澳洲賣房潮來臨！房價暴跌？布里斯班工薪族已買不起房！大量澳人涌入！

01

澳洲夢碎？布里斯班平均工資已買不起房，部分地區(qū)年入$76萬才夠

對于平均收入群體而言，購買房產(chǎn)的“澳洲夢”正面臨破滅的殘酷現(xiàn)實。

最新數(shù)據(jù)顯 示，布里斯班多數(shù)地區(qū)的置業(yè)門檻已大幅飆升，購房者如今所需的薪資幾乎是全國平均水平的兩倍。

根據(jù)比價網(wǎng)站Canstar的研究，領(lǐng)取全國平均工資的尋房者已被擠出布里斯班核心市場。

若澳洲儲備銀行（RBA）在下周或5月的會議上再次加息，飆升的貸款利息疊加高企的房價，將迫使更多人轉(zhuǎn)投偏遠地區(qū)。

澳洲統(tǒng)計局（ABS）數(shù)據(jù)顯示，全國平均年薪為81,244.80澳元，全職員工平均年薪則為106,657.20澳元。

相比之下，布里斯班各區(qū)的準入門檻令人咋舌：在Rocklea買房需具備14.1萬澳元年薪，F(xiàn)itzgibbon或Acacia Ridge需15.1萬澳元，而在Zillmere則需要16.4萬澳元。

若想在優(yōu)質(zhì)區(qū)安家，Greenslopes的最低年薪要求為24.6萬澳元，Wilston為35.5萬 澳元，而在豪宅云集的Robertson，購房者的年薪門檻更是高達38.6萬澳元。

Canstar數(shù)據(jù)洞察總監(jiān) Sally Tindall指出，研究證實了一個殘酷現(xiàn)實，即多數(shù)地區(qū)的自有住房夢想已與平均工資完全脫節(jié)。

她表示，加息提高了還款壓力，而房價上漲則增加了貸款規(guī)模，這種“雙重打擊”之下，多數(shù)人的薪資增幅根本無力招架。

這一現(xiàn)象在曾經(jīng)被稱為“價格洼地”的Logan地區(qū)同樣明顯。

目前，在Woodridge和 Springwood置業(yè)，買家所需的年收入已分別上漲至13.2萬澳元和17.4萬澳元。

在排行榜的另一端，昆州東南部有五個區(qū)的購房門檻已突破50萬澳年薪。

位居榜首 的Teneriffe要求最低年入達75.9萬澳元，每月月供高達2.3萬澳元。

相比市區(qū)，布里斯班周邊的衛(wèi)星區(qū)仍提供了一些相對便宜的選擇。

Moreton Bay，Caboolture South的準入門檻為13.4萬澳元；Ipswich的Raceview約 為13.2萬澳元。而在黃金海岸的Palm Beach，門檻則飆升至33萬澳元。

澳洲儲備銀行周二的決議成為關(guān)鍵。Tindall解釋說，對于全職平均工資者而言，現(xiàn)金利率每上調(diào)0.25個百分點，最高貸款額度就會縮水1.2萬澳元。

雖然單次影響有限，但持續(xù)加息將使買家徹底失去希望。此外，庫存短缺將繼續(xù)推高房價，進一步擠壓首次置業(yè)者。

面對高昂的房價，買家正在改變策略。

經(jīng)紀人Stephanie Thomas表示，現(xiàn)在的年輕 一代已不再執(zhí)著于“一步到位”。

許多買家開始轉(zhuǎn)向“以租養(yǎng)房”（rentvesting），或者與兄弟姐妹、朋友合伙購 房，通過整合資源來強行入市。

Thomas認為，盡管未來仍有一兩次加息的可能，但昆州購房需求強勁且房源匱乏的現(xiàn)狀短期內(nèi)不會改變。

Tindall建議，積攢更多首付或合伙買房都能顯著改善負擔(dān)能力。

對于未來，她表 示受中東局勢及燃油價格上漲影響，2026年的前景仍難以預(yù)測。雖然通脹可能被推高，但成本上升可能會迫使家庭削減開支，從而在更廣泛的經(jīng)濟層面產(chǎn)生冷卻作用。

