限高令加碼？！廣州樓市的巨變，要到來了

　　這兩天，廣州樓市又被一個消息炸翻了——

　　廣州要嚴格執行限高令了！

　　其實，在去年住建局發布的新版《國家住宅規范》中，就已經給各大城市住宅的容積率、高度戴上了緊箍咒。

　　其中廣州需要執行的標準，是新建住宅容積率不超過3.1，高度不超過80米。

　　當然，從去年以來，這項規范在廣州還并不是那么強制執行。不少新出讓地塊，在容積率和限高上都有放寬。例如樓高基本都限高在100米，能多出幾層的空間。

　　但這個“過渡期”，或許很快就要結束了。

　　廣州，準備開始嚴控100米住宅的審批，落地限高80米的國家規范。

　　從我們跟一些開發商朋友了解到，他們也收到了風聲，并且擔心手頭一些項目的規劃會不能批復，后期很難算過賬來。

　　從限高100米，到限高80米，這場住宅高度的變革，或許將給廣州樓市，帶來一場變革了。

　　廣州，有壯士斷腕的決心

　　超高層的住宅，遮天蔽日的鋼筋森林，長久以來，都是大城市住宅的“痛”。

　　在房地產粗放成長的年代，為了利潤最大化，住宅項目用超高容積率、超高層，在平面以及垂直面上要空間，多蓋房子，是常見手段。

　　從珠江新城，到廣鋼、老黃埔，動輒5.0以上容積率、40層以上超高層的住宅，屢見不鮮。

　　但越來越多人住進超高層后的實際體感，加上香港大火等意外事件，已經讓人對超高層住宅徹底祛魅了。

　　去年發布的新版《國家住宅規范》，就是國家層面對超高層住宅的剎車。

　　但在廣州，由于實際情況不同，從去年到現在，實際是有一段“過渡期”。

　　例如，大部分新出讓地塊，容積率都控制在3.1以內。但像馬場的兩宗宅地，容積率還是分別給到3.8和4.5。

　　至于樓高，大部分是限高在100米以內。除非是小梅大街地塊、花都雅瑤東路以北地塊這樣，鄰近歷史建筑或者一線濱水的。

　　而如果嚴格限高80米，以3米層高和首層架空來算，意味著接下來住宅高度基本要控制在26層以內。

　　大家可以看看自己周邊，能符合這個要求的新盤和二手盤有多少——相信沒多少。

　　嚴格限高落地的背后，是廣州對居住品質從上而下的變革決心。

　　一方面，嚴格限高，能提升居住的安全性。例如起火時方便救援。

　　另一方面，能對居住舒適度帶來極大的提升。

　　例如更短的候梯時間、更好的采光通風。尤其在叫停“偷面積”的當下，低樓高，意味著更小的公攤面積，能帶來更實在的高使用率。

　　而要叫停超高層、普及小高層住宅，最需要的，其實是政府壯士斷腕的決心——拋棄對土地財政的依賴。

　　畢竟，以往高密、高層住宅的一大成因就是，土地想賣出高溢價，就需要在出讓條件上給到高容積率、高層的條件，讓開發商“有利可圖”。

　　廣州有了這個決心，那一場影響廣州樓市格局以及人居品質的浪潮，就要席卷起來了。

　　這是廣州購房者，最好的時代

　　首先，廣州購房者的好日子，來了！

　　實際上，去年廣州從土地供應層面做出改變以來，廣州不少新盤，已經讓人看到肉眼可見的品質提升。

　　例如越秀·閱璟臺，在天河廣棠這樣的地段，都做到了2.1超低容積率+全小高層產品，90㎡戶型都能專梯入戶。

　　項目過程效果圖，以實際交付為準

　　世界大觀板塊的保利辰園·湖境，作為一個約73㎡戶型起步的剛改項目，做到了約2.07低容積率、全低密小高層。

　　我們也大概梳理了下，目前廣州中心城區在售的小高層項目。

　　可以看到，能做到小高層的，不乏像天河都薈、保利天匯這樣，有小戶型產品可以上車的剛改項目。這放在以前，都是想都不敢想的。

　　隨著限高、限容積率要求的普遍落地，未來，小高層、板樓這些配置，將不再是豪宅專屬。而是更多剛改購房者也能享有。

　　第二，超高層項目，將逐漸失去競爭力。

　　除非是像匯悅臺、尚東柏悅府這樣，有核心地段+頂豪產品支撐的樓盤，其余超高層項目，尤其是廣鋼、海珠西很多樓齡較大的超高層二手盤，在市場上會逐漸失去對新盤的競爭力。二手業主的日子可能會越來越難過。

　　當然，每一場變革，都會有犧牲者。

　　在政策和市場選擇的推動下，新房向更舒適、更高品質進化，是必然的趨勢，而且在廣州，這個趨勢發展的比每個人預期得都快。

　　對于現在想要上車或者向上置換的購房者來說，這無疑是最好的時代。

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