產(chǎn)品力本命年，房企如何破局？

2026年的房地產(chǎn)，滿懷希望、更充滿挑戰(zhàn)。

1月剛過完，面對看起來還不錯的數(shù)據(jù)，很多業(yè)內(nèi)同仁還是流露出較為復(fù)雜的情緒。

和過去不一樣，不用看歷史數(shù)據(jù)，也不用看預(yù)算指標(biāo)。在體感面前，手感再好也略顯蒼白。

然而，任何市場環(huán)境下，都有贏家。他們?yōu)槭裁茨苴A？

我們不愿只把原因歸咎于市場，即便行情如此，既已躬身入局，就不能總以行情為借口。

在不確定性中鎖定確定性，在相對可掌控的產(chǎn)品端再發(fā)力、讓好產(chǎn)品成為核心競爭力。道理大家都懂，但真正做到“好”的，就只有少數(shù)。

房企的困擾，首先來自需求端的疏離感。以為打開了潘多拉魔盒，卻未讀懂需求端的心理閾值。

被動或主動，是時候去完成一場關(guān)于房產(chǎn)價值的重新認(rèn)知與能力跨越了。

這也是我們一直關(guān)注、思考并且親身實踐的命題。每當(dāng)看到在這個問題上有很好作為的項目，便分享欲爆棚，恨不得讓同業(yè)都得其中之道。我們更想助力買房人，如何在眼花繚亂的產(chǎn)品敘事中，挑起有用的“線頭兒”，找到更適配的好房子。

于是，2025年我們創(chuàng)建了

視頻欄目。我們與行業(yè)伙伴，以專業(yè)致

敬專業(yè)，以價值鏈接價值，研習(xí)共創(chuàng)有市場借鑒意義的產(chǎn)品案例。此間，我們切身感受到市場的分化、一線操盤的體感、需求端的變化，看到了房企在產(chǎn)品力進(jìn)階中的進(jìn)步與困擾。我們有必要深度聊聊這個話題——

2026年

房企該如何在產(chǎn)品端破局重生？

壹

重新審視產(chǎn)品力進(jìn)階中的現(xiàn)實困惑

2025年，幾乎整個市場都在卷產(chǎn)品。產(chǎn)品迭代加速，樣板房、實景示范區(qū)出街加速。

“好房子”新規(guī)落地，再給新房市場添了一把火。架空層、風(fēng)雨連廊、會所成為標(biāo)配三兄弟。戶內(nèi)終于有了層高的突破，被吐槽多年的得房率揚眉吐氣，陽臺回歸更卷出了1.8米甚至2.4米的進(jìn)深尺度。

然而，大多數(shù)項目賣的還是不溫不火。

難道產(chǎn)品力失靈了？不然。當(dāng)高確定性成為價值錨點，買賣雙方的產(chǎn)品觀并未同頻。

1

滿配、高配、超配，與被標(biāo)配

先有大師設(shè)計、主入口大門、星空頂?shù)貛臁⒚F奢石、超級收納，再有建筑、園林、公區(qū)、會所的實景前置展示。毋庸諱言，這些都是真金白銀的投入，也是房企展現(xiàn)的誠意。

這樣夠了么？顯然不夠。

?有些高配跑偏了。

我們見過太多的堆料，生生把豪宅做成了奢石博物館。我們見過過重的裝飾，恨不得公區(qū)樓梯、室內(nèi)的馬桶都“金邊銀線”。我們還見過不能再極致的面寬，把戶型壓扁，整套房大部分空間像一個過道。過于極端的追求，其實算不得“好”，甚至走向反面。

?“被標(biāo)配”后的冷遇。

所有的發(fā)力過猛都理所應(yīng)當(dāng)，在客戶眼里，你不過是做了該做的事。要知道，如今的新項目，蜜月期格外短暫，一旦開放了樣板間、實景示范區(qū)，手里的底牌也基本用完，不被記住就被淹沒，此后便是漫漫持銷期。

