什么樣的房子在回暖？

一個顯著的變化，一線城市的地產數據在變好。尤其是3月份，小陽春頻頻在一線城市出現，北上廣深二手房成交量都大幅上漲。尤其是二手房成交量集體暴漲，新房同步回暖，市場活躍度創近年新高。

上海表現最為亮眼，3月二手房成交約3.1萬套，環比大漲176%，創近五年新高；北京二手房網簽19886套，環比增144.6%，創15個月新高；深圳二手房成交5203套，環比增117.7%。

進入4月，這種熱度似乎還在持續。上海中原地產市場分析師指出，4月上旬（截至4月11日），上海二手房已累計網簽成交9037套，較去年同期增加兩千余套。

除此之外，新房市場也跟著一起回暖，四個一線城市新房成交量環比都明顯上漲。樓市真的觸底了嗎？

這波樓市回暖的核心邏輯

這波房地產的成交量回暖，是由多重因素催化而來。其中，政策全面寬松是核心驅動力。

2026年一開年，國家就明確提出要穩定房地產市場，一線大城市也紛紛出臺寬松政策。比如，上海推出“滬七條”，外地戶口買房需要的社保年限從3年縮短到1年，多子女家庭還能多買一套并享受補貼；廣州、深圳同步降低買房首付比例，放松限購條件。

銀行貸款政策也一直在放寬，再加上二手房增值稅減免、公積金貸款額度提高等，買房的門檻和成本都明顯降低。

除了政策的支持之外，目前樓市價格相比高點，確實有不小幅度的回調。

過去三年，一線城市的二手房價格普遍跌了三成到四成。現在市中心地段好、品質高的房子價格已經穩住了，租金收益率在2%—2.5%，比存銀行理財還劃算。

關于該不該買房這個問題，過去很多人會把租金收益率與銀行存款對比，如果租金收益率比較高，那么很多人就會考慮買房。

疊加3月工業經濟數據好轉、物價指數回升，大家普遍覺得樓市已經跌到底、要開始反彈了。這為剛需人群提供了有利的條件，使得之前積壓的買房需求集中爆發。

房地產真的觸底了嗎？

樓市交投一火起來，很多人就開始蠢蠢欲動，認為是不是房地產以后不會下跌了，后續會開始企穩？

事實上，回答這個問題，需要考慮幾點因素來做綜合考量。

從國家層面對于房地產的定調來看，這幾年間存在一個由緊向松的口徑轉變。

2023年，國家對于樓市的核心基調為防風險、保交樓、化危機。中央經濟工作會議強調“積極穩妥化解房地產風險”，將房地產、地方債務、金融風險統籌處置，聚焦“保交樓、保民生、保穩定”。

2024年，面對市場持續下行壓力，中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，中央經濟工作會議重申“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

2025年，國家對于房地產的重心轉為鞏固企穩、優化供給。再到2026年，中央經濟工作會議明確“著力穩定房地產市場”，提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，鼓勵收購存量商品房用于保障房，有序建設“好房子”。

四年間，政策表述從“風險處置”到“止跌回穩”，再到“穩定發展”，從這種變化中我們可以看出，整個地產行業最高風險的時候已經過去。

價格方面，據野村證券，在18個主要城市中，第一季度的現有住宅銷量環比降幅顯著收窄，從2025年第四季度的-23.0%降至-2.1%。這一跡象表明市場開始出現穩定化的趨勢。在一線城市中，隨著交易量的增加，現有住宅價格跌幅也有所縮小。

不過，從各地出臺的房地產支持政策上，以及貸款數據上來看，我們還不能說整個行業已經迎來全面復蘇！

據央行，2025年四季度末，人民幣房地產貸款余額51.95萬億元，同比下降1.6%，全年減少9636億元。

這輪房地產回暖特殊在哪里

雖然一線城市二手房交投火熱，但卻呈現出明顯的結構化行情。主要是剛需人群和高凈值人群出手比較多。

剛需人群中，上海總價300萬以內的房子占了六成以上。同時，想換更好房子的改善需求也很活躍，北京、上海60-120平米的兩居室、三居室賣得特別好。

高端住宅走強，核心區優質房源熱度飆升。上海內環內黃浦、靜安、徐匯濱江等板塊，1000-3000萬改善房、3000萬以上頂豪成交活躍。中端市場則相對平穩，熱度并不高。

但新房的情況就沒那么樂觀。據中指研究院，受供應縮量影響，新房銷售同比延續回落態勢，市場整體仍處筑底階段。

月度來看，1-2月延續傳統淡季特征，隨著春節后需求釋放、核心城市優質項目集中入市及營銷力度加大，市場成交出現邊際改善，春節后重點城市新房成交量連續五周環比回升，3月前四周成交面積同比降幅收窄至約14%。

根據初步估算，2026年一季度，100城新建商品住宅成交面積同比下降約兩成。因此，房地產還沒有達到全面火熱的狀態。

野村證券也指出，上海的情況具有特殊性，其復蘇趨勢可能不會蔓延到其他城市。與過去幾年類似，二手房銷售的改善很難帶動新建房的銷售。此外，一些一線城市的復蘇可能會消耗周邊城市的資源。最好還是觀察接下來幾個月的持續性。

其實，對于剛需者來說，要不要再晚點買房，完全取決于自己能等多久，能否買到絕對低價的房子，存在明顯的區域差異。而對于想要做房地產投資的人來說，還是得選核心中的核心，要不然，除非你可以忍受長周期的等待，否則還是不要輕易下手了吧。

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