02

更多房主賣房增加市場供應(yīng) 經(jīng)濟不確定性加劇房價承壓

過去一個月，決定賣房的房主數(shù)量超去年同期，房源增加或抑制房價上漲。

而與此同時，有住房研究人員已經(jīng)修改預(yù)測，稱在全球經(jīng)濟不確定性背景下，悉尼和墨爾本房價今年或下跌，布里斯本和柏斯房價漲幅將低于預(yù)期。

Cotality數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日的28天里，與去年同期相比，墨爾本新上市房源數(shù)量增長16.7%，悉尼增長8.4%。布里斯本微增0.7%，柏斯因市場繁榮、房主按兵不動，新上市房源數(shù)量下降13.9%。

Cotality澳洲研究主管伯格表示，過去幾周新上市房源總體呈上升趨勢，東海岸房主或認為此時是出售好時機。從季度數(shù)據(jù)看，悉尼和墨爾本房價剛達峰值、開始略降。部分賣家此前觀望，如今或認為本輪周期已達峰值，房價可能隨需求減弱而回落，現(xiàn)在是嘗試出售時機。和去年需求強于供應(yīng)推動房價上漲不同，現(xiàn)在悉尼和墨爾本供需關(guān)系正回歸正常，房價上漲支撐不足。

SQM Research也預(yù)測悉尼和墨爾本房價今年將下跌，理由是伊朗戰(zhàn)爭或致油價高企、推高通脹和利率變化影響。

其新預(yù)測顯示，悉尼房價2026年將跌2%至6%，此前預(yù)計漲3%至6%；墨爾本房價預(yù)計跌1%至4%，低于此前預(yù)計的4%至7%漲幅。如果假設(shè)現(xiàn)金利率年中升至4.35%，6月當(dāng)季年度通脹率達4.4%至5%峰值，若利率再升、通脹加速，房價跌幅更大。

柏斯今年房價漲幅預(yù)測下調(diào)至10%至13%，布里斯本下調(diào)至7%至11%。

SQM董事總經(jīng)理克里斯托弗說，全球事件和經(jīng)濟形勢多變，戰(zhàn)爭本身對購房售房無直接影響，真正影響的是其對經(jīng)濟的作用，如引發(fā)通脹飆升、迫使澳儲備銀行加息，就會影響房價和銷售。

柏斯和達爾文等資源市場更易受能源和大宗商品漲價影響，經(jīng)濟獲額外收入，推動住房市場價格上漲，悉尼和墨爾本住房市場則對利率變化更敏感。

伯格說，市場可負擔(dān)房產(chǎn)一端更活躍、房價漲勢強、競爭激烈，且可能持續(xù)。若利率持續(xù)上升，未來總體需求將減弱，人口增長也在放緩。不過，即便供應(yīng)量比去年略增，供應(yīng)仍然緊張，這獲獎限制房價下跌風(fēng)險。

和去年先不必比，現(xiàn)有房源入市情況略有改善，但因建筑成本問題，新增房源供應(yīng)能力仍受限。

03

房價太高買不起？大量澳人涌入這里，$50萬就能買獨立屋！通勤也方便

被墨爾本高房價“擠出”市場的首次置業(yè)者正掀起一股西遷潮，目標直指Geelong僅售50萬澳元的獨立屋，但這一價格洼地目前也引起了投資者的密切關(guān)注。

大批急于置業(yè)的墨爾本居民正逃離市區(qū)，奔向Geelong的“金礦”片區(qū)。

在那里，預(yù)算50萬澳元左右依然能買到帶土地的獨立屋。

根據(jù)PropTrack的數(shù)據(jù)，Norlane、Corio和Lara等城區(qū)已成為首次置業(yè)者避開墨爾 本高昂門檻的“最后陣地”，市場需求持續(xù)強勁。

與此同時，墨爾本拍賣市場競爭依舊激烈。

最新報告顯示，上周654套拍賣房產(chǎn)中共有425套成交，清盤率達65%，這種高壓環(huán)境促使更多買家向遠郊轉(zhuǎn)移。

M R Advocacy總監(jiān)兼買家代理Madeleine Roberts指出，隨著買家瘋狂尋找入門級機會，Norlane、Corio和Lara因其親民的價格備受矚目。

