朝陽北還有底線嗎？

小白認為，現在買房既幸福，又糾結，其實都源于對未來房價的不確定性上。

幸福感來自此時上車，選擇眾多，肯定不是頭2年山頂上那樣高處不勝寒；但又糾結會不會在半山腰就開香檳。

那這時市場上絕大部分購房人，買房就一個理由：自住。

但今天想說的這個板塊，在北京新房供地位置越來越好，產品越來越“潮”的背景下，顯得有點“格格不入”和擰巴。

擰巴點的在于2026年的供地計劃將偏向于軌道交通附近，配套較為完善的四代商品房住宅，

但這里就沒有地鐵，也沒有大型商業配套，更沒有四代宅。

朝陽北部區域，距離距離市區最近，相對好一些的新盤板塊，各有各的痛點，酒仙橋的豪，但堵和密、崔各莊的繞和荒、奶西的孤。

酒仙橋拼產品，裝標，但高標的價格注定和大部分人無關。

崔各莊現在二手房價格比新房時期香多了，但流通有但不強的原因在于，房子已經入住一些時間了，但你步行范圍內，竟然找不到一個開放底商，開車到望京購物，可能還沒外賣小哥到你家快呢。

奶西，我個人的感受，是升級版的崔各莊，位置好了一點，配套有了一點，產品好了一點，人氣旺了一點，去望京北苑兩大熱門商圈的路更直接了一點，這五點確實比崔各莊要強一些，但為什么會拿他和崔各莊比較，因為就目前來看，奶西更像一座孤島，前不著村后不著店的感覺，往北方向除了公園，剛剛拆遷規劃，需要更長時間才能落地發展的歇甲村十幾個地塊，往南3公里才能夠的上望京北部的來廣營板塊，這里地鐵還沒有規劃，配套還需要發展，后面還有供地，會不會還有四代宅，五代宅呢？

所以看到這里，你應該懂我的意思了吧，就是朝陽北的新盤看了一圈，讓我有種瑜不掩瑕的感受，就是優點掩蓋不了缺點，但這邊的新房市場又沒有更好的選擇，就會擰巴。

那奶西的“瑕”說了，如果看到這里你能接受，再繼續往下看，五個新盤我的踩盤感受。

先說結論，綜合各個維度，純主觀排序。

板塊大改：中建宸園，望京國譽府

品質改善：首開金茂望京樾，望京云尚

剛改上車：御林灣

因為望京樾售罄了，宸園也沒什么新房了，主要說說另外三個在售新盤。

御林灣，首農的項目，沒公布案名和售賣信息前，每次踩盤路過都好奇，這封頂的樓會不會拿出來賣房，結果去年年底，拿地8年，終于有消息了，西區洋房+東區高層，共計3500套，其中有1500套為商品房，2000套中職家屬樓和人才公寓，高層單價據說要賣6萬起，洋房也有6萬多的價格，比周邊幾個新房首期入市的8萬+單價要便宜不少，就算比他們的現售價格也要低，這個定價勢必也會重新定義奶西的新房二手房市場價格走勢。

項目戶型南區為91-153平2至4居，540萬起；西區洋房為213-220平4居，約1500-1600萬。

項目優勢，價格低、準現房、有帶陽臺洋房；

項目缺陷：南區大高層、戶型沒迭代、弱得房率。

望京云尚，金隅開發，因為比望京樾入市晚，且有部分房源現房銷售，所以園林水系和產品得房率，感覺有點比著金茂做的，在隔壁項目的基礎上，進一步做了優化，水系和精致細節做的更多了，鋁板和玻璃幕墻的現代外立面，400多戶的低密體量。

該項目戶型為109-167平2至4居，900萬左右的起步加價格，主力為3-4居。

優勢：得房率高于金茂和御林灣，低密住戶少；

缺陷：金隅做改善盤比較晚，還需要有入住樓盤驗證口碑。

望京國譽府，北京城建的高端系，和同為200多戶體量的中建宸園都是奶西目前為止最好的房子之一，唐風純洋房，和宸園宋風山水宅相比，首先從設計風格來看，看個人喜好，更喜歡哪款了，國譽府好的一點是純洋房設計，整體樓間距好于宸園，宸園為洋房別墅混搭，樓棟排布更密，活動空間局促一些。

項目單價8.8萬，180-200平3至4居為主力戶型，所有戶型都有北側帶窗家政間，200平的戶型宸園是4+1的設計，比較之下國譽府做了南向四面寬，但仍保持了6米左右的客廳面寬，以及60平以上的客廳尺寸，北側還多了一個開敞陽臺，宸園好的是大戶型多一間阿姨房，做家政間用途面積也會更大一些。

項目優勢：純洋房樓間距好，較新的戶型產品設計。

缺陷：價格高，家政間做阿姨房有點小。

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