觀察丨京東產發IPO：機遇與挑戰并存，能否突圍現代化基礎設施賽道？

2025年12月11日，京東工業正式登陸港交所，“京東系”至此已擁有京東、達達集團（已退市）、京東健康、京東物流、德邦物流（已退市）。而如今，京東產發的加入，有望讓“京東系”資本版圖繼續擴容。

1月26日，港交所官網顯示，京東智能產發股份有限公司（下稱“京東產發”）正式遞交A1招股申請文件，美銀證券、高盛及海通國際擔任聯席保薦人。這一動作不僅標志著京東產發港股上市進程再度重啟，更意味著京東集團旗下基礎設施板塊的資本運作，邁出了決定性的關鍵一步。

公開信息顯示，京東產發是京東集團旗下專注于現代化基礎設施開發及管理的核心平臺，業務范圍全面覆蓋物流園、產業園及數據中心基礎設施三大領域，服務對象涵蓋電商零售、第三方物流、制造業等多個行業，構建了多元化的客戶服務體系，是京東供應鏈生態的重要基石。

此次重新遞表，并非京東產發首次啟動上市籌備。早在2023年，京東集團便已明確披露分拆計劃，擬將京東工業與京東產發同步分拆至港股主板獨立上市，核心目標是推動兩大業務板塊實現專業化運營，充分釋放各自的業務價值與發展潛力。不過，此后京東產發的上市進程暫緩，2023年3月30日其曾首次向港交所提交上市申請，此次為重新遞交招股申請文件。

截至2025年9月30日，京東產發已在境內29個省級行政區及境外10個國家和地區，開發、擁有或管理285個現代化基礎設施資產，總建筑面積約2710萬平方米，資產管理規模總額達1215億元人民幣。

從資產結構來看，這285個基礎設施資產包含259個物流園、20個產業園以及6個數據中心基礎設施，形成了覆蓋核心經濟區域、多元協同的資產布局，其中超過90%的資產位于一線城市及其衛星城市和二線城市，為后續穩定運營奠定了基礎。

經營層面，財務數據顯示，京東產發2023年實現收入29億元，2024年收入增至34億元，2025年前9個月收入已達30億元，同比增長21.2%；同期，剔除非經常性或非現金性影響后的核心凈利潤為8.2億元，盈利質量穩步優化。

按業務板塊劃分，京東產發的收入主要來源于基礎設施解決方案，包括租賃、物業管理及其他增值服務，2025年前9個月該板塊收入達26億元，其中來自外部客戶的貢獻占比高達62.5%，表明公司已成功擺脫對京東集團內部客戶的過度依賴。

除了穩步增長的經營業績，較高的出租率與穩定的資產增值能力，也讓京東產發備受外界關注。根據仲量聯行出具的報告，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京東產發已竣工現代化基礎設施資產的期末平均出租率均穩定在90%以上，較新經濟領域行業平均水平高出約10個百分點。

資產增值方面，京東產發通過踐行資本循環戰略，實現了資產價值的持續提升。2020年至2024年期間，公司年均實現資產增值收益13億元，累計回報率達到初始成本的40%；與此同時，隨著輕資產轉型戰略的持續推進，其基金管理業務快速崛起，2024年實現管理費收入1.97億元，2020年至2024年的平均復合增長率達30%，輕資產模式已成為公司業績增長的重要引擎。

從行業背景來看，京東產發的上市籌備，契合了智能制造與供應鏈基礎設施升級的行業趨勢。近年來，在《中國制造2025》及“十四五”智能制造發展規劃等政策推動下，中國智能制造行業持續高速發展，2024年市場規模已突破3.2萬億元，預計2025年將接近3.8萬億元，物流、產業園等基礎設施作為供應鏈的核心載體，市場需求持續旺盛。

而在全球供應鏈重構的背景下，企業對高標準、智能化基礎設施的需求進一步提升，為京東產發這類具備技術與規模優勢的企業提供了廣闊的市場空間。

值得注意的是，京東產發已啟動海外擴張戰略，截至2025年9月30日，其在海外10個國家和地區擁有53個基礎設施項目，海外資產管理規模占比已提升至12.8%，全球化布局初見成效。

不過，公司的上市征程并非坦途，仍需跨越多重挑戰。聚焦國內現代化基礎設施領域，目前行業已呈現出頭部企業高度集中的競爭態勢。像普洛斯，憑借先發優勢與長期深耕，構建起了龐大且成熟的基礎設施網絡，在市場份額的爭奪上占據上風；萬科旗下的萬緯物流，依托萬科強大的資源整合能力與品牌影響力，迅速在市場中站穩腳跟，積累了豐富的客戶資源。

盡管普洛斯和萬緯物流具有先發優勢和強大的資源整合能力，但公司依托京東集團強大的供應鏈生態體系，能夠為客戶提供更加一體化、定制化的基礎設施解決方案，在服務深度和廣度上具有一定優勢。然而，置身于這樣的競爭環境之中，公司在市場份額的拓展以及客戶資源的獲取上，無疑仍面臨著來自多方的巨大競爭壓力。

與此同時，行業吸引力的增強促使越來越多的參與者涌入，市場競爭愈發激烈。這一趨勢極有可能引發基礎設施租賃價格的波動，使得招商難度進一步加大。對于公司而言，租賃價格的不穩定以及招商困難，都將直接沖擊其收入的穩定性，為其上市后的業績表現增添了諸多不確定性。

此外，京東產發海外擴張初見成效，但海外業務拓展面臨諸多風險：國際地緣政治局勢復雜，部分國家可能限制外資、提高準入門檻，地緣沖突還會破壞基礎設施、中斷項目；匯率波動影響財務業績，人民幣升值壓縮利潤，貶值或致進口原材料成本上升，給財務規劃與風險管理帶來挑戰；當地政策法規、稅收、勞動法規等存在差異且多變，新政策可能增加建設和運營成本、影響稅收負擔與人力資源管理，若不能及時適應，將面臨法律糾紛與經營受限等問題，從而對其海外資產運營與業績增長帶來不確定性。