她表示，由于無法負擔(dān)墨爾本傳統(tǒng)初級市場的房價，買家不得不轉(zhuǎn)向更遠的地方以符合預(yù)算。

在這些海岸周邊地區(qū)，50萬澳元的房產(chǎn)每周可獲得約450澳元的租金收益，穩(wěn)定的回報率進一步加劇了對Geelong廉價住宅的搶購。

Baseline Financial總監(jiān)Ari Levinson認為，Geelong的核心吸引力在于極高的性價比。

他表示，Norlane、Corio和Lara等地的房屋中位價通常在50萬至60萬澳元之間，是 許多置業(yè)者進入市場僅存的幾個“現(xiàn)實選擇”之一。

此外，Ari Levinson提到，這些城區(qū)正受益于逐漸的“紳士化”。

這里不僅價格優(yōu)勢明顯，且靠近核心設(shè)施，乘坐火車僅需一小時出頭即可抵達墨爾本。

憑借較低的入場門檻、穩(wěn)健的租金回報以及便利的通勤條件，Geelong正成為墨爾本購房壓力的“減壓閥”，吸引著源源不斷的購房者和資金。

04

流拍后買家上調(diào)價格再上市！房產(chǎn)價格不透明買家購房難

在維州，近五分之二房產(chǎn)賣家在拍賣會未達期望價后，后續(xù)售房反而提高期望價格。

Homer應(yīng)用程序數(shù)據(jù)顯示，去年9月至今年2月底，維州拍賣會上流拍且兩周內(nèi)重新掛牌的房產(chǎn)中，39%重新掛牌價高于拍賣價格指南上限。其中墨爾本西北部和東南部，流拍后重新掛牌且提價的房產(chǎn)占比最高；Mornington Peninsula重新掛牌價低于價格指南的房產(chǎn)占比最高，但仍有20%提價。

Homer創(chuàng)始人佩德森認為，公開拍賣事先公布價格卻未達到，后再次提價，這樣的行為很奇怪。中介?！赶葓蟮蛢r，再看漲」，起始價與期望最終價相差甚遠，這表明業(yè)主和中介在預(yù)期價格上不誠實，也不接受拍賣時反映的房屋實際價值。

Homer應(yīng)用程序數(shù)據(jù)本月發(fā)布，涵蓋房屋流拍、重新掛牌且新價格維持超24小時的郊區(qū)，重新掛牌須在大型平臺進行，拍賣當(dāng)天售出的房產(chǎn)不包含在內(nèi)。

29歲的埃德尼和伴侶自6月找房，上月于Ferntree Gully買房，此前查看約130套房屋，84套成交價高于掛牌價。

Ferntree Gully是個例外，這里超80%房屋重新掛牌價低于拍賣價格指南，而外北區(qū)Kalkallo重新掛牌價高于價格指南的房屋占比最高，達88%。

這對伴侶對拍賣感到疲憊，覺得再參加無意義。

埃德尼說，參與三次競價很快被超，他們定價看似合理，房屋掛牌三天就出價，最終支付價比價格指南上限高近8萬元，最初出價就比上限高2萬元。他覺得協(xié)商時有更高的報價更舒服，因為顯然現(xiàn)有指南并不能表明賣家的期望。

抵押貸款經(jīng)紀人法伊夫則建議買家查看可比房產(chǎn)成交價。

他說，當(dāng)下買家最大挑戰(zhàn)是如何了解真實市場價值。

買家經(jīng)紀人巴克也驚訝于眾多房產(chǎn)重新掛牌提價，認為這或是市場降溫信號，且中介掛牌信息不清晰，賣方不透明也讓買家購房難還費時，不過這多見于四居室家庭住宅。

維州政府去年11月修改拍賣法，要求賣方拍賣前7天公布保留價。上周五更是宣布6月立法，2027年起需要公開房產(chǎn)成交價。

維州房地產(chǎn)協(xié)會首席執(zhí)行官巴拉茲表示，中介應(yīng)讓賣方接受市場價，但賣方有定價權(quán)，協(xié)會提議賣方拍賣前三天確認保留價在掛牌價格指南內(nèi)。

佩德森稱，這樣的數(shù)據(jù)反映房產(chǎn)真實要價仍然不明，購房過程讓人焦慮。

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