上海樓市：1年社保可買(mǎi)房，公積金最高貸324萬(wàn)！該賣(mài)還是等？

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行周期已經(jīng)進(jìn)入第五年，持續(xù)的價(jià)格下行已經(jīng)讓財(cái)富人群深感不安，樓市的止跌回穩(wěn)成為了絕大多數(shù)國(guó)內(nèi)居民的熱切期盼。

一時(shí)間，不少居民奔走相告，熱議紛紛，期盼這些“托市大招”能讓樓市的價(jià)格反彈。我收到的卻更多的是來(lái)自持有多套房子的財(cái)富人群的詢問(wèn)：要不要趁著這個(gè)樓市流動(dòng)性改善的機(jī)會(huì)賣(mài)出自己多出來(lái)而住不上的房子？

一、“滬七條“的目標(biāo)與效能是什么？

我認(rèn)為，剛正式施行的“滬七條”（《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》），是上海在2026年穩(wěn)樓市、促置換的核心政策組合拳。為何成為組合拳？因?yàn)樗粌H在需求端“放水”，更在制度端為置換鏈條“清障”。

以下是“滬七條”的具體條款拆解：

1. 調(diào)減住房限購(gòu)：外環(huán)內(nèi)外精準(zhǔn)分化

這是最受關(guān)注的變動(dòng)，將極大釋放了外地購(gòu)房者的需求：

關(guān)于外環(huán)以外， 非滬籍家庭或單身人士，連續(xù)繳納社保/個(gè)稅滿1年及以上，即可購(gòu)買(mǎi)住房（不再限購(gòu)1套，且取消了積分要求）。

而外環(huán)以內(nèi)，非滬籍連續(xù)繳納滿1年可購(gòu)1套；連續(xù)繳納滿3年可購(gòu)2套。

而對(duì)于持《上海市居住證》滿5年及以上的人士，可在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套，不再受社保個(gè)稅年限約束。

2. 適度提高公積金貸款額度

大幅提升了公積金的“杠桿效應(yīng)”，降低購(gòu)房成本：

首套房個(gè)人最高可貸額度提至120萬(wàn)元，家庭最高提至240萬(wàn)元。 針對(duì)多子女家庭、購(gòu)買(mǎi)綠色建筑等情形，最高可再上浮35%，即家庭最高貸款額度可達(dá)324萬(wàn)元。

二套房貸款最高額度也同步相應(yīng)予以提高。

3. 公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”

優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定邏輯，專門(mén)利好改善型買(mǎi)家：對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的家庭，只要目前在上海無(wú)房或僅有1套房，且之前的公積金貸款已結(jié)清，再次購(gòu)房時(shí)均按首套住房申請(qǐng)公積金貸款。

4. 擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持

將針對(duì)多子女家庭的公積金支持政策，從購(gòu)買(mǎi)首套房拓展至購(gòu)買(mǎi)第二套房。多子女家庭購(gòu)買(mǎi)二套房，最高貸款額度在全市最高限額基礎(chǔ)上上浮20%。

5. 完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策

重點(diǎn)解決上海家庭子女成年后的購(gòu)房稅收痛點(diǎn)：

自2026年1月1日起，上海戶籍家庭中的子女成年后，購(gòu)買(mǎi)屬于該成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。 2026年1月1日后多繳的稅款，符合條件的可申請(qǐng)退還。

6. 支持居民“置換改善”需求

優(yōu)化交易環(huán)節(jié)的契稅、增值稅政策。重點(diǎn)支持“賣(mài)舊買(mǎi)新”，通過(guò)返還或減免部分交易稅費(fèi)，降低置換過(guò)程中的摩擦成本。

配合浦東、靜安、徐匯等區(qū)的“二手房收儲(chǔ)”試點(diǎn)，為通過(guò)政府渠道置換的業(yè)主提供更高效的交易綠色通道。

7. 強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與職住平衡

針對(duì)外環(huán)外熱點(diǎn)板塊加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，確保“滬七條”釋放的需求有優(yōu)質(zhì)新房承接。

鼓勵(lì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的青年人才、新市民在工作地周邊安居，實(shí)現(xiàn)職住平衡。

對(duì)于剛需一族，如果想在上海買(mǎi)房的話幾乎沒(méi)有啥門(mén)檻了： 1年社保即可入場(chǎng)，外環(huán)外的上車機(jī)會(huì)極大增加；對(duì)于改善一族， 324萬(wàn)的公積金貸款額度，讓很多500-800萬(wàn)的置換變得“觸手可及”。