?“賣方視角”下的自嗨。

房企在自我感動與興奮中，認(rèn)定自己可以獨步天下。事實上，無論和過去比、橫向比，哪怕對標(biāo)10萬+，都不能說明你足夠“值得”。

標(biāo)準(zhǔn)化是成本導(dǎo)向，從來不是客戶導(dǎo)向。

2

低價格、高性價比，與高確定性

房產(chǎn)的相對高確定性，無非鎖定城市/地段、資源、產(chǎn)品力這個黃金三角。沒有價格，但價格卻是一票否決權(quán)的存在。

如今，房價已是都繞不開的話題。

從去年市場表現(xiàn)看，無論各種促銷優(yōu)惠，還是努力提高得房率以攤薄房價，房企仍在價格維度戀戰(zhàn)。甚至有項目以開盤定價“破發(fā)”為首要策略。目的很簡單，希望客戶明知日后要破發(fā)，他還會買你的房。

可能嗎？騙騙自己可以，客戶騙不了。

一個逆市熱銷的項目負(fù)責(zé)人告訴我們，示范區(qū)每天接待幾百組客戶，看似仍是“你不買有的是人買”的氛圍，實際上，很多客戶要談6~7個小時才有可能拿下。足見現(xiàn)在的客戶理性到了何種程度。

需求端的情緒變了。從盼著房價降了就買房，到越降越不敢買。他們非常明白，價格再便宜，也是自個兒掏錢。今日的抄底價，不等于高性價比，更不等于今后的保值。

以不變應(yīng)對萬變，有一點不行那就“等等看”，這是贏家思維。

3

顏值、品質(zhì)、品味，與審美力

如何避免被標(biāo)配？能讓自己勝出的恐怕只有審美。但是，到了審美這個競爭層面，那就不再是靠錢堆出來的能力。斗膽說一句，現(xiàn)在市面上大多數(shù)項目輸出的產(chǎn)品美學(xué)，局限、差距都很大。

?審美認(rèn)知的局限。

很多項目仍停留在堆料、炫技等物理層面：戶內(nèi)只要有名貴奢石、餐邊柜、西廚島臺，就是空間美學(xué)。建筑立面有大面積玻璃幕墻，就是現(xiàn)代美學(xué)，加飛檐翹角、特色陶板就敢為東方美學(xué)代言。

還有項目專注市場對標(biāo)，別人有的我都有。看似安全的抄作業(yè)，卻抄出了審美疲勞，喪失了買家的“第二眼”機會。

抄作業(yè)可以，是不是也要抄好的？上學(xué)時想抄作業(yè)，那得先知道誰是真學(xué)霸。能甄別什么是“好”，這是審美認(rèn)知問題。

?審美與功能的割裂。

過于強調(diào)客廳270度大轉(zhuǎn)角落地窗的視覺沖擊，忽視空間整體的和諧美感。過于發(fā)力LDK一體化和主臥空間，客臥、客衛(wèi)就很局促壓抑。過于強調(diào)收納的容量和功能，忽視動線、質(zhì)感與觀感。還有的，索性把局部高顏值當(dāng)做空間美學(xué)。

已有房企告訴我們，交房后客戶反饋最多的，就有主臥太小、空間不夠，四居室中的第四臥很雞肋、能否拆改等等，有必要復(fù)盤反思。

此外，眼下流行的寬大陽臺，突顯對戶內(nèi)的貢獻(xiàn)值，卻有意忽略對建筑立面的影響，很難說哪個對未來價值影響更大。

?過于自我的審美意識。

審美沒有絕對標(biāo)準(zhǔn)，但前提是懂審美，懂客戶的審美。有些項目，將個人色彩的審美偏好強加給項目和客戶，大概率會碰壁。

4

全能、均好，與長板

過去一年，我們有點意外，“教育客戶”這種思維，在很多房企還在。動不動就整出各種“價值體系”，八大功能、十項優(yōu)勢，把自己塑造成毫無缺陷的六邊形戰(zhàn)士。

即便在樓市繁盛時代，這一套都未必好用，何況現(xiàn)在。試圖讓客戶理解、記住你的價值體系，幾乎是天方夜譚。更不用說，很多所謂體系實際上卻是散點強行串聯(lián)起的、華麗麗的虛架子。晦澀拗口的說辭，甚至連營銷自己都記不住。

過于飽滿的表達(dá)，隱藏的卻是產(chǎn)品的不自信，是與客戶之間的溝通壁壘。客戶在意的是，即便“被標(biāo)配”，你是否還有“長板”。

貳

產(chǎn)品力進(jìn)階，一場比拼實力的馬拉松

我們一直有個看法，房地產(chǎn)的產(chǎn)品，有很強的“供給引導(dǎo)需求”的特征。即便當(dāng)下，產(chǎn)品都卷這樣了，主語仍停留在“我的高配”上。

