沖3000億 分紅率5.73%跑贏中證紅利指數 公募REITs這把火越燒越旺

本文為財富情報局原創

作者丨石鈺

2026年，中國公募REITs市場發生了一場“核爆”級的擴容。

截至當前，已有14單商業不動產REITs相繼發起申報，累計擬募資規模突破460億元。與此同時，香港財政司正式將REITs納入互聯互通機制，內地資金南向通渠道即將打通——5%至7%的派息率，成為當下資產荒中少有的明牌套利空間。

回望2025年，公募REITs市場交出了穩健的成績單。全市場78只產品，總規模已達2099億元。從收益看，過去三年平均分紅率達5.73%，較中證紅利指數高出0.21個百分點；分板塊而言，消費類REITs近一年漲幅28%，交通類年分紅54億，能源類亦貢獻14億。

機構預測，2026年規模沖擊3000億，未來敢喊萬億。更有投資者喊話：未來3-5年，市場增速穩住30%以上。從體量到玩家，都是個極具潛力的新興市場。最關鍵的是，它能幫上市公司把資產負債表盤活。

一切信號似乎都表明，市場很樂觀。

然而，一組數據勾勒出另一番圖景：機構投資者持有比例已從88%攀升至97.2%。其中，產業資本、券商、保險三大類機構合計占據了92.8%的份額。個人投資者的持倉占比，不足10%。

一邊是研究機構頻頻喊出“配置價值凸顯”、“資產荒下的確定性機會”，另一邊則是機構資金已將牌桌圍得密不透風。

當超過97%的籌碼掌握在少數幾類玩家手中時，一個值得思考的問題是：對后上桌的參與者而言，這究竟是分享紅利的窗口，還是為流動性承接的局？

01

對于多數投資者而言，公募REITs仍是一個相對陌生的概念。

通俗來講，其本質是將大型不動產的產權或經營權拆分為標準化份額，供公眾投資者以小額資金參與持有，并分享底層資產產生的穩定收益

在過去，投資高速公路、機場、產業園區或倉儲物流等大型基礎設施，資金門檻極高，基本屬于機構投資者或產業資本的專屬領地。而公募REITs的出現，徹底改變了這一格局——通過資產證券化，將原本動輒數十億的不動產“切分”為面值較低的公募份額，投資者僅需數百元即可間接持有資產，成為“微股東”，參與租金、過路費等經營收益的分配。

以一只高速公路REIT為例，其底層資產是一條高速公路的收費收益權。假設基金份額面值為1元，投資者認購1000份，即相當于持有了該高速對應比例的“收益權份額”。

其收益來源主要來自兩方面：一是分紅收益，即高速公路每日收取的通行費，在扣除養護、運營等成本后，根據監管要求將不低于90%的可分配利潤以分紅形式派發給持有人；

二是交易價差，即若該路段車流量持續增長，市場對其未來現金流預期提升，基金份額在二級市場的交易價格可能隨之走高，投資者可通過賣出份額實現資本利得。

對個人投資者，公募REITs有三個友好的特點：

1、門檻極低，場內100份起投（大多幾百塊），場外1000元就能上車；

2、強制分紅，監管硬性要求每年把至少90%的可分配利潤分給投資者，比普通理財 “收益看運氣” 更確定。

3、流動性好，在滬深交易所上市交易，像股票一樣隨時買賣，不會像房子、商鋪陷進“想賣賣不掉” 的困境。

02

自2021年首批5只產品上市以來，國內公募REITs市場駛入快車道。

截至2025年末，境內上市公募REITs已達78單，發行規模（含擴募）站上2099億元。五年間，底層資產從傳統基建延伸至商業不動產，市場版圖持續擴張。

擴張動能源于底層邏輯：分紅。

國信證券統計：2022到2025年，公募REITs年平均分紅率5.73%，壓過中證紅利指數的5.52%。0.21個百分點的差距，在資產配置視角下或許微小，但在當前資產荒的宏觀環境中，卻構成真金白銀的比較優勢。

