萬(wàn)科800億紓困方案浮出水面

根據(jù)最新市場(chǎng)信息，萬(wàn)科800億紓困計(jì)劃是由深圳市政府主導(dǎo)的一攬子債務(wù)重組方案，旨在幫助這家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)化解流動(dòng)性危機(jī)。以下是該計(jì)劃的詳細(xì)情況：

一、紓困計(jì)劃的核心內(nèi)容

1. 800億元新增資金支持

根據(jù)REDD等市場(chǎng)消息，深圳政府正著手推動(dòng)一項(xiàng)涉及800億元人民幣（約116億美元）的新增資金支持計(jì)劃。這筆資金中，約半數(shù)由政府（深圳方面）出資，剩余部分來(lái)自商業(yè)銀行。不過(guò)需要注意的是，相關(guān)討論仍處于初步階段，且該方案不包括萬(wàn)科境外子公司及債券。

2. 境內(nèi)債務(wù)展期方案

對(duì)于境內(nèi)債券，萬(wàn)科正在考慮三種處置方案：

? 展期最長(zhǎng)10年：計(jì)劃在展期期間每年支付1%的利息

? 按市場(chǎng)價(jià)格回購(gòu)境內(nèi)債券

? 債券置換：將債券置換為以特定項(xiàng)目為抵押品的信托產(chǎn)品

3. 非標(biāo)債務(wù)與銀行貸款展期

對(duì)于銀行貸款和"非標(biāo)債務(wù)"（影子銀行債務(wù)），萬(wàn)科同樣考慮進(jìn)行10年展期，展期期間的部分非標(biāo)債務(wù)和銀行貸款可能獲得充足的抵押品作為擔(dān)保。

4. 具體實(shí)施時(shí)間表

對(duì)于即將于2026年4月23日到期的20億元境內(nèi)債"23萬(wàn)科MTN001"，萬(wàn)科向持有人表示：

? 如果一攬子重組方案在債券到期日前至少10個(gè)交易日獲批，公司將實(shí)施全面展期

? 若未能獲批，公司將推進(jìn)此前提出的方案——先支付40%本金，剩余60%展期兩到三年

二、萬(wàn)科面臨的財(cái)務(wù)困境

1. 創(chuàng)紀(jì)錄的巨額虧損

2026年1月30日，萬(wàn)科發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約820億元，較2024年的494.78億元虧損擴(kuò)大66%。這意味著這家曾經(jīng)市值超過(guò)4000億元的房地產(chǎn)龍頭，兩年累計(jì)虧損超1314億元。

虧損原因主要包括：

? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位

? 因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值

? 部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損

? 部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值

2. 嚴(yán)重的債務(wù)壓力

截至2025年第三季度末，萬(wàn)科負(fù)債合計(jì)約8356億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約1279億元，短期借款約235億元。公司有息債務(wù)總額攀升至3629億元，一年內(nèi)到期的有息債務(wù)占比高達(dá)42.7%，而賬面貨幣資金為656.8億元，現(xiàn)金短債比僅為0.48。

3. 銷售大幅下滑

2025年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額1004.6億元，同比暴跌44.6%。銷售端"造血"能力嚴(yán)重受損，合同負(fù)債同比大跌31.43%，意味著房子越來(lái)越難賣。

三、紓困方案的其他關(guān)鍵措施

1. 中金公司操盤設(shè)計(jì)

頭部投行中金公司已介入萬(wàn)科紓困工作，協(xié)助深圳市政府及第一大股東深圳地鐵集團(tuán)制定綜合救助方案，該方案已通過(guò)廣東省正式上報(bào)中央審議。

2. 深鐵集團(tuán)持續(xù)輸血

作為萬(wàn)科第一大股東，深圳地鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供借款307.96億元，年利率低至2.34%。2025年11月，深鐵集團(tuán)與萬(wàn)科簽署《貸款框架協(xié)議》，提供不超過(guò)220億元的股東借款額度。

2026年1月27日，深鐵集團(tuán)再次向萬(wàn)科提供不超過(guò)23.6億元的股東借款，專門用于償還公開(kāi)市場(chǎng)債券本息。這筆借款期限36個(gè)月，利率2.34%，按季結(jié)息、半年分期還款，大大減輕了萬(wàn)科的短期還款壓力。

3. 資產(chǎn)處置加速

2025年前三季度，萬(wàn)科完成19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，簽約金額達(dá)68.6億元。公司還出售了所持貝殼找房全部1.2億股股票，回籠資金約63億元。

四、債務(wù)展期的最新進(jìn)展

1. 已完成的債券展期

? 2026年1月21日："21萬(wàn)科02"債券展期方案獲得通過(guò)，對(duì)于回售部分的債券本金，萬(wàn)科將先行兌付40%，剩余60%展期至2027年1月22日