因此，盡管“滬七條”不再像十年前那一輪調(diào)控舉措那樣通過(guò)“漲價(jià)”來(lái)拉動(dòng)預(yù)期，但效果上還是實(shí)實(shí)在在地通過(guò)“降門(mén)檻”和“降成本”來(lái)恢復(fù)與提升樓市的流動(dòng)性的。

二、托市大招連續(xù)出臺(tái)，樓市反彈在即？

如果說(shuō)前段時(shí)間推出的“政府收儲(chǔ)”是在供應(yīng)端“收干”（減少二手庫(kù)存），那么“滬七條”就是在需求端“注水”（降低買(mǎi)房門(mén)檻）。樂(lè)觀的投資人認(rèn)為，供應(yīng)減少而需求增加，樓市理應(yīng)漲價(jià)了！

而此前上海樓市的成交量也明顯放大（1月成交2.3萬(wàn)套，創(chuàng)了幾年來(lái)的新高）。二手房議價(jià)空間收窄，根據(jù)一些房地產(chǎn)中介朋友的反饋，2月最新的上海二手房的議價(jià)空間已從去年的10%-15%收窄至5%以內(nèi)。

不過(guò)，我認(rèn)為，近期的樓市的成交活躍，但很大程度上是房東們更愿意讓價(jià)換來(lái)的，說(shuō)得難聽(tīng)一點(diǎn)，某種程度上是一些房東因?yàn)楦吒軛U實(shí)在扛不住而選擇“自殺式割肉”。

基于國(guó)內(nèi)人口總量與結(jié)構(gòu)、居民未來(lái)收入預(yù)期、國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)展等的決定房?jī)r(jià)趨勢(shì)的因素沒(méi)有發(fā)生根本性變化，樓市的可持續(xù)性反彈與回升很難期待。

最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，目前國(guó)內(nèi)房東們的租金回報(bào)率確實(shí)太低了，作為一線城市代表的上海也一點(diǎn)不例外，在上海按照現(xiàn)在的價(jià)格買(mǎi)房出租，無(wú)論是新房，還是二手房，租金回報(bào)率一般都在1-2%之間，很難超過(guò)2.5%。國(guó)內(nèi)過(guò)去20年“高房?jī)r(jià)漲幅、極低租金收益”的模式，在房?jī)r(jià)過(guò)了拐點(diǎn)以后的下行周期中，要實(shí)現(xiàn)止跌回升確實(shí)面臨很大的挑戰(zhàn)。

我們不妨參照一下美國(guó)和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)：

美國(guó)房地產(chǎn)目前是全球相對(duì)成熟的“穩(wěn)健型”資產(chǎn)，其長(zhǎng)期回報(bào)由房?jī)r(jià)增值和強(qiáng)勁現(xiàn)金流（租金）共同構(gòu)成。據(jù)估計(jì)，過(guò)去20年全美平均房?jī)r(jià)年化漲幅約 4.7%。在熱門(mén)區(qū)域（如加州、德州的部分城市），漲幅會(huì)更高一些，但很少出現(xiàn)像國(guó)內(nèi)十年前這樣動(dòng)輒翻倍的跳躍。而租金收益率則是扣除稅費(fèi)和持有成本后，現(xiàn)金回報(bào)率通常在 5% - 8% 之間。

于是在美國(guó)買(mǎi)房更像買(mǎi)高分紅股票。即便房?jī)r(jià)不漲，光靠租金也能跑贏通脹。這種“厚實(shí)”的收益結(jié)構(gòu)，使得資產(chǎn)在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)極具韌性。

順便提一下，在上一輪美國(guó)房?jī)r(jià)大跌之后的2012年，本人去考察了一趟，評(píng)估“抄底”機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)算過(guò)一筆賬，房?jī)r(jià)大跌后，若是以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)入，買(mǎi)房后出租的租金回報(bào)扣除地稅、管理費(fèi)等成本后，租金回報(bào)率可以達(dá)到8%，而同期美元的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率不足1%，同時(shí)借貸成本極低，對(duì)美國(guó)本地信用記錄好的居民，房貸利率通常是2%左右。顯然，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，也明顯高于房貸利率。

