蛇年最后一場土拍，中交城投摘下新城地塊，廈門國貿(mào)拿下趙巷地塊

內(nèi)容摘要：蛇年的最后一場“土拍”落槌，均為底價成交，3幅地塊總出讓金40.17億元。中交城投摘下新城地塊，廈門國貿(mào)拿下趙巷地塊。

今天（1月29日），蛇年的最后一場“土拍”登場。

本輪“土拍”安排了3幅地塊，即松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊；青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊；青浦區(qū)QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊。

3幅地塊出讓總面積約為15.95公頃（約239畝）。

本輪“土拍”均以零溢價底價成交，土地出讓總成交金額為40.17億元。

其中，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊，土地用途為住宅用地，土地出讓面積18483.69平方米，地上總規(guī)劃建筑面積19407.87平方米，容積率1.05，建筑限高24米，總起始價4.46億元，起始樓面價23000元/平方米。

最終，該地塊由長江精工以總價4.46億元摘得成交樓面價23000元/平方米，溢價率0%。

我們重點(diǎn)來看一下青浦區(qū)的2幅地塊出讓結(jié)果。

本次“土拍”青浦共準(zhǔn)備了2幅組團(tuán)地塊，1幅位于青東的趙巷鎮(zhèn)，1幅位于青浦新城城市更新實(shí)踐區(qū)。

2幅組團(tuán)地塊合計(jì)出讓總面積達(dá)14.1公頃（約212畝），共收金35.71億元。

一、青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊

我們先來介紹本輪“土拍”的趙巷地塊，D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A組團(tuán)地塊位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路、鎮(zhèn)中東路西南，板塊上隸屬于該鎮(zhèn)商業(yè)商務(wù)區(qū)單元，也就是在奧特萊斯西側(cè)。

該幅組團(tuán)地塊共由4宗地塊組成，出讓面積總計(jì)67520.41平方米（約101畝），總規(guī)劃建筑面積89958.96平方米，其中2宗地塊容積率僅為1.05，為低密度住宅產(chǎn)品；另外2宗地塊容積率為1.8，為小高層住宅產(chǎn)品。

地塊起始價17.99億元，起始樓面價20000元/平方米。

最終，該地塊由廈門國貿(mào)以總價17.99億元競得，成交樓面價20000元/平方米，溢價率0%。

4宗地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：

D21-04地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：15142平方米
用地性質(zhì)：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

C61-02地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：10274平方米
用地性質(zhì)：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

D21-05地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：23262平方米
用地性質(zhì)：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

C61-09A地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：18842平方米
用地性質(zhì)：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

趙巷地塊出讓文件顯示，該組團(tuán)地塊住宅為全裝修交付，住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)為不低于2500元/平方米（集采價）。

出讓文件并沒有強(qiáng)制規(guī)定配建保障性租賃住房(原公租房)，另外，中小套型住宅占比也沒有明文約定。

出讓文件規(guī)定，需由開發(fā)商出資代建以下配套設(shè)施：

本合同項(xiàng)下出讓宗地與 D21-05 地塊、C61-02 地塊、C61-09A 地塊內(nèi)合計(jì)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于 400 平方米(計(jì)容)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

受讓人出資建設(shè)佳迪路(鎮(zhèn)中東路-滬青平公路)，長 606 米，寬 16 米，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于 5060 元/平方米。按規(guī)劃道路紅線寬度二快二慢規(guī)模一次性實(shí)施到位。

由受讓人出資建設(shè)佳馳路(鎮(zhèn)中東路-滬青平公路)，長 590 米，寬 30 米， 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于 3466 元/平方米。按規(guī)劃道路紅線寬度四快二慢規(guī)模一次性實(shí)施到位。

由受讓人出資建設(shè)控規(guī)編號 D21-06 公共綠地，總土地面積 2433 平方米(以實(shí)測為準(zhǔn))，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于 600 元/平方米。

由受讓人出資建設(shè)控規(guī)編號 C61-03 公共綠地，用地面積 2019 平方米(以實(shí)測為準(zhǔn))，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于 600 元/平方米。

由受讓人出資建設(shè)控規(guī)編號 C61-09B 的公共服務(wù)設(shè)施用地，計(jì)容建筑面積 4306.45 平方米(以實(shí)測為準(zhǔn))，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于 6000 元/平方米，功能包括:行政管理用房、文化設(shè)施用房、 衛(wèi)生服務(wù)用房、生活配套用房等。上述設(shè)施與出讓宗地范圍內(nèi)地塊同步建設(shè)、同步交付。

由受讓人出資建設(shè)控規(guī)編號 C61-06、C61-10 公共綠地，總土地面積 4029 平方米 (以實(shí)測為準(zhǔn))，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于 600 元/平方米。