客戶不會跟著你的高配走。卷了兩三年，大家都已經(jīng)“吃過見過”。買房的目的，就是要住得更好和房產(chǎn)保值。從時間成本上，客戶尤顯從容。

產(chǎn)品力比拼，是一場無限游戲，盲目跟風(fēng)再卷裝備，恐怕只會被動挨打。更是一場比拼實力與耐力的馬拉松，只有熱情，跑不到終點。

相對“產(chǎn)能過剩”的房地產(chǎn)，或將進(jìn)入基于資產(chǎn)質(zhì)量的價值分層階段，房產(chǎn)價值亟需注入新內(nèi)容。

《求是》雜志開年的一篇重磅文章，提到“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性”。

站在房地產(chǎn)下半場的時空敘事中，該如何重新審視房產(chǎn)所承載的金融資產(chǎn)屬性？

除了居住更好，房子能否擔(dān)得起穩(wěn)固家庭資產(chǎn)的硬通貨，是買房人、房產(chǎn)持有者關(guān)于選擇的命題，更是房企調(diào)整戰(zhàn)略、重塑產(chǎn)品價值的一次機會。

湘江金茂府

而這次機會的珍貴在于，容錯率幾乎為零。裁判員，是每一位手握選擇權(quán)的買家。房企厘清變量的同時，能否勇于成為關(guān)鍵變量。

叁

成為影響價值創(chuàng)造的關(guān)鍵變量

那便是，回歸用戶視角，夯實房產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)硬通貨的基本盤。

基于空間、功能、審美、體驗層面的深度競爭將撲面而來，房企真的要把“敬畏”寫進(jìn)產(chǎn)品基因，寫進(jìn)產(chǎn)品算法，去做供給引領(lǐng)的需求升級。

怎么做到？結(jié)合市場變化和部分案例，我們梳理了6個關(guān)鍵詞做個參考。

1

重估客研價值

客研不再只是佐證預(yù)設(shè)定位結(jié)論的工具。如今依然活躍“場內(nèi)”的客戶，沒有傻白甜，不會按著你的預(yù)設(shè)走。

說個不是段子的段子，我去年年初收到過一個高端項目的調(diào)研問卷。第一題便是，今年你打算買房嗎？我想都沒想就選了不會，想看看接下來會問什么，誰知下一秒尷尬了，小程序沒給任何機會，就硬生生結(jié)束了問卷。

“走程序”的客研沒有絲毫意義。客研的核心價值在哪？

找到用戶、發(fā)現(xiàn)痛點，更要把精密的“痛點算法”轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品設(shè)計的“價值彩蛋”。

北京國賢府貳期的133㎡產(chǎn)品，不但奇跡般地實現(xiàn)南向四面寬、通高落地窗，更把全明格局延展到了入戶前廳，妥妥的小豪宅。

北京國賢府貳期

2

構(gòu)建超級底盤

經(jīng)常發(fā)現(xiàn)這樣的情形，房源很好、但樓座位置不好，或樓盤很好、但周邊界面差，這些都是基本盤的問題。

?地段+產(chǎn)品，客戶眼中最穩(wěn)妥的安全感。

于房企，擇址+大產(chǎn)品能力尤為重要。中建運河玖院提前將大運河生態(tài)資源融入大盤規(guī)劃中，城市地標(biāo)+超級產(chǎn)品力，形成強差異化的競爭力。

中建運河玖院

?以強產(chǎn)品力為板塊賦能，另一解題路徑。

璞園PARK、長安華曦府，都是憑一己之力，打造超級產(chǎn)品力、從而掌控板塊話語權(quán)的典型案例。

3

定制非標(biāo)產(chǎn)品

標(biāo)準(zhǔn)化如同出廠設(shè)置，很難滿足個性化需求。只有需求端的審美偏好被關(guān)注、被回應(yīng)，定制才會不流于形式，打開真正的非標(biāo)敘事。

