走訪香港樓市：從“撤辣”到“掃貨”，一場由政策引爆的資產重估

大家好，我是地產高富帥。

2025年下半年到2026年開年，在整個地產圈似乎都繞不開一個城市：中國香港，房地產持續(xù)下跌趨勢在這座城市已經(jīng)徹底淪為歷史，香港樓市真的太火了。

相比內地樓市自2019年以來的漫長寒冬，香港的這輪反彈顯得尤為突兀——仿佛只是一個轉身的功夫，那邊的市場已經(jīng)烈火烹油。

前陣子在節(jié)前剛從香港回來，我專門去看了一圈市場，和本地同行、買家聊了聊，發(fā)現(xiàn)了一些和大家想的不太一樣的東西。

2025年，全中國的房價都在跌。北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%。但香港呢？累計反彈了2-4%，這是全國獨一份。

整個2025年香港樓市成為了中國房地產歷史的轉折點，來的過于突然也過于熱鬧，估計很多人也跟小編一樣，至今仍然處于懵逼狀態(tài)。

嗅覺最靈敏的資本總是最先行動。2025年底，阿里巴巴、京東兩大巨頭在兩個月內豪擲超百億港元，掃貨香港核心區(qū)寫字樓——這不僅是商業(yè)決策，更是對香港資產投下的兩張巨額信任票。

與此同時，地產界名人率先行動，內地高凈值人群與本地剛需客亦同步入場，帶動整體成交回暖。

中原地產數(shù)據(jù)顯示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88萬宗，二手住宅成交3.58萬宗，均創(chuàng)近年峰值。

隨著市場成交的回暖，部分機構對香港房價走勢也有了積極期盼。12月9日，中原地產預計2026年香港樓市將處于反彈初期，全年房價漲幅或達15%。

據(jù)中原地產統(tǒng)計，2026年1月香港一手市場逾億元豪宅成交狂攬26宗，平均每天近1宗，涉資超53億元——不僅比去年12月急升7成，較去年同期更是暴漲7倍，直接創(chuàng)下香港單月豪宅成交宗數(shù)的歷史新高。

一個最樸素也最直接的疑問隨之而來：香港房價已是內地一線城市的2.5倍，早已站在“山頂”，憑什么還能往上走？

小編刻意在香港多呆了兩天，去看了看住宅小區(qū)較多的幾個地區(qū)，特別是晚上，可以很明顯感受到燈火通明，也就是說香港的很多房子確實是有人在居住的。

相對比香港房價高達15萬港資/每平米,國內房價確實低到離譜，但是保值與房價確實不能劃上等號，租售比才是衡量其資產核心價值關鍵點。

香港房產，貸款利率掛鉤HIBOR，目前2%多一點，去年最低時甚至到過1%以下，租售比普遍3-3.5%。

因此，如果買了房產用來出租，都是難得一見的“正現(xiàn)金流”資產。這才是香港樓市最底層的金融邏輯。

香港作為全球金融中心，這里人口密度大，租房也成為早期很多打工人首選，因此在早期很多開發(fā)商都把項目改造成公寓出租為主。

2024年香港政府政策來了180度突變，購房環(huán)境變得更加友好，該開發(fā)商決定將樓盤“由租轉賣”。

與內地一樣，針對房地產下行，港府推出了一系列“救市”政策，其中最著名的就是“撤辣”。

為打擊炒房，香港曾推出一系列額外印花稅和限制措施，被稱作“辣招”。自2024年2月起，這些措施被全面取消。

“撤辣”之前，內地買家若在香港購置房產，最高需承擔30%的額外稅負，新政之后，直接可以節(jié)約幾百萬的開支。

種種因素疊加，不斷減輕購房者的入場負擔。但對于許多人來說，最吸引人的是一筆清晰的經(jīng)濟賬：盡管過去數(shù)年香港房價在下跌，房租卻在不斷上漲，租售比的持續(xù)改善，足以讓房東用租金覆蓋房貸。

其次，金融業(yè)復蘇也是大環(huán)境，大陸人過去香港工作求學的人也越來越多，也就增加了不少的潛在需求，資產流通也是這一時期整體香港經(jīng)濟轉型基調。

2022年，香港推出“高才通計劃”，吸納大量內地人才赴港。截至2025年12月中，香港各項人才入境計劃累計收到逾57萬宗申請，批出近40萬宗，其中約26萬名人才攜家人抵港。

可以說政府推出的“高才通”是這一輪香港樓市崛起的核心功臣，香港一系列的強福利依然對大陸人有著致命吸引力，特別是江浙滬這一帶的中產。

對江浙民營企業(yè)家而言，香港不僅是資產的“避風港”，更是連接內地與世界的“中轉站”。

而隨著子女赴港求學成為風潮，“以房養(yǎng)學”的邏輯進一步強化了他們的置業(yè)動力——一套香港房產，既是資產配置，也是家族保障。

加上現(xiàn)在很多二代子女都也在往香港或海外求學，在香港有一個固定資產作為保障，也是這一時期香港房價暴漲的底層原因。

香港樓市持續(xù)火爆，隔壁的大灣區(qū)重鎮(zhèn)深圳會有影響嗎？這也是很多同行或地產人最為關注的。

從這兩年港人北上消費持續(xù)火熱的趨勢來看，深圳核心區(qū)域房價在2026年是必漲無疑，深圳超強產業(yè)地位在大灣區(qū)仍然還是頂流。

產業(yè)+人口+持續(xù)消費加持，深圳整體房價止跌已經(jīng)不是時間問題，但是回到早期普漲時代是完全不太可能了，房價急速分化成為市場主流。

如果說香港的底色是金融與自由港，那么深圳的底氣，則來自硬核的科技產業(yè)與源源不斷的創(chuàng)新活力。這種“內生增長力”，才是房價最穩(wěn)固的基石。

深圳的主力購房群體是本地剛需與改善型家庭、來自全國的科技創(chuàng)新人才和創(chuàng)業(yè)者，他們的置業(yè)訴求與工作、生活、教育緊密聯(lián)系，很難因香港行情短期走強而改變計劃。

深圳在本地住房政策上不斷優(yōu)化，確保市場穩(wěn)定。很顯然，只要是在深圳工作了幾年的朋友，在深圳置業(yè)仍然還是一個大的參考話題。

深港一體化已經(jīng)喊了很多年，但是在2025年開始才真正有了“熱潮涌動”的實感，每到周末，深圳核心商圈超過30-40%人流量來自港人。

另外，“北部都會區(qū)”等跨境合作項目加速推進，繁榮的香港可以為深圳南山、福田等地提供更多產業(yè)協(xié)同與基礎設施紅利，反映到資產長期價值。

放眼長遠，深港樓市的功能定位不同香港承載的是“國際資產配置平臺”和“自由港避風港”的角色，波動更多掛鉤全球資本與美元利率。

深圳則是“全國經(jīng)濟創(chuàng)新中心”和人口持續(xù)流入的超級城市，其房價支撐來自于產業(yè)實力和人口吸引力，這種硬核競爭力也是全國獨一無二的存在。

深港雙城的故事，在國家戰(zhàn)略的大框架下，是彼此協(xié)奏，共同推動大灣區(qū)價值的不斷擴大，“香港房價起飛是發(fā)展必然，深圳局部強勢復蘇也將不可阻擋”。

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