企業2600萬元競得法拍土地使用權和在建房產，被查封五年無法“過戶”|紅星調查

通過司法拍賣平臺，以2648萬元的最高價競得土地使用權及地上5棟在建樓房的所有權，五年過去，卻遲遲不能辦理過戶。河南漯河一家地產公司負責人稱，陷入“困境”。

紅星新聞記者調查發現，因涉及一起3000多萬元的非法吸收公眾存款案，拍賣完成后，上述標的物即被查封，至今未能解封。2025年7月，上述地產公司向漯河市舞陽縣人民法院遞交異議申請書。同年12月，舞陽縣人民法院召開聽證會，但截至目前尚無結果。

▲景御公司法拍的房屋仍未完成開發和銷售 記者 王震華 攝

2648萬元競得標的物

河南省漯河市郾城區人民法院的一份成交確認書顯示，拍賣發生在2020年11月2日。

成交確認書顯示，當日上午10點，通過淘寶網司法拍賣平臺，河南漯河景御房地產開發有限公司（以下簡稱“景御公司”）以最高價2648萬元競得標的物，拍賣人為郾城區人民法院。標的物為漯河市舞陽縣新生房地產開發有限公司（以下簡稱“新生公司”）名下的舞國用(2016)第83號部分土地使用權及其上“世紀東方城”部分項目地上五棟在建房產，拍賣土地使用權面積為15523.3平方米；拍賣房屋的預售證號為：(2020)舞房預售準字第013號，第018號，第019號，第020號，第021號(B4號樓，5號樓，6號樓，7號樓，8號樓)。

▲淘寶網上的相關法拍記錄

經過此次公開拍賣，景御地產通過合法程序取得新生公司名下五棟在建房屋及部分土地的所有權和使用權。

上述日期顯示為2020年11月13日的成交確認書顯示，此次拍賣的買受人景御公司隨后在郾城區法院指定的期限內將成交款繳納到了法院賬戶。

確認書明確，景御公司可以憑法院出具的裁定書和協助執行通知書自行向行政主管部門申請辦理有關證照手續。

▲2020年11月，法拍完成后，漯河市郾城區法院出具的成交確認書

景御公司的一位投資人告訴紅星新聞記者，2020年11月13日，郾城區法院向景御公司送達了上述拍賣成交確認書和(2019)豫1103執恢55號執行裁定書、協助執行通知書，確認上述標的物拍賣程序，并通知景御公司攜帶上述文書去相關部門辦理過戶登記。

上述執恢55號執行裁定書顯示，上述拍賣標的物此前因涉及新生公司的一起民間借貸糾紛案被查封。因被執行人新生公司未履行相應的法律義務，上述標的物被依法拍賣。裁定書再次明確了上述拍賣的土地使用權及其上五棟在建房產的產權歸景御公司所有。

上述協助執行通知書明確，郾城法院已解除此前對上述五棟房產的查封。景御公司可持裁定書到登記機構辦理相關產權過戶登記手續。

▲法拍完成后，法院出具的協助執行通知書

上述景御公司投資人介紹，2020年12月4日，郾城區法院相關工作人員向景御公司現場指認并交付了上述拍賣的土地及附屬物，“怕以后起糾紛，為保護我們的財產安全，公司派人當場拉起了圍擋?！本坝疽嘤谕粘鼍呓邮兆C明。

10天后，2020年12月15日，郾城區法院向舞陽縣自然資源局及舞陽縣住房保障局分別送達了(2019)豫1103執恢55號裁定書和協助執行通知書，通知舞陽縣自然資源局及舞陽縣住房保障局為景御公司辦理土地及房屋過戶登記。同日，景御公司依法繳納相關契稅共計1065820元。

“暫緩過戶”

過戶卻“出了意外”。

景御公司一位負責人回憶，在郾城區法院向相關部門送達了裁定書和協助執行通知書后，2020年12月15日，其到舞陽縣自然資源管理局不動產中心辦理過戶手續，“第一次去不動產中心，對方說有一個公示期，要公示給四鄰。公示期為7天。”