事實(shí)上，西雅圖地區(qū)房?jī)r(jià)在2012年見(jiàn)底后持續(xù)穩(wěn)步爬升，除了因租金回報(bào)合理而具有良好的性價(jià)比外，還因該市有傳統(tǒng)的高端制造業(yè)（如波音公司）、有高端服務(wù)業(yè)、更有引領(lǐng)潮流的信息產(chǎn)業(yè)（亞馬遜、微軟）等實(shí)業(yè)支撐，城市居民的就業(yè)率相對(duì)高，租客的素質(zhì)普遍比較高而且收入穩(wěn)定。也有人口的凈流入預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)提供了足夠的支持。當(dāng)時(shí)“抄底”買(mǎi)入并一直持有下來(lái)到現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格也已經(jīng)是當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)的300%了。

日本市場(chǎng)則更是最應(yīng)警惕的參照系，它經(jīng)歷了從“暴漲”到“縮水”再到“穩(wěn)健收益”的全過(guò)程。

1990年代初樓市泡沫破滅前夜，由于房?jī)r(jià)持續(xù)多年攀升，加上租金的漲幅遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)，東京核心區(qū)公寓租金回報(bào)率低至2%左右；之后房?jī)r(jià)持續(xù)多年下跌，而租金回報(bào)率則不斷上升，到2009年時(shí)租金回報(bào)率超過(guò)5%。此時(shí)，日元的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率僅在1%左右徘徊。結(jié)果，也就是這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)真的見(jiàn)底了。

筑底以來(lái)，東京等核心城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了長(zhǎng)期慢牛，年化漲幅約 2% - 3%。盡管日本房產(chǎn)持有成本極高（修繕基金、管理費(fèi)等），但租金非常穩(wěn)健。目前東京核心區(qū)（23區(qū)）的凈租金回報(bào)率目前估計(jì)在 3.5% - 4.5% 左右。

其實(shí)，當(dāng)房?jī)r(jià)大漲的預(yù)期不再，樓市的錨點(diǎn)就是租金回報(bào)率，現(xiàn)在國(guó)家隊(duì)收儲(chǔ)，也是以“租金收益率能否覆蓋貸款成本”來(lái)倒推收購(gòu)價(jià)的。

因此，以目前國(guó)內(nèi)一線城市租金收益率只有1.5%的事實(shí)看，樓市很難實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的見(jiàn)底回升。不過(guò)，現(xiàn)在有持續(xù)的大招托底，也有國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)收儲(chǔ)，房東們對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)持倉(cāng)的調(diào)整具備了流動(dòng)性條件。

三、房東們?cè)撊绾卫煤眠@個(gè)窗口機(jī)會(huì)？

筆者長(zhǎng)期居住在上海，不少朋友都在各個(gè)時(shí)期入手并一直持有多套房子。對(duì)于手頭還持有幾套房子的房東們，建議策略如何？果斷賣(mài)？還是再等等？

其實(shí)，手頭持有幾套上海房子的群體，在2026年這個(gè)“筑底期”面臨的壓力最為微妙：既有對(duì)過(guò)去暴漲時(shí)代的留戀，又有對(duì)當(dāng)下流動(dòng)性陷阱的焦慮。

對(duì)于在上海持有房產(chǎn)10年甚至20年的老房東和投資人來(lái)說(shuō)，你們正站在一個(gè)極具歷史感的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。這不僅是一本翻了20年的“致富經(jīng)”，更是一場(chǎng)關(guān)于“資產(chǎn)效率”的深度博弈。

根據(jù)2026年3月最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)與政策背景，我們來(lái)算一筆明白賬：

我們可以將上海房產(chǎn)持有者的收益分為兩個(gè)維度（含租金回報(bào)率）：

1，20年長(zhǎng)期持有人（2006-2026）是當(dāng)之無(wú)愧的黃金時(shí)代的勝者

根據(jù)公開(kāi)可查的數(shù)據(jù)，2006年上海住宅均價(jià)約為 8,000 - 9,500元/㎡。到了2026年初，即便經(jīng)歷了回調(diào)，全市二手房成交均價(jià)仍維持在 60,000元/㎡ 左右（核心區(qū)更貴）。

這批投資人的房地產(chǎn)投資年化收益率很高： 純房?jī)r(jià)漲幅約 6-7倍，年化約 10.5%。加上每年約 1.5% 的租金回報(bào)率，總年化收益率在 12% 左右。

