漲價：菜市場的青菜，去年3塊錢一把，現在敢賣到5塊；商場的普通T恤，以前百八十塊能拿下，現在隨便一件就兩百多；就連女生的平價化妝品，都悄悄漲了十幾塊。

空口無憑，咱們用數據說話，看完北上廣深的真實數據，你就懂了。

先看皇城北京，瘦死的駱駝比馬大，樓市底子一直很穩。

成交量方面：1月成交15082套，是近5年1月的最高值，比去年同期漲了20.9%；2月因為春節放假，成交少了點，只有8130套，環比跌了46.1%，但比2024年、2022年同期都好；3月首周就賣了2980套，環比又漲了21%，勢頭很猛。

價格方面：平均房價約5.47萬/平，環比跌了0.97%、同比跌了14.85%，看著是跌，但跌幅已經明顯收窄了。而且分區域看，差異特別大——西城都漲到11.7萬/平了，東城也有9.3萬/平，核心區域已經悄悄漲起來了！

再看魔都上海，不愧是經濟中心，樓市回暖速度更快。

成交量直接拉滿：1月成交22834套，近5年同期最高，同比漲了25%；2月大概2.3萬套，跟1月持平，比去年同期漲了30%；3月前10天就賣了9250套，預計全月能到2.8-3萬套，比五年前同期都要高，妥妥的新高！

價格方面：平均4.3萬/平，環比漲了0.2%、同比跌了6.8%，關鍵是，已經連續2個月止跌了，這就是回暖的信號啊。

最后回到咱們大深圳，雖然成交量不如北上，但熱度一點不差，而且價格也不低。

先看成交量：1月成交大概6802套，同比漲了45.5%，是近10個月的新高；2月5242套，環比跌了23%（還是受春節影響），但同比還是漲了12.6%；3月首周927套，同比也漲了9.7%，穩步回升。

價格方面，用2月的數據來看，平均6.2萬/平，環比漲了7.3%、同比跌了6.3%，已經連續3個月止跌回升了——重點是，深圳的平均房價，是所有一線城市里最高的！

而且核心區域的房價，更是高到離譜：南山平均10.7萬/平，福田9.0萬/平，深圳灣、香蜜湖的優質樓盤，價格已經漲了3%-5%。

就連龍華紅山這種不算核心的區域，就因為有深高北這個優質學區，金亨利、匯龍灣這兩個小區的房價，都漲到10多萬/平了！而周邊的普通住宅，才五六萬/平，差距直接翻倍。

還有更夸張的，中介跟我反饋，最近有人去看金茂禮都，這個盤配套百花小學和深圳實驗中學（都是深圳頂尖學區），最近的成交單價，直接突破了18.13萬/平！

現在這個小區，業主報價就沒有低于19萬/平的，一套30平左右的小戶型，總價都要500萬上下——相當于普通人不吃不喝十幾年，才能湊夠首付。

可能有人會說，這只是個別樓盤的情況，不算整體回暖。那咱們再看整體數據：三月第一周，深圳新房+二手房成交量，直接突破1300套；尤其是二手房，帶看量已經達到2024年以來的最高水平，簽約量更是暴漲了118%！

搜狐焦點深圳之前也發過文：1月深圳全市網簽二手住宅5281套，環比漲6.9%，同比漲16%；而1月深圳二手房（含住宅、商業、辦公等）的錄得量，是6802套，創了近10個月的新高。

還有個更直觀的例子，前段時間的周末，就龍華區的百萬大盤觀城，一下子就賣了41套——放在以前，這種銷量，想都不敢想。

其實不光是國內，我們可以看看日本的房地產走勢，或許能找到一些規律。

日本樓市也經歷過很長一段時間的低迷，但等經濟走出低谷后，核心城市的房價就一直在漲，哪怕整體收入沒有太大變化。

這背后的邏輯很簡單：未來，人口會越來越向大城市聚集。

大城市有更好的政策、更好的教育、更好的醫療，資源越集中，人口越多，房價自然會穩步上揚；而三四線城市、小縣城，人口會慢慢流失，房子沒人接盤，價格下跌就是必然。

所以短期來看，深圳房價大概率還會漲，但不會全面漲，只集中在優質區域——比如南山、福田，還有那些學校、醫療資源好的地方。像光明、坪山、大鵬這些區域，環境適合居住，但房價未必會有太大波動。

而且大家也不用慌，未來的房價走勢，絕不會像前幾年那樣，坐上過山車式的瘋狂上漲。那個閉著眼買房就能賺錢的時代，已經一去不復返了。

其實，樓市的真相從不是非漲即跌，而是優質者恒強；我們不必焦慮于房價的起伏，更該專注于提升自己——畢竟，自己的能力，才是最穩的資產。

畢竟，當年非常具有投資屬性的房子，早已經不再是當年的那個房子里。市場，也早就翻篇了。

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