由受讓人出資建設(shè)澤宏路(佳馳路-嘉松中路)，長 584 米，寬 16 米，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于 4673 元/平方米。按規(guī)劃道路紅線寬 度二快二慢規(guī)模一次性實(shí)施到位。

趙巷組團(tuán)地塊周邊配套等，更多資訊請查閱延伸閱讀。

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二、QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊

我們再來看一下青浦新城城市更新實(shí)踐區(qū)地塊，該組團(tuán)地塊主要位于城中南路兩側(cè)，由5宗地塊組成，總出讓面積為73527.19平方米（約110畝），總規(guī)劃建筑面積95961.71㎡。

從用途分類，其中3宗為商住混合用地，2宗為純普通商品房地塊；從容積率角度，2宗為1.05容積率低密度住宅產(chǎn)品，另外3宗為1.2、1.7容積率。

該組團(tuán)地塊起始價17.72億元，起始樓面價18467元/平方米。

最終，該組團(tuán)地塊由中交城投以總價17.72億元競得成交樓面價18467元/平方米，溢價率0%。

D4-01地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：19386.58平方米
用地性質(zhì)：一類住宅組團(tuán)用地（75%）、商業(yè)用地（25%）
容積率：1.05
建筑高度：6.4米

該地塊除了容積率接近1.0以外，其建筑限高僅6.4米，已批復(fù)的控規(guī)圖則上并沒有強(qiáng)調(diào)不允許建別墅或私家莊園類產(chǎn)品。

D5a-01地塊規(guī)劃指標(biāo)；

用地面積：15776.35平方米
用地性質(zhì)：一類住宅組團(tuán)用地（10%）、二類住宅組團(tuán)用地（80）、商業(yè)用地（10%）
容積率：1.05
建筑高度：12米

已批復(fù)的控規(guī)圖則上并沒有強(qiáng)調(diào)不允許建別墅或私家莊園類產(chǎn)品

J5-01地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：7062.32平方米
用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地（80%）、商業(yè)用地（20%）
容積率：1.7
建筑高度：24米

該地塊規(guī)劃含社區(qū)商業(yè)一處，建筑體量2500平方米，另外含生活服務(wù)點(diǎn)一處，地下能源站1處。

K2-04地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：12357.21平方米
用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地
容積率：1.2
建筑高度：15米

K3-04地塊規(guī)劃指標(biāo)：

用地面積：18944.73平方米
用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地
容積率：1.7
建筑高度：24米

該地塊將規(guī)劃日間照料中心和老年活動室各一處。

根據(jù)已批復(fù)的控規(guī)圖則顯示，J5、K2、K3街坊內(nèi)住宅（含J5-01、K2-04、K3-04地塊）禁止建造別墅或私家莊園。

城市更新實(shí)踐區(qū)地塊出讓文件顯示，該組團(tuán)地塊住宅為全裝修交付，住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)為不低于2500元/平方米（集采價）。

出讓文件對“中小套型住宅占比”也沒有明文約定。

另外，與趙巷地塊不同的是，城市更新實(shí)踐區(qū)地塊出讓文件規(guī)定了J5-01、K3-04、K2-04 三宗地塊需配建保障性租賃住房總建筑面積約4421平方米，并允許地塊間統(tǒng)籌設(shè)置，具體內(nèi)容如下：

根據(jù)市房管局批復(fù)的本地塊保障性租賃住房(原公租房)統(tǒng)籌平衡方案，將青浦老城廂南門 J2-01、J7-01 地塊（觀寧府項(xiàng)目）需配建的保障性租賃住房(原公租房)不少于 1629 平方米統(tǒng)籌平移至J5-01地塊集中建設(shè)。J5-01地塊范圍內(nèi)配建的保障性租賃住房(原公租房)總住宅建筑面積為不少于 2099.3 平方米。

本合同項(xiàng)下K3-04地塊出讓宗地范圍內(nèi)配建的保障性租賃住房(原公租房)建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的 5%以上，計(jì) 736.4 平方米以上。在配建的保障性租賃住房 (原公租房)總建筑面積不變的前提下，配建的保障性租賃住房(原公租房)建筑面積可在本地塊與 K3-04 地塊間進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)置。

本合同項(xiàng)下K2-04 地塊出讓宗地范圍內(nèi)配建的保障性租賃住房(原公租房)建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的 5%以上，計(jì) 1585.3 平方米以上。在配建的保障性租賃住房 (原公租房)總建筑面積不變的前提下，配建的保障性租賃住房(原公租房)建筑面積可在本地塊與 K2-04 地塊間進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)置。

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來源：上海土地市場等
編制：大青浦房談