設(shè)計師的大膽一步，成就了紫京宸園的頂級審美品位。自然主義+私人訂制，做出了不費力的高級感。十字花廳+第二家庭廳，破解了大平層可能帶來的空間孤島問題。精心設(shè)計的微空間，是最妥帖的“愛你老己”精神角落。

紫京宸園

主動的“空間探索”，讓中海萬吉玖序樓王產(chǎn)品，開發(fā)定制出契合塔尖人群生活方式的若干X空間。

中海萬吉玖序

這些“首例”，或?qū)⒊蔀槭袌鲆I(lǐng)者。聽說，今年的非標(biāo)定制將跨出一大步，不再是頂豪專利，還會朝著更人性化的方向細(xì)化。期待。

4

“配得感”上線

很多項目增加了“奢配”，但對“奢”的表達(dá)卻空泛無味。隱奢、雅奢、靜奢隨處可見，卻和項目、買家的關(guān)聯(lián)度實在有限。骨子里的“不配得感”，很難讓買家產(chǎn)生共鳴。

璞樾用高級奢的空間張力、主材質(zhì)感、場景溫度，詮釋了“配得感”。“你值得擁有”，便把高確定性寫進(jìn)了未來。

璞樾

保利朝觀天珺通過鎏光冠頂+IMAX鏡面幕墻+南北立面平權(quán)，完成城市地標(biāo)落地的同時，契合朝陽氣質(zhì)的“配得感”，精準(zhǔn)傳遞給了客戶。

保利朝觀天珺

5

以極致表達(dá)極致

一個項目，樣板間極致，是本分；實景極致，是本事。

建發(fā)海晏的極致，是把極致做到了極致。以會所為例，大空間場景自不必說，就連每一個小空間，都做到了品質(zhì)平權(quán)+氣質(zhì)獨特。刷新會所紀(jì)錄的21個洗手間，不但適配會所動線，每一個都堪稱藝術(shù)珍品。這背后，是對“私享與私密”的極致尊重。

建發(fā)海晏

融創(chuàng)北京、天津兩個壹號院的極致，則是構(gòu)建在地文化+國際站位之上的城市封面王者。

融創(chuàng)壹號院

極致產(chǎn)品主義，考驗房企的是，審美前瞻力、設(shè)計原創(chuàng)力、文化理解力、取舍決策力，以及后期運維的資源整合與服務(wù)力。能力體系的構(gòu)建絕非一日之功，雖難復(fù)制，卻值得行業(yè)借鑒。

梅江壹號院

6

安放情緒閾值

樣板味太重、沒有生活感，情緒價值只在銷講里，這仍是目前大多數(shù)項目的通病。

空間之所以被稱為場景，必然有動、有靜、有煙火氣，能加持空間的氣質(zhì)，亦承載生活日常的富足感。

璞逸豐宜實景示范區(qū)，場景之妙，細(xì)節(jié)之巧，審美之高，無不以情緒價值為內(nèi)核，松弛感、呼吸感、私域感均輕松掌控。

金茂璞逸風(fēng)宜（右滑觀看更多圖片）

和樾玉鳴的會所很會關(guān)照情緒的落點。先打開空間容器消融邊界，再把眼耳鼻舌身意的六感表達(dá)，克制融入場景設(shè)計。

和樾玉鳴

始于需求，終于價值，這樣的產(chǎn)品發(fā)力總會被看見。

不止于此。我們有時會回看每一期，客觀說，選范本很精準(zhǔn)。在此，非常感謝金茂的信任，我們前幾期就是和金茂在北京、長沙、天津的代表作，璞逸豐宜、湘江金茂府、畔湖滿庭，共創(chuàng)而來。期間我們體驗了高定美學(xué)的魅力，見證了金茂團(tuán)隊的高專業(yè)度。

金茂畔湖滿庭

而電建瓏悅玖宸，是 第一個解讀半山院子的別墅案例。

電建瓏悅玖宸（右滑觀看更多圖片）

還是那句話。一九分化，樓市并非沒有榜樣，關(guān)鍵在，如何看待榜樣并成為榜樣。

在已知中求未知，從好感到信任、從好產(chǎn)品到硬核資產(chǎn)的價值跨越，是房企必須構(gòu)筑的戰(zhàn)略底盤，也是為買家守護(hù)的長期價值底盤。

2026，產(chǎn)品力本命年，你做好準(zhǔn)備了嗎？

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