再看利率，近三年公募REITs分紅率和十年期國債收益率的息差，一直維持在300到400個BP之間。比起股債，REITs的現金流優勢肉眼可見。

據Choice統計，2025年全年，66只公募REITs累計分紅金額約109億元，平均每只產品分紅2.64次——相當于每四個半月，持有人賬戶便會收到一筆現金回饋。

具體案例可窺見分紅機制的兌現力度：中金普洛斯REIT于2025年12月底發布第四次分紅公告，年內累計分紅3.42億元。自2021年上市以來，該產品已實施14次分紅，累計分配金額達13.72億元，將可供分配金額的100%全塞給了投資者。博時蛇口產園REIT于2025年9月實施分紅5679萬元，分紅比例同樣達到100%。

二級市場也把收益砸實了——2025年公募REITs整體漲幅（復權）10.88%，所有行業板塊飄紅。消費板塊年內累計漲幅28.72%。個券層面，嘉實物美消費REIT漲幅超過50%，易方達華威市場REIT則以73.31%的漲幅領跑市場，刷新板塊收益天花板。

進入2026年，市場情緒延續溫和修復。中證REITs全收益指數1月單月回報為4.22%。橫向對比各大類資產表現，黃金＞原油＞可轉債＞A股＞REITs＞美股＞純債，REITs處于中游位置，雖未領漲，但展現出穩健的收益特征。

2月27日，中證REITs全收益指數收于1035.78點，單日微跌0.47%。但截至當日，年內累計漲幅仍維持在2.57%，跑贏大盤。

具體產品層面，結構性行情持續演繹：10只REITs產品年內漲幅超過8%；其中，南方潤澤科技數據中心REIT、華安百聯消費REIT、嘉實物美消費REIT漲幅均超10%；中金重慶兩江REIT、華夏中海商業REIT、華泰江蘇交控REIT、工銀蒙能清潔能源REIT等漲幅亦超過9%。

在這樣的收益兌現背景下，研究機構的共識逐漸清晰：公募REITs配置價值較高，尤其在“資產荒”背景下，具備高分紅和中低風險的優勢。

03

將可供分配利潤的100%全數分配給投資者——這種紅利，五年前普通投資者確實難以觸及。

但眼下市場面臨的現實是：牌桌已滿，座上賓多為機構。

據中金公司統計，公募REITs的機構投資者持有比例從2021年末的88%一路攀升至2025年中期的97.2%。產業資本、券商、保險三類資金合計拿走了92.8%的份額。個人投資者的持倉占比在10%以內。

數據來源：Wind，中金研究部；注：數據截至2025年6月30日

拿1月底這批集中申報的商業不動產REITs來說。2025年年底，證監會甩出一紙公告，正式啟動商業不動產REITs試點。話音落下不到兩個月，14只產品涌入申報通道，擬募集資金合計460億元。

但財務顧問那一欄——已經受理的12只，國泰海通一家包了5單，中信證券拿了2單，剩下華泰聯合、中金、申萬宏源分食，頭部券商的承銷格局，清晰勾勒出這條新賽道的利益版圖。

百億私募日斗投資董事長王文前不久在微博表態：“未來非專業的普通老百姓根本不需要直接投資房地產，如果看好地產領域，買入REITs即可。一切投資正走向證券化、線上化，進出方便，操作簡單，豐儉由人。這也是我看好券商的原因之一！”

此外，對地產企業而言，REITs的邏輯同樣清晰。手里壓著幾十億的商場、寫字樓，過去是趴在賬上吃折舊的固定資產，現在打包上市，瞬間回籠現金。有投資者分析，華潤置地（股票代碼：01109.HK）這些握著核心地段資產的，潛力比絕大多數人想的要大。

市場情緒不出意料迅速升溫。中信建投提出要聚焦抗周期板塊、高景氣賽道與強擴儲標的；華西證券預測，年底產品數量將突破100單，管理規模觸及3000億。甚至，中信證券將2026年定義為邁向萬億市場的關鍵一年。

在市場一片“上車”的喧囂中，亦有分析人士潑下一杯冷水：萬億意味著什么？意味著現有規模要翻三倍，以及還有大批資產排隊等待包裝上市。“供給端將持續放量。供給多了，稀缺性就下降了；稀缺性下降，溢價空間自然收窄。這是資產定價最基本的常識。”