公示期結束后，上述景御公司負責人再次前往不動產中心辦理過戶手續，“對方說要上報給領導，等領導批示?！痹撠撠熑朔Q，此后，其“每天都往不動產中心跑”，“一直沒給辦。”

上述景御公司投資人說，“當時雖然著急，但想著是合法公開拍賣，錢也交了，法院也確認了，不會有問題?！?/p>

但最終等來的消息卻是“過戶不了”。上述景御公司負責人回憶，自己是在接到不動產中心的通知才得知公司法拍的上述土地和房屋被公安局查封了。“12月30日，舞陽縣公安局去查封了。把整個項目，20多棟樓全部封了?！?/p>

舞陽縣公安局2020年12月30日的一封“查封通知書”顯示，該局在偵查河南明珠投資有限公司（下稱明珠公司）非法吸收公眾存款一案時，對上述新生公司名下的舞國用(2016)第83號部分及地上附屬物進行了查封。

“查封后，我們去找舞陽縣公安局，公安局說案件在偵查階段不方便透露?！鄙鲜鼍坝矩撠熑苏f，公司隨后一直找當地法院，公安局和相關政府部門，“未得到書面答復”。

直到2021年4月30日，景御公司拿到了一份郾城區法院發送給舞陽縣不動產中心的“暫緩過戶”的公函。

該份出具于2021年4月29日的公函顯示，此前一天，4月28日，舞陽縣公安局曾向郾城區法院發函稱，舞陽縣公安局對上述明珠公司非法吸收公眾存款案偵查證實：該案犯罪嫌疑人胡某卿將明珠公司非法吸收來的資金用于新生公司開發的房產、酒店等項目，并已對新生公司名下的舞國用(2016)第83號部分及地上附屬物查封。函件要求郾城區法院“暫緩執行”。

鑒于舞陽縣公安局對上述土地使用權及地上附屬物進行了查封，根據刑事優于民事的相關規定，郾城區法院在發送給舞陽縣不動產中心的函件中，要求不動產中心對新生公司名下舞國用(2016)第83號部分土地使用權及地上五棟在建房屋，即上述景御公司2648萬拍得的標的物，“暫緩辦理過戶手續”，同時，在暫緩期間，不得對上述標的物辦理抵押、過戶等手續。

紅星新聞記者獲取的一份來自舞陽縣防范打擊和處置非法集資工作領導小組辦公室的文件顯示，2021年4月6日，該辦公室也曾向郾城區人民法院發出“關于明珠公司涉嫌非法吸收公眾存款案涉案資產暫緩執行”的公函。

函件稱，2012年至2015年期間，上述明珠公司下屬新生房地產公司，在承接舞陽縣城中村改造項目過程中，因資金緊張，向社會不特定人群吸收資金，用于房地產開發，共涉及該縣9個鄉鎮1800余戶9200余萬元。2015年，資金鏈斷裂，引發涉及群眾到舞陽縣處非辦舉報，列為重點監控企業。2020年12月28日，舞陽縣以非法吸收公眾存款罪對該公司予以刑事立案，并對新生房地產舞國用(2016)第83號土地及附屬物進行查封。

函件稱，郾城區法院雖然于2020年11月依法對新生房地產舞國用(2016)第83號土地及附屬物進行了司法拍賣，但該宗土地涉及明珠公司非法集資案件，且部分房屋以“以房抵債”的形式，于2016年向群眾進行了兌付。

函件內容顯示，2021年1月18日和4月1日，漯河市相關金融、司法部門以及相關領導曾先后就明珠公司非法吸收公眾存款案召開研討會和協調會。函件提出，根據上述會議紀要，希望郾城區法院盡快向舞陽縣下達“暫緩執行”通知。

“還沒等到解封”

舞陽縣公安局“查封”三年多后，2023年4月19日，上述胡某卿非法吸收公眾存款案一審宣判，舞陽縣人民法院刑事判決書顯示，胡某卿犯非法吸收公眾存款罪，涉案金額達3400多萬元，判處有期徒刑三年，緩刑五年，并處罰金30萬元。

