突發！馬年小陽春炸場，京滬房價打破觀望直接上漲

來源：大偉看樓市

2026丙午馬年開春，中國房地產市場迎來意料之外的轉折信號。隨著國家統計局3月16日發布的2026年2月70個大中城市商品住宅銷售價格數據落地，疊加中指研究院、58安居客等機構的補充監測，一個明確的趨勢已然顯現：在全國樓市整體仍處于調整周期的背景下，北京、上海兩大核心城市房價率先開啟上漲通道，打破了此前市場對“小陽春乏力”的普遍預期，成為馬年樓市最引人關注的“意外炸場”事件。這一現象并非偶然的短期波動，而是政策引導、供需失衡、預期修復多重因素共振的結果，既折射出核心城市樓市的獨特韌性，也暗藏著行業轉型期的深層邏輯，值得市場各方深入解讀與理性看待。

本次京滬房價上漲，最核心的支撐是官方數據的明確佐證，且呈現出清晰的量價聯動特征，徹底打破了此前持續11個月的單邊下跌態勢。國家統計局數據顯示，2026年2月，北京新建商品住宅價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比上漲0.3%；上海新建商品住宅價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比上漲0.2%，兩大城市實現新房、二手房價格同步止跌轉漲，這是自2025年4月以來的首次同步上漲，信號意義尤為突出。從高頻數據來看，市場活躍度的提升更為明顯：上海自2月25日“滬七條”新政落地后，3月1日至10日二手房網簽總套數達8467套，粗略推算全月成交量大概率突破1.5萬套的市場“枯榮線”，其中3月7日單日成交1324套，創下2020年以來單日交易量第八高。

北京市場同樣表現亮眼，盡管政策調整力度相對溫和，但市場復蘇勢頭穩健。1-2月北京二手住宅網簽規模超2.3萬套，高出近十年同期平均水平兩千余套，二手住房套均總價上漲近10萬元。通州區一位資深中介透露，熱門小區一套房子往往有七八組客戶談價，買家急于入市鎖定房源，賣家則持觀望態度等待合理成交價，供需兩端的活躍度較去年同期顯著提升。此外，北京海淀區推出的“海青安居”政策，為重點產業應屆畢業生提供每月1000元、最長2年的安居補貼，進一步激活了剛需群體的購房需求，為房價企穩上漲注入動力。這種量價齊升的態勢，區別于以往的短期炒作，彰顯出市場復蘇的真實性與可持續性。

深入剖析可見，京滬房價的突發上漲，核心驅動力來自政策端的“精準滴灌”與供需關系的邊際改善。2026年開年以來，房地產政策呈現“自上而下協同發力”的態勢，全國前兩月已發布100多條調控政策，而京滬作為核心城市，政策優化更具針對性與實效性，精準聚焦剛需與改善型需求，切實降低購房門檻與資金成本。上海“滬七條”堪稱年內最重磅的樓市新政，不僅將外環內非滬籍購房的社保年限從3年大幅縮短至1年，估算可增加潛在購房人群至少9萬人，還將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑相關優惠，最高額度可達324萬元，大幅降低了剛需群體的月供壓力，政策落地后首個周末，二手房線上咨詢量較1月周末日均上升48%。

北京則受益于前期政策“組合拳”的滯后效應，2025年12月出臺的政策延續“五環內外”分區施策邏輯，五環內非京籍社保/個稅年限由5年降至2年，五環外降至1年，同時降低二套公積金貸款首付比例，優化多子女家庭購房資格。這些政策經過一段時間的傳導，在2026年節后逐步提振市場信心，為房價企穩上漲奠定了堅實的成交量基礎。從供需層面來看，京滬二手房庫存去化周期的改善，成為房價上漲的重要支撐。中金公司研究顯示，2025年下半年以來，北京、上海二手房掛牌量持續下行，兩地去化周期已基本回到房價有望企穩的區間范圍內。與過往不同，本次掛牌量下行并非源于成交加速，而是來自可出售體量和業主出售意愿的下降，表現為新掛量減少、撤牌量增多，這一現象被認為是社會庫存自然觸底的體現。

庫存壓力的緩解，使得市場供需關系從“買方主導”向“供需平衡”轉變，業主惜售情緒上升，報價趨于堅挺，議價空間從過去的10%-15%收窄至5%以內，部分小戶型、低總價剛需房源甚至出現“當天看房即成交”的現象。同時，京滬作為人口持續流入的核心城市，教育、醫療、就業等優質資源的稀缺性，決定了住房需求的剛性支撐，這也是其能夠率先走出調整、實現房價上漲的根本原因。此外，2026年政府工作報告中，房地產表述從“止跌回穩”轉向“著力穩定”，明確聚焦民生保障、新房與二手房協同去庫存、“好房子”落地等核心目標，標志著行業正式告別規模競賽，轉向高質量發展階段，這種政策導向也進一步穩定了市場預期。