這一波人實(shí)實(shí)在在地享受了中國(guó)城鎮(zhèn)化紅利最肥美的部分，財(cái)富早已實(shí)現(xiàn)指數(shù)級(jí)跨越。

2，10年持有者（2016-2026）成了在市場(chǎng)漲跌中歷練的“運(yùn)動(dòng)員”

2016年是上一輪因政策“漲價(jià)去庫(kù)存”而大漲的頂峰期，當(dāng)時(shí)二手房成交均價(jià)約 45,000 - 50,000元/㎡。

當(dāng)時(shí)買(mǎi)入房產(chǎn)至今年化收益率就比較一般了： 十年漲幅僅為 30% - 40%，年化約 2.9%。加上租金，總年化約為 4.4%。

相比銀行理財(cái)或黃金，這十年的房產(chǎn)投資收益表現(xiàn)平平。如果考慮到2021年高峰后的回撤，很多2016年入場(chǎng)的人目前正處于“資產(chǎn)縮水”后的心理調(diào)適期。

我認(rèn)為，對(duì)于持有多套房的投資人而言，建議趁著當(dāng)前每月成交2.3萬(wàn)套的“成交窗口期”盡快出手，不要等所謂的“大反彈”。特別是對(duì)于“遠(yuǎn)郊剛需房”而言， 2026年新房供應(yīng)卷品質(zhì)、卷得房率，外環(huán)外的舊次新房在產(chǎn)品力上已經(jīng)徹底落后，未來(lái)面臨的是長(zhǎng)期縮量；針對(duì)非核心區(qū)、非收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)的“老破小”房子而言，如果地段一般、沒(méi)電梯、沒(méi)學(xué)區(qū)、且不符合政府收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)（比如面積大于70平），這類房子的金融屬性已不存在，只剩居住屬性，越往后越難賣(mài)。

如果房東們持有的是高杠桿持有的多余房源，那么 房產(chǎn)增值速度已很難覆蓋貸款利息成本。當(dāng)租金回報(bào)率低于2.5%，且沒(méi)有明顯的確定性規(guī)劃，就是在“慢性放血”。

當(dāng)然，也有一些情況下，房東們可以“再等等”或“長(zhǎng)期持有”：如果擁有的是內(nèi)環(huán)內(nèi)/中環(huán)核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新， 這些是上海樓市的“藍(lán)籌股”，隨著國(guó)家隊(duì)入場(chǎng)托底，這類資產(chǎn)的流動(dòng)性已經(jīng)率先復(fù)蘇，價(jià)格也最穩(wěn)，適合作為長(zhǎng)期抗通脹的底倉(cāng)。如果房子在浦東、靜安、徐匯的核心地段且面積小、總價(jià)低，這些類似于“潛力股”，即便現(xiàn)在不賣(mài)，未來(lái)也有政府這個(gè)“超級(jí)大買(mǎi)家”托底，不急于在市場(chǎng)低點(diǎn)割肉。若是擁有頂級(jí)地段的稀缺豪宅，這類房子具有稀缺性，類似于優(yōu)質(zhì)股，持有也較為令人安心。

即使是托市政策的持續(xù)出臺(tái)，2026年也一定不是“持房待漲”的時(shí)代，而是“資產(chǎn)升級(jí)”的時(shí)代。因此，對(duì)于持有多套房子待沽售的財(cái)富人群而言，不要等“大漲”再賣(mài)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)代可能不再回來(lái)。當(dāng)然也不必因擔(dān)心“崩盤(pán)”而急于以白菜價(jià)甩賣(mài)，因?yàn)閲?guó)家隊(duì)已經(jīng)下場(chǎng)托底。

我認(rèn)為，目前的最佳策略是趁著成交活躍，把手里的“劣質(zhì)資產(chǎn)”套現(xiàn)，要么落袋為安，要么去換核心區(qū)、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)新房。對(duì)于每一個(gè)個(gè)體而言，正確的策略取決于手里資產(chǎn)的“底色”，對(duì)于擁有多套滬上房產(chǎn)的財(cái)富人群，如果房產(chǎn)占據(jù)家庭資產(chǎn)的比例較大（如80%以上），趁著現(xiàn)在有較好成交量的窗口，果斷調(diào)倉(cāng)轉(zhuǎn)型流動(dòng)性好的全球化資產(chǎn)配置。這就不失為落袋為安、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的最佳時(shí)機(jī)。