上海樓市開始進入實質性修復階段

來源：市場資訊

在“滬七條”“收購二手住房用于保障性租賃住房”等政策組合拳的精準發力下，上海樓市開始進入實質性修復階段。

首先是二手房市場成交激增，其次是在二手房成交量上升的同時，二手房掛牌量明顯下降，最后是上海二手住宅銷售價格在連跌九個月后首次出現環比上漲。這顯示出上海市場信心的系統性修復。

與此同時，新房市場在經歷2月春節假期的低谷后，3月以來逐步回暖，但整體恢復節奏略慢于二手房市場；土地市場作為先行指標，隨著后續多塊優質地塊的入市，熱度也將隨之提升。

上海樓市“小陽春”行情已確立。預計3月下旬至4月，隨著政策效應持續釋放和市場信心進一步修復，新房市場將迎來明顯回暖。

2026年3月第2周（3月9日至15日），上海二手房市場成交爆發式增長。

網上房地產數據顯示，2026年3月9日至15日上海二手房累計成交7233套，較上周5709套大漲26.69%，是2021年以來周成交量的新高。

具體來看，3月9日至13日，上海二手房連續5個工作日成交量突破800套大關，日均成交量達到874套。3月14日周六成交1472套，逼近1500套大關，上海二手房市場上一次達到此成交高度，還要追溯到2025年3月15日的1473套，2026年3月15日周日延續前日的熱度，成交1390套，兩天合計2862套，刷新近五年周末成交峰值。

累計來看，截至2026年3月17日，上海二手房3月共成交15799套，為2025年3月成交套數的53.82%，日均成交量達929套，2025年至今僅次于2025年3月的高峰946套，且明顯高于排第三的2025年4月的783套。

我們之所以認為上海二手房市場已進入實質性修復階段，除了3月以來成交量的持續上升，還在于二手房掛牌量的持續下降趨勢。

鏈家數據顯示，2025年6月至今上海二手房周度掛牌量已下降兩個臺階，其中2025年12月底至今下降幅度尤為明顯。

截至2026年3月16日，上海二手房周度掛牌量已較2025年6月2日下降22.23%。

聚焦到價格段來看，2025年6月2日至今，各總價段掛牌量整體下降幅度相對接近，但進入2026年之后，總價500萬以下房源掛牌下降幅度明顯超過其他價格段。2026年3月16日二手房掛牌總量較2025年12月29日下降2.53%，其中總價500萬以下房源下降幅度最高，達3.61%；500-1000萬價格段基本持平，微降0.05%。

這主要是因為上海部分低總價二手房“跌出了性價比”，許多二手房租金回報率已超過2%，還有不少超過3%，“由售轉租”現象開始變多，市場上甚至出現了部分“新投資者”開始抄底二手房。

這一點，從3月16日國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中也得以驗證。

2026年2月，上海二手房價格環比上漲0.2%。上海二手住宅銷售價格自2025年5月以來已連續九個月負增長，此次環比轉漲為近10個月來首次。

一方面是掛牌量的減少，另外一方面是房價的止跌，上海此次二手房成交量爆發式增長的“含金量”明顯高于以往，開始正式進入系統性修復階段。

在二手房市場高歌猛進的同時，上海新房市場在經歷2月春節假期的低谷后，3月以來逐步回暖，但整體恢復節奏略慢于二手房市場。

克而瑞數據顯示，2026年第10周上海商品住宅成交416套，環比上升19.88%，雖然整體仍與去年同期有一定差距，但已高于2026年至今周均水平（剔除春節周后周均成交377套）。

從土地市場來看，3月13日上海2026年首輪土拍收官，徐匯長橋、嘉定新城、青浦徐涇地塊順利成交，總額達68億元。

其中青浦區徐涇地塊關注度最高，最終經過33輪競價綠城以26.75億，溢價率6.57%，摘得該地塊。

這次土拍延續了精準化供地策略，三幅地塊各具特色，分別落位于中心城區、新城核心及虹橋商務區，精準回應當前市場多樣化的住房需求。

在首輪土拍之后，2026年3月底，長寧區內環內將有宅地出讓，這是近15年來長寧區內環內少見的優質地塊，緊鄰蘇州河景觀帶和中山公園商圈，是一幅壓箱底地塊。4月份，還有徐匯長橋、普陀石泉、金山新城三宗純住宅地塊入市，合計出讓面積約10公頃。其中徐匯地塊在今年2月由商業用地調整為住宅用地，容積率僅為1.8，建筑限高36米，大概率將打造低密濱江住宅，而普陀地塊就在內環邊上，在五軌交匯輻射區。

可以預見，隨著未來二批次三批次土拍優質地塊的入市，將為上海樓市注入新的活力。

上海市場正在修復。與“以價換量”的行情不同，在房價止跌、掛牌量下降的背景下，二手房市場的成交上漲是明顯積極信號。

這說明上海市場的信心正在修復，部分觀望人群開始入市。

3月至今二手房市場已率先復蘇，二手房對新房市場的傳導也已經逐步開始，目前已有部分熱門板塊、優質項目入市加推，多個熱點項目也開始出現升溫態勢。3月底長寧區“壓箱底”地塊的入市也將成為觀察上海土地市場走向的重要風向標。

今年的這個“小陽春”，越來越讓人期待了。