江蘇銀行房地產(chǎn)不良貸款率逼近4%，近12億不良債權(quán)“甩包袱”

日前，江蘇銀行股份有限公司（簡稱“江蘇銀行”）擬公開轉(zhuǎn)讓一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的不良貸款5.43億元，并聲稱有36套剩余房源和3.44萬㎡土地使用權(quán)作為抵押物。該房地產(chǎn)開發(fā)公司目前已出現(xiàn)票據(jù)持續(xù)逾期，且23次被限制高消費。

據(jù)了解，這并非江蘇銀行首次公開轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不良債權(quán)。該行最近8個月以來已合計轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不良資產(chǎn)11.85億元，涉及蘇州、南通、鹽城的三家房地產(chǎn)企業(yè)。由于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)難以快速變現(xiàn)，導(dǎo)致不良債權(quán)回收難度較大。

公開資料顯示，江蘇銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)曾多次因違法違規(guī)被罰，涉及“超工程進(jìn)度發(fā)放房地產(chǎn)貸款”、“向部分‘四證’不全的住宅樓棟發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”等多項違法違規(guī)行為，不良貸款滋生的“種子”開始萌芽。截至2025年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額達(dá)26.85億元，在三年半的時間里實現(xiàn)翻倍增長；不良貸款率已躥升至3.95%的歷史高點，在三年半的時間里大幅增加248個基點。

債務(wù)人票據(jù)持續(xù)逾期

1月27日，江蘇銀行發(fā)布公告稱，該行擬公開轉(zhuǎn)讓常熟銀澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“銀澤房地產(chǎn)”）的不良貸款5.43億元，其中，未償本金余額4.87億元、未償利息金額5299.54萬元、代墊費用281.93萬元。

上述債權(quán)的擔(dān)保方式為保證+抵押+質(zhì)押，抵押物類型為居民用房和建設(shè)用地使用權(quán)，質(zhì)押物類型為可以轉(zhuǎn)讓的基金份額和股權(quán)，保證人為南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、無錫銀澤渤企業(yè)管理有限公司、銀城國際控股有限公司。該筆資產(chǎn)的訴訟情況為“目前正在一審中”。

江蘇銀行介紹上述債權(quán)的“資產(chǎn)亮點”稱，“該戶貸款抵押物為位于常熟市古里鎮(zhèn)黃山路333號云溪庭項目的36套剩余房源及一處國有建設(shè)用地使用權(quán)（土地面積3.44萬㎡），質(zhì)押物為銀澤房地產(chǎn)的全部股權(quán)。”

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)提供的信息顯示，銀澤房地產(chǎn)及其法定代表人涂鑌23次被限制高消費， 涉案總金額1603.54 萬元。該公司現(xiàn)存23條終本案件信息，執(zhí)行標(biāo)的總金額1603.54 萬元，未履行總金額1548.69 萬元，未履行比例96.58%。

記者注意到，銀澤房地產(chǎn)還被列入上海票據(jù)交易所公布的持續(xù)逾期名單。截至2025年12月31日，票據(jù)市場6個月內(nèi)發(fā)生3次以上承兌人逾期的承兌人數(shù)量為4226家，銀澤房地產(chǎn)便名列其中，該公司持續(xù)逾期開始時間為2024年2月1日。截至2025年12月31日，該公司票據(jù)承兌余額為2100.50萬元，累計承兌發(fā)生額為0元；票據(jù)逾期金額為2095萬元，累計逾期發(fā)生額為2168.85萬元。

據(jù)江蘇銀行信用評級報告披露，該行“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行名單制管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管。截至2025年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)貸款合計占比5.64%，個人住房按揭貸款占比 10.60%。近年來房地產(chǎn)行業(yè)景氣度較低，相關(guān)行業(yè)風(fēng)險應(yīng)保持關(guān)注。”

業(yè)內(nèi)人士指出，“房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款處置涉及多環(huán)節(jié)、多部門，處置周期長，處置效率低。再加上市場流動性差，交易不活躍，多方面因素導(dǎo)致該類資產(chǎn)難以快速變現(xiàn)，不良債權(quán)回收難度較大。”

兩家債務(wù)人被立案執(zhí)行

記者了解到，這并非江蘇銀行首次公開轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)不良債權(quán)。此前，1月23日，江蘇銀行發(fā)布公告稱，該行擬公開轉(zhuǎn)讓另一家房地產(chǎn)企業(yè)的不良貸款，涉及債權(quán)金額2.22億元，其中，未償本金總額1.78億元，未償利息總額4365.24萬元。該債權(quán)的借款人為南通市華旭置業(yè)有限公司（簡稱“華旭置業(yè)”），加權(quán)平均逾期天數(shù)為852天，訴訟情況為“終結(jié)本次執(zhí)行程序”。