? 2026年1月27日：兩筆合計(jì)57億元的中期票據(jù)（"22萬(wàn)科MTN004"、"22萬(wàn)科MTN005"）展期議案獲債權(quán)人通過(guò)，萬(wàn)科在實(shí)施不超過(guò)10萬(wàn)元的固定兌付基礎(chǔ)上調(diào)整本金兌付和支付安排，即對(duì)中期票據(jù)本金的40%先行兌付，剩余60%獲展期1年

2. 子公司貸款展期

2026年3月20日，萬(wàn)科公告其控股子公司印力集團(tuán)獲得興業(yè)銀行16.54億元貸款展期一年。

五、市場(chǎng)反應(yīng)與影響

1. 債券市場(chǎng)反應(yīng)

受800億紓困計(jì)劃無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展影響，萬(wàn)科美元債過(guò)去兩周回吐10-12個(gè)點(diǎn)漲幅。由于周末關(guān)于境內(nèi)債務(wù)展期10年的傳聞，萬(wàn)科美元債于周一早間下跌4個(gè)點(diǎn)。

2. 股價(jià)表現(xiàn)

2026年3月24日萬(wàn)科A股盤中報(bào)4.07元，勉強(qiáng)站穩(wěn)4元關(guān)口，此前一日以7.37%的暴跌收于4.02元，創(chuàng)下十年新低。

3. 境外債權(quán)人態(tài)度

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，境外債權(quán)人"或很難同意展期10年"的安排。這也意味著，萬(wàn)科的境外債務(wù)問(wèn)題，仍然是一個(gè)待解的難題。

六、整體債務(wù)重組方案

1. 官方指導(dǎo)下的重組

2026年1月9日，彭博報(bào)道稱，萬(wàn)科正在官方指導(dǎo)下制定整體債務(wù)重組計(jì)劃。與之前針對(duì)單筆債券的展期協(xié)商不同，整體債務(wù)重組通常意味著公司可能無(wú)法按原條件償還所有債務(wù)，需要與債權(quán)人集體商定一攬子解決方案，這可能包括債務(wù)打折（本金削減）或債轉(zhuǎn)股等。

2. 混合重組方案

結(jié)合房企重組實(shí)踐與萬(wàn)科自身情況，混合重組方案可能成為最優(yōu)選擇，即"現(xiàn)金+債轉(zhuǎn)股+展期降息+新債置換"的組合方案。這種方案需要按債權(quán)類型分層設(shè)計(jì)：

? 小額債權(quán)（≤500萬(wàn)）及工程款全額現(xiàn)金兌付

? 大額債權(quán)采用"債轉(zhuǎn)股+展期"組合

? 境外債參考融創(chuàng)"強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債+新債"組合

? 銀行貸款通過(guò)發(fā)行5-10年期限、2.5%-3.5%利率的并購(gòu)債進(jìn)行置換

七、萬(wàn)科的自救努力

1. 保交樓成果

2025年，萬(wàn)科保質(zhì)交付了11.7萬(wàn)套房子，其中1.6萬(wàn)套實(shí)現(xiàn)提前30天交付，約5000套實(shí)現(xiàn)跨年提前交付。據(jù)了解，萬(wàn)科2025年已完成近兩年需交付量約70%，交付高峰期已過(guò)，后續(xù)交付壓力將顯著下降。

2. 經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)健

物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)，營(yíng)收沒(méi)有出現(xiàn)大幅下滑，算是穩(wěn)住了基本盤。

3. 降本增效

管理費(fèi)用已經(jīng)連續(xù)兩年下降，說(shuō)明公司在勒緊褲腰帶過(guò)日子。

八、行業(yè)意義與展望

萬(wàn)科800億紓困計(jì)劃是深圳方面主導(dǎo)的綜合性債務(wù)重組方案，核心是通過(guò)新增資金支持、債務(wù)展期、資產(chǎn)出售等多重手段化解公司的流動(dòng)性危機(jī)。該方案已上報(bào)中央審議，但具體實(shí)施細(xì)節(jié)和最終效果仍有待觀察。

短期看，800億資金注入+10年債務(wù)展期，至少給萬(wàn)科爭(zhēng)取了寶貴的緩沖時(shí)間。在這段時(shí)間里，萬(wàn)科可以專注于保交付、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、調(diào)結(jié)構(gòu)。

長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)行業(yè)的根本問(wèn)題在于供需關(guān)系變化。如果銷售市場(chǎng)不能回暖，如果融資環(huán)境不能改善，即使度過(guò)了眼前的危機(jī)，萬(wàn)科未來(lái)的日子仍然艱難。

萬(wàn)科的債務(wù)重組進(jìn)程將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解具有重要示范意義。作為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，萬(wàn)科當(dāng)前的困境具有鮮明的行業(yè)代表性，其債務(wù)重組若能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化破局，不僅將為企業(yè)贏得喘息空間，也有望為行業(yè)深度調(diào)整期的房企風(fēng)險(xiǎn)化解提供可借鑒的模板。