一直在等待“解封”的景御公司等來的是“續封”。

舞陽縣法院2024年12月10日的一份執行裁定書稱：該院在執行被執行人胡某卿罰金一案中，經查，舞陽縣公安局在偵查階段的查封期限即將到期，依照相關法律規定，續行查封被執行人胡某卿名下的數處地產，包括上述景御公司競拍獲得的舞國用(2016)第83號部分土地及地上附屬物，查封期限為兩年。

▲非法吸收公眾存款案一審判決后，舞陽縣人民法院續行查封

上述景御公司負責人稱，得知續行查封的消息后，公司幾名股東當場“崩潰”。

隨后，該公司多次向漯河市中級人民法院、舞陽縣法院等多個部門“反映情況”。“我們請示了很多次，每次都沒有結果?！?/p>

2025年7月9日，時隔四年多后，漯河市郾城區人民法院再次致函給舞陽縣不動產登記中心，撤銷此前的“暫緩過戶”。

▲2025年7月，郾城區法院認為“暫緩過戶的情形已經消失”

函件稱，“2021年4月29日，本院曾向你中心送達了《關于對舞國用(2016)第83號部分土地使用權及地上房屋物暫緩過戶的函》，請你中心暫緩對上述標的物辦理過戶手續?，F暫緩過戶的情形已消失，經本院審委會研究決定，請你中心繼續按我院2020年11月13日作出的(2019)豫1103執恢55號過戶裁定和協助執行通知書依法辦理?！?/p>

盡管有了郾城區法院的要求協助辦理過戶的函件，但因為舞陽縣法院“續封”在前，景御公司仍然無法在舞陽縣不動產中心完成過戶。

2025年7月16日，針對上述舞陽縣人民法院的續封裁定書，景御公司遞交了“執行異議申請書”，請求舞陽縣人民法院撤銷上述執行裁定書，停止對登記在舞陽縣新生房地產開發有限公司名下的舞國用（2016）第83號土地及地上“世紀東方城”項目五棟在建房屋的執行，解除對舞國用（2016）第83號土地及地上五棟在建房屋的查封。

申請書認為，上述非法吸收公眾存款案列明的被告人系胡某卿，判決責令退賠損失的義務人也是胡某卿個人，但舞陽縣法院作出的執行裁定卻對景御公司實際所有的、登記在新生公司名下的舞國用（2016）第83號土地及地上“世紀東方城”在建房屋進行了續封，執行對象錯誤。

申請書同時認為，依據《中華人民共和國民法典》和《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中的相關法律條文規定，景御公司競拍的標的物的土地使用權及房屋所有權在當時雖未變更登記，但相關物權已于郾城區法院送達拍賣成交確認書之日，即2020年11月13日轉移至景御公司，景御公司已經是標的土地及房屋的使用權人、所有權人。舞陽縣法院于2024年12月10日以執行裁定書為依據，對景御公司的合法財產進行繼續查封，侵犯了景御公司的合法權益。

針對景御公司提出的“執行異議”，2025年12月10日，舞陽縣法院組織召開了一次聽證會。截至目前，聽證會尚無結果。

上述景御公司相關負責人提供的通話錄音顯示，2026年3月21日，舞陽縣法院執行局一位法官在電話中回復該負責人稱，將在聽證會召開后六個月內“盡快結案”。同日，紅星新聞記者聯系到舞陽縣政法委一位工作人員，該工作人員稱，景御公司曾反映過“上述情況”，對其目前的困境“也了解過”。該工作人員稱，“之前調解沒調解通。現在轉到法院執行局，‘依法進行’。”

2026年1月9日，漯河市舞陽縣廈門路一側，上述被查封五年多的五棟8層房屋被臨時修建的圍墻隔開，部分外墻涂層已經脫落，樓前雜樹斜生。

上述景御公司相關負責人稱，包括競拍資金、繳納稅款、后期投資在內，公司先后投入大量資金，“大部分為借款”。據其介紹，拍賣成交后，因房屋被查封，無法對外出售，投入的資金未能及時回籠，借款也無法歸還，還要支付高額利息。

紅星新聞記者 王震華 發自河南漯河

編輯 許媛