政府下場(chǎng)收購(gòu)，上海二手房見底了

想在中國(guó)搞經(jīng)濟(jì)，政治經(jīng)濟(jì)學(xué)遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)學(xué)重要。

最近，上海、北京兩個(gè)城市二手房市場(chǎng)都有些積極跡象，上海是租售比回升，北京是掛牌量回調(diào)（姑且不論什么原因），成交量同比增長(zhǎng)。隨之而來的，就是市場(chǎng)是不是“筑底”了的討論。悲觀派和樂觀派各自從各種數(shù)據(jù)中尋求蛛絲馬跡，各有論證，誰(shuí)也說不服誰(shuí)。

在我們看來，這事兒搞復(fù)雜了，見不見底，看看政府動(dòng)作就知道了。

2月2日，上海市政府宣布直接下場(chǎng)收購(gòu)二手房，用以充實(shí)保障性住房來源。因?yàn)橛袊?guó)家鼓勵(lì)政府收購(gòu)存量房源在先，所以，上海這次動(dòng)作看似波瀾不驚。但是，我們認(rèn)為，這其中蘊(yùn)含著標(biāo)志性的信號(hào)意義——上海的二手房市場(chǎng)已經(jīng)見底。

通俗說就是，很難再有大跌。

理解這一政府動(dòng)作的時(shí)機(jī)很重要。這個(gè)手段不算開天辟地式的創(chuàng)新，924系列救市政策之后，政府通過下屬平臺(tái)收購(gòu)存量（不管是存量土地，還是存量房源）的做法就已經(jīng)問世，而后緩緩?fù)七M(jìn)，沒有什么大的波瀾，原因主要有二：

一是資金有限。

二是資產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)制約。個(gè)人花自己的錢買房，還要擔(dān)心買完之后房?jī)r(jià)下跌，國(guó)有資金就更不必說。財(cái)政資金也好，貸款也罷，如果收購(gòu)回來的房源、資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌，國(guó)有資金受了損失可不是小事，是要追責(zé)的。

所有準(zhǔn)備做這件事的地方政府，都會(huì)仔細(xì)考量這個(gè)問題。當(dāng)下環(huán)境之中，國(guó)有資產(chǎn)受損是天大的事。如果房?jī)r(jià)還是跌跌不休，地方政府?dāng)嗳皇遣桓页鍪值摹Ｎ覀兿嘈牛虾Ｊ凶龀鲞@個(gè)動(dòng)作之前，充分論證了合理性和可行性，才會(huì)最終下場(chǎng)動(dòng)手。

這種做法，有國(guó)際先例。美國(guó)在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)救市時(shí)，財(cái)政部和美聯(lián)儲(chǔ)也聯(lián)手買入了大量所謂問題資產(chǎn)（或者稱為直接救助），等到市場(chǎng)修復(fù)、回升之后，再行出售，還賺了一筆，比如“兩房”。

顯然，上海市政府敢直接下場(chǎng)收購(gòu)二手房，就是基本判定，這以后的上海二手房市場(chǎng)不會(huì)再有特別大的下跌了，否則不必冒險(xiǎn)——這是我們對(duì)上海市政府此番動(dòng)作的一種分析判斷。

以徐匯區(qū)為例，區(qū)住房保障公司作平臺(tái)，徐匯區(qū)先注入一部分區(qū)級(jí)財(cái)政資金，專門用于收購(gòu)二手房，再在此基礎(chǔ)上通過銀行貸款融資增加收購(gòu)資金，建設(shè)銀行為其提供貸款資金支持。無論是財(cái)政資金，還是貸款資金，安全都是第一位，容不得有太大損失。

在下場(chǎng)之前，上海一些板塊的租售比已有比較喜人的表現(xiàn)。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，彭浦板塊、甘泉宜川、虹橋、曲陽(yáng)的租售比一度達(dá)到2.52%、2.49%、2.38%、2.19%。對(duì)比日漸下行的利率來看，租售比已然合理化，一些房源的租金回報(bào)水平與房貸相比已經(jīng)能“算過賬”來了。

