樓市的意外，出現了

隨著各地2025年樓市成交數據的發(fā)布，一個令人倍感意外的情況出現了：

雖然好房子、第四代住宅越來越火，但各大城市“老破小”二手房的成交占比卻節(jié)節(jié)攀升；而且城市越大，這種趨勢越明顯！

先看深圳的數據：

根據樂有家公布的“2025深圳樓市年報”，2025年深圳一共網簽了9.4萬套住宅，其中二手房占比高達74%。

令人吃驚的是，深圳二手房成交中樓齡在“21年到30年”之間的占比高達33.6%，其次是“16到20年”的占比19.5%（下圖）。僅這兩組占比，就超過了53%。

被大家認為最容易成交的次新房“0年到10年”的，只占比25.3%。

深圳全面城市化啟動比較早的福田、羅湖、南山，二手房成交中“21年到30年”樓齡占比竟然高達58.1%、41.4%和41.2%。（下圖）

二手房套均成交價也從前幾年的673萬/套，下降到了2025年的588萬/套；平均每套的成交面積，從2021年的89平方米上升到了100平方米。

這說明了：

第一，深圳這幾年二手房價格持續(xù)下降，買二手房的家庭越來越傾向于“買大一點的”。

第二，好房子、新一代住宅的確引發(fā)了換房潮，一些經濟有實力的家庭在置換好房子，同時以較低價格賣出原來的二手房。這引發(fā)了大量初次置業(yè)家庭的“抄底”，老破小成交占比不斷上升，承接有力。

熟悉深圳樓市的朋友都知道，深圳市場很特殊，在全國堪稱獨一份。

深圳大約有接近1200萬套住房，遠超上海（不到900萬套）和北京（不到850萬套）。深圳人均住房套數顯著高于京滬，處于不缺房的狀態(tài)。

但深圳1200萬住房里，只有200多萬套是商品住宅，其他大部分是城中村、小產權房、工業(yè)區(qū)宿舍等形態(tài)。由于絕大多數住房沒有不動產證，很難成交，所以外來人口習慣于租房，深圳商品房市場規(guī)模也比較小。

深圳出現的“老破小”占比上升的情況在其他城市如何？我通過豆包人工智能大模型進行了統計，發(fā)現這是一個普遍現象。

豆包對“老破小”做了更嚴格的界定，需要同時滿足以下三個條件：1、房齡超20年；2、面積≤70㎡；3、無電梯老式的住宅。

按照這些標準，統計了15個城市的數據，其中包含經濟總量最大的10個城市，以及幾個普通地級市：

結果發(fā)現，15個被統計的城市都出現了“老破小”占比不斷上升的局面。

為什么會這樣？我覺得主要有以下幾個原因：

1、“老破小”雖然房子本身品質不高，但位置往往不錯，坐擁的各種配套可能比新區(qū)、新房更完善。

中國城市的規(guī)模是在最近20年迅猛發(fā)展起來的。樓齡超過20年的房子，往往處于老城區(qū)。這些老房子配套全、位置好、生活方便。雖然新區(qū)可能更漂亮，但人氣往往一般，通勤距離更遠。

以四大一線城市為例，北京和上海中心城區(qū)比較穩(wěn)定，最近40年只是擴大了中心的范圍，沒有出現“中心大漂移”；深圳城市中心漂移最為明顯，一路向西，10年一個中心，主要原因是原來體量小、必須通過中心轉移來擴大城市骨架。廣州則處于京滬和深圳之間，中心城區(qū)向東有較大擴展，但原來的越秀依然是中心。

大部分城市的發(fā)展趨勢類似京滬，類似深圳的反而是少數。城市中心沒有出現明顯漂移的，老破小占比越高，比如北京、上海、天津。

2、新房子（新規(guī)住宅、第四代住宅）的大量出現，引發(fā)了有實力家庭的換房潮。置換過程中，往往會賣出原來的老破小。老破小賣出時競爭激烈，價格往往比較實惠，對于初次置業(yè)家庭比較友好。

接手老破小的家庭，往往更看重性價值，通勤距離、孩子上學是否方便等。“老破小”在這些方面更有優(yōu)勢。

有能力追求居住“面子”的家庭，優(yōu)先選擇新房子、好房子；更重視居住“里子”的家庭，優(yōu)先考慮老破小。

看到這里，或許有讀者會問：網上不是有這種說法嗎——高層住宅未來可能淪為貧民窟嗎？現在接手老破小不是太傻了嗎？

的確，高層住宅由于容積率高，未來通過開發(fā)商介入、原住戶0成本拆除重建的可能性基本上沒有，如果保養(yǎng)、維護不能跟上，是有這種危險的。我早在2015年就撰文警示過這種風險，大概是全國最早的。

但我們是強政府模式，有能力解決這個問題。最近幾年，住建部多次提出要“建立房屋全生命周期安全管理制度，通過建立房屋體檢、房屋安全管理資金、房屋保險等制度，保障房屋使用安全”。

在很多地方，政府為高層住宅換電梯、為多層住宅加裝電梯都設立了補貼制度，還出臺了支持原拆原建的政策。

雖然老房子將來會有一些麻煩，但不是無法解決的問題。在香港，已經有很多成熟的做法可供學習。

對于人氣比較旺的城市來說，“老破小”只要位置好、配套好，未來依然有價值，有人愿意接盤。達到一定年限后，原拆原建的阻力也比較小。

人口流失地區(qū)，或者偏遠地區(qū)的康養(yǎng)盤、文旅盤，即便房子很好、很新，可能沒有多少價值。這種荒廢的新盤，已經有很多案例了。