上述債權(quán)的擔(dān)保方式為抵押，抵押物類型為居民用房。江蘇銀行介紹上述債權(quán)的“資產(chǎn)亮點”稱，“抵押物為華旭置業(yè)開發(fā)的‘東時花園’項目，位于南通市通州區(qū)金沙灣新區(qū)世紀(jì)大道東側(cè)、人民東路北側(cè)。‘東時花園’最新項目剩余未售房源為41#樓和42#樓2棟（銀團(tuán)抵押物，未領(lǐng)銷售許可證），建筑面積預(yù)計分別為1.02萬㎡、0.98萬㎡，合計約1.99萬㎡，具有較大的投資價值。”

公開資料顯示，華旭置業(yè)已兩次被上海市長寧區(qū)人民法院列入失信被執(zhí)行人，涉案總金額僅4.40 萬元。該公司及其法定代表人周某童3次被限制高消費，涉案總金額1.95億元。該公司現(xiàn)存2條終本案件信息，被執(zhí)行標(biāo)的總金額1.95億元，未履行總金額1.95億元，未履行比例100%。

值得注意的是，華旭置業(yè)已出現(xiàn)票據(jù)違約。據(jù)上海票據(jù)交易所提供的信息顯示，截至2025年12月31日，該公司的票據(jù)承兌余額為100.44萬元，累計承兌發(fā)生額為0元；票據(jù)逾期金額為84.60萬元，累計逾期發(fā)生額高達(dá)1.21億元。

此外，2025年5月份，江蘇銀行掛牌轉(zhuǎn)讓鹽城富力科創(chuàng)發(fā)展有限公司（簡稱“鹽城富力”）不良貸款4.20億元。該債權(quán)的借款人所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，貸款五級分類情況為次級，核銷情況為“已核銷”，加權(quán)平均逾期天數(shù)767天，訴訟情況為“執(zhí)行中”。

公開信息顯示，鹽城富力現(xiàn)存9條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額高達(dá)25.47億元。該公司現(xiàn)存14條終本案件信息，被執(zhí)行標(biāo)的總金額849.83 萬元，未履行總金額849.83 萬元，未履行比例100%。

房地產(chǎn)壞賬翻倍增長

江蘇銀行有多少房地產(chǎn)不良貸款呢？據(jù)該行最新披露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率已躥升至3.95%的歷史高點，較2024年末的2.20%大幅增加1.75個百分點。

同期，江蘇銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為679.87億元，較2024年末的715.45億元減少35.58億元；在貸款總額中占比為2.80%，較2024年末的3.41%下降0.61個百分點。

記者了解到，江蘇銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款規(guī)模和業(yè)務(wù)比重自2021年來持續(xù)下降。截至2021~2024年末，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額分別為908.34億元、892.97億元、821.30億元、715.45億元，三年間業(yè)務(wù)規(guī)模縮水192.89億元，縮水幅度超過20%。同期，該行的房地產(chǎn)業(yè)貸款在貸款總額中占比分別為6.49%、5.57%、4.56%、3.41%，三年間業(yè)務(wù)比重下降3.08個百分點。

年報披露，截至2021年末，江蘇銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額為13.36億元。根據(jù)貸款余額和不良貸款率計算，截至2025年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額為26.85億元，三年半的時間里增幅超過100%。

記者了解到，江蘇銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)曾多次因違法違規(guī)被罰。例如，2023年12月份，江蘇銀行鎮(zhèn)江分行被查獲“超工程進(jìn)度發(fā)放房地產(chǎn)貸款”、“發(fā)放建筑企業(yè)貸款為房地產(chǎn)項目墊資”、“向購買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個人發(fā)放住房按揭貸款”等多項違法違規(guī)行為，該行被處以沒收違法所得并罰款合計292.12萬元重罰。該行時任授信審批部總經(jīng)理周飛和姚浩、營業(yè)部總經(jīng)理劉書華和毛立華等9名相關(guān)負(fù)責(zé)人同時被罰。

2023年7月份，江蘇銀行常州分行因“未根據(jù)項目的實際進(jìn)度放款”、“流動資金貸款被挪用于銀行承兌匯票保證金”，被處以沒收違法所得0.5萬元并罰款70萬元處罰。該行2名相關(guān)負(fù)責(zé)人同時被罰。

此前，江蘇銀行鹽城分行被查獲“向部分‘四證’不全的住宅樓棟發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”等多項違法違規(guī)行為，被罰款275萬元。江蘇銀行揚(yáng)州分行因“未按項目實際進(jìn)度發(fā)放固定資產(chǎn)貸款”被罰款30萬元。江蘇銀行徐州分行和宿遷分行因“向項目資本金未達(dá)規(guī)定比例的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款”、“信貸資金用途管理不到位”分別被罰款60萬元。