高盛預警：滬深房價年底觸底！未來3年將漲15%

最近，高盛就中國房地產市場發布了一份名為《中國房地產展望：分化中的復蘇》的報告。

報告稱，“上海和深圳兩個城市的房地產市場或將在今年底觸底，復蘇時間將比其他城市提前6至24個月。”并且高盛預計，從2025年底到2028年底，滬深兩地的房價將出現15%的上漲。

對于過去三年習慣了“陰跌”、習慣了看空的人來說，這份報告簡直像是一封“踏空預警信”。很多人第一反應是：這又是投行在給誰接盤打掩護吧？但是復盤了今年4月以來上海和深圳最真實的成交數據后，你會發現有些事情確實在發生質變。

數字永遠比口水更有說服力。

據上海市房地產交易中心的數據，4月6日到4月12日這一周，上海二手房網簽成交量達到了7342套。

這還不算什么。真正讓中介磨破嘴皮子、讓房東開始收窄議價空間的是4月11日。這一天，上海二手房單日網簽量鎖死在1632套。

1632套是什么概念？這個數字接連打破了年內的兩次峰值，直接創下了近5年來上海二手房單日網簽的最高紀錄。在此之前的4月上旬，上海已累計網簽成交超過9000套，較去年同期增加了2000余套。

你要知道，這并不是在2015年的大牛市，也不是在2020年的全民搶房期。這是在經歷了漫長深度調整、市場情緒一度低迷的2026年春天。單日破千套已經是行業公認的“榮枯分界線”，而1632套，說明市場已經從“回暖”轉向了“噴發”。

同樣的故事也在深圳上演。3月深圳二手房網簽量站上了5000套的“榮枯線”，4月開局依然保持著極其強韌的換手率。

為什么高盛敢斷言，是上海和深圳率先觸底，而不是北京或廣州？報告中提出了幾個核心觀點。

高盛分析認為，自2024年下半年起，頭部開發商的拿地重心近乎“偏執”地收縮回了上海、深圳、北京、杭州等極少數核心城市。這種投資的極端極化，導致二三線城市面臨漫長的供應消化期，而滬深兩地的優質新房供應卻在悄然縮減。這種供需關系的錯位，是房價率先反彈的“硬底盤”。

高盛首席經濟學家在報告中明確指出：“觀察中國樓市復蘇，必須盯著上海和深圳的二手房換手率。”只有當存量市場流動起來，改善型的“賣舊買新”鏈條才能轉動。4月11日那1632套網簽，正是高盛邏輯中“市場齒輪開始咬合”的明證。

高盛認為，滬深兩地的庫存去化周期已回落至合理區間，而許多二三線城市的庫存可能需要更長時間來消化。由于滬深庫存已降至合理區間，2025 年之后，當宏觀經濟企穩、家庭儲蓄開始向房產轉移時，這兩座城市將面臨“優質房源荒”。在供應跟不上的情況下，少量的資金涌入就能拉動價格出現結構性的上漲。

很多人看到15%這個數字，第一反應是：又要漲了嗎？我的工資還沒漲這么多。

在經歷了長達30多個月的下跌后，上海和深圳的部分核心區域房源，較峰值已經下調了30%~40%。用一句話總結現在的行情：擠掉了所有的水分，露出了硬邦邦的基石。

那這15%的上漲，其實是經濟回歸常態化增長后，核心資產對通脹的自然對沖。

如果你以為滬深回暖，就意味著你家樓下的老破小也要漲，那就大錯特錯了。

4月這波“天量成交”，有一個極其顯著的特征：成交結構的分化。

上海成交最快的房子是總價300-500萬的剛需房源，周期從三個月縮短到一周。這意味著，經過長達兩年的價格下調，上海剛需板塊的“性價比”已經觸及了大量新上海人的心理防線。其次是頂級改善房，比如核心區的豪宅，依然是搶手貨。最尷尬的是不上不下的中間地帶。那些沒有學區支撐、沒有地鐵優勢、物業管理混亂的中庸房源，依然在艱難地尋找買家。

深圳也是同樣的情況，成交結構的分化非常慘烈。南山、寶安中心區的次新房，帶看量和成交周期明顯縮短，優質房源的議價空間已從年初的10%縮窄至3%以內。而那些缺乏產業支撐和通勤優勢的遠郊板塊，依然處于無人問津的去庫存階段。

這正是高盛報告中反復強調的詞：“Divergent Recovery”（分化的復蘇）。未來不是所有人的盛宴，而是極少數“確定性資產”的狂歡。

這意味著，未來的房地產市場不再是一個整體，而是一次“大洗牌”。高盛預測的復蘇，是頂級城市的復蘇；而頂級城市的復蘇，又是從頂級地段開始的。

面對高盛的這份報告和上海單日1632套的真實數據，如果你還在糾結要不要上車，不妨思考這三點：

第一，不要和成交量作對。 價格可以作假，但網簽數據是真金白銀交了稅的。量在價先，這是金融市場永恒的真理。

第二，告別博弈心態。 很多人總想抄在“絕對底部”。但現實是，當你能清晰確認底部的時候，底部往往已經過去半年了。

第三，回歸居住本質。 現在的入場者，大部分不再是賭博，而是真正的“剛需”和“剛改”。如果你是因為需要一個家，且預算已經能覆蓋目標房源，那么這種量升價穩的窗口期，往往是近十年最友好的博弈時機。

高盛的預測未必百分之百準確，但它釋放出的信號不容忽視：最困難的時刻正在過去。至于那15%的紅利，注定只屬于那些在迷霧中依然敢于看清常識的人。