需要明確的是，本次京滬房價上漲并非“全面普漲”，而是呈現出顯著的結構性特征，這也是馬年小陽春樓市的重要特點，更是市場理性復蘇的體現。從區域來看，上漲主要集中在核心城區和優質板塊，如上海外環內、北京五環內的成熟社區，以及近地鐵、靠產業園的品質樓盤，這些區域憑借完善的配套與稀缺的資源，成為價格上漲的主力；而遠郊區縣房價仍保持平穩，部分區域甚至仍有小幅回調，形成“核心領跑、局部企穩”的分化格局。從戶型來看，小戶型、中低價位的剛需房源成為成交主力，上海新政對非戶籍人群的傾斜，進一步放大了這類房源的需求，推動其價格率先上漲；而大戶型、高總價的改善型房源，成交雖有回暖，但價格漲幅相對溫和。

從同比數據來看，京滬房價仍處于下行區間，2月份北京、上海二手住宅價格同比分別下降8.4%和6.2%，這意味著市場復蘇仍需時間，尚未進入全面上漲階段。這種結構性分化，充分說明當前樓市復蘇仍處于“局部萌動”階段，尚未形成全面回暖的態勢，也印證了經濟學家任澤平提出的“二八分化”預判——未來20%的核心城市、優質板塊將實現企穩回升，而80%的非核心區域仍將處于調整筑底階段。這種分化格局，本質上是房地產行業回歸理性的體現，也是“房住不炒”定位深入落實的結果，徹底打破了過去“閉眼買房都能漲”的舊邏輯。

京滬房價開漲這一“意外信號”，對全國房地產市場的影響深遠且持久。從行業層面來看，兩大核心城市的率先企穩，打破了全國樓市“單邊下行”的預期，形成“一線領漲、二線跟漲”的傳導鏈條，目前廣州、深圳、杭州、南京等城市成交量已出現明顯環比上漲，越來越多的城市加入止跌回升的行列，為全國房地產市場平穩復蘇注入信心。同時，這一變化也印證了“政策底、市場底、信心底”三重共振的成效，自然資源部38號文嚴控土地新增供給、政府工作報告明確“去庫存”目標等政策，從根源上扭轉了行業供需格局，推動行業從規模競賽向高質量發展轉型。

展望未來，京滬房價能否持續企穩上漲，仍面臨多重考驗，市場復蘇將呈現“溫和漸進、分化加劇”的態勢。從有利因素來看，政策紅利將持續釋放，各地將繼續優化調控政策，聚焦剛需與改善需求，打通新房與二手房交易循環，同時存量土地盤活、二手房收儲等政策將進一步優化供需結構，為房價穩定提供支撐。此外，京滬人口持續流入的趨勢未變，優質資源的稀缺性將長期支撐住房需求，為房價提供堅實的基本面支撐。但同時也需警惕潛在風險：若未來核心城市宅地新供體量超預期增加，或二手房掛牌量大幅反彈，可能會對房價形成壓力；全國樓市整體仍處于調整周期，二三線城市復蘇節奏滯后，部分庫存壓力較大的三線城市仍面臨去化困難、價格承壓的局面，難以形成全面回暖的態勢。

對于普通人而言，京滬房價上漲既帶來機遇也帶來考驗。剛需群體可借助當前寬松的政策環境，聚焦核心板塊的剛需房源，實現安居需求，但需理性判斷自身支付能力，避免盲目跟風；改善型群體可把握市場窗口期，優化資產配置，選擇品質優良、配套完善的房源；而投資群體則需摒棄“買房必漲”的舊思維，認清樓市結構性分化的趨勢，謹慎布局。

綜上，2026馬年小陽春京滬房價打破觀望、直接上漲，是政策、供需、預期多重力量共振的結果，是核心城市樓市韌性的體現，也是行業向高質量發展轉型過程中的階段性特征。這一“炸場”信號并非樓市全面回暖的標志，而是結構性復蘇的開始。未來，隨著政策的持續優化、庫存的進一步消化和市場信心的逐步修復，京滬樓市有望保持平穩復蘇態勢，但整體仍將呈現“核心領跑、局部企穩”的分化格局。對于整個房地產行業而言，告別普漲時代、聚焦核心價值、回歸居住本質，將成為未來長期的發展主線，而京滬房價的這一輪上漲，無疑為行業轉型指明了方向。