很多中國人都說房子一定會漲，我卻比較悲觀，它遠遠遠遠沒跌到底

很多中國人都說房子一定會漲，我卻比較悲觀，它遠遠遠遠沒跌到底。

中國的房價泡沫，比當年的日本還要大，今后15到20年，房價會漲漲跌跌、反復波動，就是為了讓一部分人再進去接盤，也讓一部分人趁機出逃。遠看走勢是慢慢向下，近看就是來回震蕩的曲線，這就是未來房地產的大趨勢。

房地產的問題，歸根到底就是人口問題。房子的需求從哪來？全是靠人口支撐，沒有人，誰會需要房子呢？

去年我們的出生人口已經跌到700多萬，這個數字比清朝時期都低。清朝那會兒全國才4億多人口，每年出生人口都有1000多萬，這個數字放到現在，都只是我們如今人口的一個零頭，可去年出生人口直接跌破了800萬，人口形勢已經很嚴峻了。

為什么東北的房價跌得最狠？就是因為東北每年人口流出量都達到上千萬。我在深圳打滴滴，好幾次碰到司機一聽口音就是哈爾濱人，一個最北邊的城市，人都跑到最南邊的深圳來了，人口流失到這種程度，房子怎么可能值錢？

就連海南島，房子建了一大堆，可沒有足夠的人口支撐，房子自然也就不值錢了，道理就這么簡單，核心關鍵全在人口上。

當然，也有個別城市、個別區域，因為人口流入，某一個階段房價還會漲，但不是整個城市都漲，只是小范圍區域。比如西安，前兩年整體房價就已經開始跌了，但西安有個高科技開發區，三星、IBM這些企業都入駐了，形成了小范圍的產業人口聚集，那個區域的房價就漲過一陣，可現在也還是跌下來了。

再從房價收入比、租售比來衡量，中國的房價也絕對是偏高的，就算最近兩年已經跌了很多，依舊處于高位。

就說租售比，正常來說，房價不能超過房租的300倍，超過300倍就屬于有泡沫了。可現在上海的租售比普遍在800倍到1000倍，這還是當下的情況，不是2022年房價頂峰的時候。

在上海，3萬塊錢的月租金，就能住上5000萬的頂級豪宅，房東負責裝修，直接拎包入住，這種情況在全世界都難找。

我那些海歸朋友到上海，問他們為什么不買房，他們都說，我為什么要買？3萬塊錢月租，在上海換著地方住，什么豪宅都能體驗到，3萬塊換算成美金也就4000多，這點錢在曼哈頓，只能住一個18平米的小單間，對比太明顯了。

房地產說白了，唯一能增值的只有土地，房子本身就是水泥、裝修這些東西，買下來就跟豪車一樣，一到手就開始貶值。

那為什么前30年完全不是這樣？因為前30年中國經濟高速發展，城鎮化快速推進，房價跟著同步漲了12倍。可現在已經進入逆周期了，過去買房能少奮斗20年，現在買房子，反而要多奮斗至少10年，這話大家仔細品品就能懂。