這在一定程度上意味著，持有住房出租“部分可行”，也就沒有必要都到二手房市場(chǎng)掛牌賣掉，而如果沒有大量的掛牌，二手房市場(chǎng)“踩踏”的幾率就會(huì)小很多。上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22834套，連續(xù)第三個(gè)月成交超2.2萬套。該成交量也創(chuàng)下近5年同期新高。這意味著什么，從業(yè)10年的中介機(jī)構(gòu)最清楚。

按照這個(gè)市場(chǎng)邏輯，上海敢下場(chǎng)買二手房做保障性住房房源的做法就能理解了。首先，價(jià)格繼續(xù)大跌的可能性不大，有可行性。其次，通過收購(gòu)減少市場(chǎng)上的存量房源數(shù)量，也能平衡供需關(guān)系。第三，能夠充實(shí)保障性住房房源。第四，還可以打開置換鏈條，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

上海的實(shí)施辦法也值得其他城市參考。多是地段不錯(cuò)的“老破小”二手房源。比如浦東實(shí)施方案中明確，收購(gòu)主要對(duì)象是內(nèi)環(huán)、70平方米以下，總價(jià)不超400萬的2000年以前的房源。還特別明確規(guī)定了是在“租售比較高”、“保租房房源供需矛盾較大”、“居住配套成熟”的區(qū)域。

去年以來，上海樓市一直為全國(guó)關(guān)注，主要原因之一是“天價(jià)”豪宅時(shí)常日光，令其他城市不無艷羨。不過，非豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)要差一些。而這部分需求的釋放，主要是靠置換需求，也就是說，要賣房才能、才會(huì)買房。

二手房市場(chǎng)不活躍，表現(xiàn)不佳，房子少賣錢、賣不動(dòng)，這部分需求就沒辦法置換。所以浦東明確說明了，收購(gòu)的核心是面向有置換需求的產(chǎn)權(quán)人。

上海此次動(dòng)作，不僅僅是要“湊”足保租房的來源，更是要打通置換鏈條，通過國(guó)資實(shí)打?qū)嵪聢?chǎng)動(dòng)作的引導(dǎo)、杠桿，活躍二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性，然后再為新房市場(chǎng)的“非豪宅”解圍，從而穩(wěn)定整體市場(chǎng)。

這個(gè)邏輯不僅適用于上海，其他特大型城市也是一樣。

二手房、新房、土地市場(chǎng)，三者向來聯(lián)動(dòng)。二手房市場(chǎng)冷遇，則置換需求被冰封，新房市場(chǎng)卡住，開發(fā)商回款困難，降價(jià)清庫(kù)存，虧本結(jié)算，最終會(huì)傳遞到土地市場(chǎng)，開發(fā)商少拿地、不拿地，地方財(cái)政就會(huì)出問題。這就是當(dāng)前很多城市面臨的結(jié)構(gòu)性問題。

上海敢做這個(gè)動(dòng)作，一是二手房市場(chǎng)大致的底部已到，不再是深不可測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。二是屬意于通過改善二手房市場(chǎng)流動(dòng)性，提升置換需求對(duì)新房市場(chǎng)的支撐。新房好起來，土地也能賣上好價(jià)格。居民改善了居住條件，市場(chǎng)形成了回穩(wěn)的局面，政府也能在未來收到收益，可謂一舉三得，給全國(guó)各城市打了個(gè)樣。

再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，上海市政府部門直接下場(chǎng)收購(gòu)二手房這個(gè)動(dòng)作，向市場(chǎng)傳達(dá)了二手房市場(chǎng)“大致見底”的信息。這對(duì)消解觀望情緒、修復(fù)預(yù)期的重要性不言而喻。

上海是一個(gè)好的開始，但愿也是整個(gè)樓市變好的開始。

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