劉潤：萬科這820億，究竟虧在了哪里？

1、1月30日，萬科發了一份公告。看完后，整個資本市場都炸了。預虧820億。

2、什么概念？萬科現在的市值才560億。相當于把自己虧了個精光，還倒欠260億。

3、這份預告，瞬間一石激起千層浪：“原來萬科也會掛科”，“這是中國房地產舊模式崩潰的典型標志”，“看你濃眉大眼的，原來和他們都一樣”。

4、萬科說，不是，你們能不能聽我解釋解釋？我們虧損是有原因的。我們的虧損，有如下四大原因：

（一）房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存。這些項目的地價獲取成本較高，導致報告期結算毛利總額大幅減少。 （二）因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值。 （三）部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。 （四）部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

5、……這，聽不懂……別解釋了。如果解釋有用，還要警察做什么？

6、啊。別吵了，別吵了。聽我說兩句。

7、是這樣的。我和萬科打過一些交道。不算很熟。但我一直很尊敬萬科。因為我很尊敬王石。年輕時讀他的《讓靈魂跟上腳步》，給了我很多啟發和力量。后來喜歡登山，也是受他影響。但真正讓我敬佩的，是他在疫情期間，給清華捐贈53億成立公共衛生與健康學院的決定（《》）。那是一種“把錢用在刀刃上”的格局。

8、所以……所以，這樣吧。今天我來斗膽試著翻譯一下，萬科說的這四個原因。看看是不是能幫你理解，它真正的意思。

9、首先聲明，以下翻譯，純屬個人理解，不代表萬科。此外，我不炒股。我更不教別人炒股。所以，以下翻譯也不構成任何投資建議。

10、好。疊完buff，我們先從第一條原因開始。看原文。

房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存。這些項目的地價獲取成本較高，導致報告期結算毛利總額大幅減少。

11、這句話有點拗口。但其實意思很簡單：我們去年虧的錢（原文：報告期內，房地產開發業務結算利潤），是因為在地價最貴的時候買地（原文：項目的地價獲取成本較高），在市場最冷的時候賣房（原文：2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存）。

12、所以，你看到的“虧損”，其實是在“出清”。出清什么？出清歷史最差的一批庫存。

13、再看第二條。

原文：因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值。

14、這句話很嚴謹。很財務。但是也是真的很難懂。翻譯成（也許不那么嚴謹的）普通話，就是：賬上“可能收不回來的錢”，我們一次性認虧。

15、有些人，可能是真的不會還錢了（原文：風險敞口升高）。我們不能自己騙自己。我們決定，把收不回來的“應收賬款”刪掉（原文：信用減值）。把手里土地的價值，從發票上的數字，調低為跳水后的真實價格（原文：資產減值）。

16、所以，你看到的“虧損”，其實是在“排雷”。不是今年業績突然變壞。而是我們不再掩蓋。

17、接著看第三條。

原文：部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。

18、除了賣房子，我們還有長租、商業、物業這些自營業務（原文：部分經營性業務）。這些業務收入不行，但成本很高，所以在虧損（原文：折舊攤銷后整體虧損）。另外，我們信心最足的時候，還投資了一些項目（原文：非主業財務投資），他們也在虧損。這些，我們不能不認。

19、所以，你看到的“虧損”，其實是在“認栽”。順周期的加分，成了逆周期的拖累。

20、最后看第四條。

原文：部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

21、我們決定賣項目（原文：大宗資產交易），賣股權（原文：股權交易）。即便交易對手拼命殺價（原文：低于賬面值）。但為了活下去，我們只能咬著牙賣。

22、所以，你看到的“虧損”，其實是在“回血”。因為以上原因，我們必須刮骨療傷，我們必須斷臂求生。

23、出清。排雷。認栽。回血。

24、這四個詞，翻譯成一句大白話就是：我們在給自己做一次財務意義上的“徹底清賬”。

25、為什么要“徹底清賬”？為什么要在2025年徹底清賬？

26、因為如果今年不這樣做，后面的每一年，都會被減值、被追問、被質疑。賬算不清，人也走不遠。把過去的代價徹底算清楚，新資本、新團隊才敢進場，組織也才有資格，去談未來怎么活。

27、重啟之前，先清掉舊賬。新生之前，先承認舊傷。不把雷排掉，春天來了，也只是把花開在地雷上。

28、哎。做企業，真的不容易。尤其是在周期的谷底。

29、再次強調，這篇文章不構成任何投資建議。我不是想為萬科的虧損洗地。萬科的未來，依然充滿兇險。我只是想對“敢于把賬算清楚的組織”，表達一份尊重。

30、多一份對周期的敬畏，少一份對掙扎者的嘲笑。

31、還是祝福吧。祝福每一家還愿意“算清楚再出發”的組織，都能等到花開的那天。

32、嗯。總會花開。

作者/ 劉潤編輯/ 歌平版面/ 黃 靜

這是劉潤公眾號第2854篇原創文章。未經授權，禁止任何機構或個人抓取本文內容，用于訓練AI大模型等用途